2016年以來(lái)，“租購(gòu)并舉”逐漸成為我國(guó)住房制度建設(shè)的重要方向，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入加速期，眾多長(zhǎng)租公寓品牌涌現(xiàn)出來(lái)。2021年，中央提出發(fā)展保障性租賃住房，隨后以保租房發(fā)展為核心，住房租賃政策支持體系逐漸完善。

隨著保租房公募REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)、住房租賃信貸支持體系等政策的陸續(xù)出臺(tái)，住房租賃領(lǐng)域“私募基金+信貸支持+公募REITs”的金融閉環(huán)逐漸形成，住房租賃企業(yè)的發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步改善。在此背景下，由每日經(jīng)濟(jì)新聞和中指研究院聯(lián)合推出的《中國(guó)住房租賃需求趨勢(shì)分析》，聚焦我國(guó)住房租賃需求特征，對(duì)租客畫像、需求趨勢(shì)進(jìn)行分析，為市場(chǎng)參與者提供信息支持與決策參考。

一、租客畫像

為充分反映居民的租房狀況，了解居民當(dāng)前的租房偏好和痛點(diǎn)問(wèn)題，每日經(jīng)濟(jì)新聞和中指研究院自2022年6月起每半年對(duì)全國(guó)租客開展一次問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)租客畫像進(jìn)行描摹。2023年末的全國(guó)租客問(wèn)卷調(diào)查，剔除無(wú)效樣本后，共收回8976份有效租客樣本。

（一）租客群體基本特征：25-34歲、本科及以上學(xué)歷、畢業(yè)1-5年。

根據(jù)中指研究院2023年末對(duì)全國(guó)租客的問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)，租客主要有以下一些特征：49%的受訪租客年齡處于25-34歲區(qū)間，62%的受訪租客為本科及以上學(xué)歷，59%的受訪租客畢業(yè)1-5年之間，53%的受訪租客已婚，61%的受訪租客家庭月收入分布在3000-10000元區(qū)間。租房方面，57%的受訪租客月租金在1000-3000元之間，56%的受訪租客租房面積在10-60平方米。

（二）整租、合租客群特征：整租客群年齡更大、畢業(yè)年限更長(zhǎng)、多數(shù)已婚。

調(diào)查結(jié)果顯示，72%的受訪租客選擇整租住房。整租客群以25-34歲、畢業(yè)1-5年內(nèi)的本科學(xué)歷、已婚群體為主。其中多數(shù)整租客群家庭月收入分布在3000-15000元之間，他們通常以2-3人的家庭為單位進(jìn)行整租，更傾向選擇月租金在1000-3000元、面積在10-60平的兩居室，月租金占家庭收入的三成以內(nèi)。

合租客群以25-29歲、畢業(yè)3年以內(nèi)的本科學(xué)歷、未婚群體為主。多數(shù)合租客群家庭月收入分布在10000元以內(nèi)，他們通常與朋友、同事共同合租，月租金水平及租住面積與整租群體基本一致，但月租金占收入的比重在兩至四成。

（三）集中式公寓客群特征：高學(xué)歷、未婚、本地租客

根據(jù)租房類型，我們將租客群體分為集中式長(zhǎng)租公寓租客、分散式長(zhǎng)租公寓租客和個(gè)人房源租客，進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，集中式公寓租客有以下一些個(gè)性特征：

集中式公寓租客學(xué)歷更高。73%的集中式公寓租客為本科及以上學(xué)歷，較個(gè)人房源高出19.6個(gè)百分點(diǎn)。

集中式公寓租客婚育比例較低。50.4%的集中式公寓租客未婚，較個(gè)人房源高出2.1個(gè)百分點(diǎn)；僅19.8%的集中式公寓租客已婚已育，較個(gè)人房源低17.6個(gè)百分點(diǎn)。

集中式公寓租客以本地人為主。80.1%的集中式公寓租客的戶口在本地，較個(gè)人房源明顯高出33.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，57.8%的集中式公寓租客為跨區(qū)縣租房（戶口所在地和租賃住房在同一城市的不同區(qū)縣）。

集中式公寓租客多數(shù)有通勤或改善需求。76%的集中式公寓租客在本地有房，但因?yàn)橥ㄇ凇⒏纳频仍蜻x擇了租房，其中45%的租客因?yàn)樽杂凶》侩x公司太遠(yuǎn)，選擇在公司附近租房；25%的租客因?yàn)樽杂凶》刻吓f，選擇租住較新的住房。

集中式公寓租客租金收入比更高。54.7%的集中式公寓租客租金收入比超30%，較個(gè)人房源明顯高出37.6個(gè)百分點(diǎn)。較高的租金收入比，一方面說(shuō)明集中式公寓租客的租金壓力相對(duì)較大，另一方面也說(shuō)明，集中式公寓租客愿意為了更好的租住環(huán)境而支付更高的租金。

二、短期需求趨勢(shì)

（一）集中式公寓租客收入預(yù)期降低。

收入預(yù)期降低，推動(dòng)換租計(jì)劃。調(diào)查結(jié)果顯示，64%的受訪租客在本次租約到期后計(jì)劃換租。長(zhǎng)租公寓租客的換租原因主要是“收入預(yù)期降低，換到更便宜的房子”，而個(gè)人房源租客的換租原因主要是工作變動(dòng)。從換租原因可以看出，目前由于收入預(yù)期有所下行，影響到長(zhǎng)租公寓租客的租房決策。

（二）租客對(duì)租金水平關(guān)注度提升，集中式公寓需關(guān)注租客續(xù)租情況。

調(diào)查結(jié)果顯示，在受訪租客中，目前租住在集中式公寓或大型租賃社區(qū)中的租客占比為32%，與此相比，下次租房時(shí)計(jì)劃租住集中式公寓或大型租賃社區(qū)的租客比重下降至26%，而計(jì)劃租住個(gè)人房源和分散式公寓的租客比重均較當(dāng)前占比有所提升。集中式公寓的租客存在小幅流失的傾向，租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)需重點(diǎn)關(guān)注租客續(xù)租情況。

進(jìn)一步，對(duì)租客關(guān)注因素的調(diào)查結(jié)果顯示，計(jì)劃租住不同類型房屋的租客所關(guān)注的因素也有差異。相對(duì)而言，租賃集中式公寓或大型租賃社區(qū)的租客更關(guān)注居住環(huán)境，在計(jì)劃租住此類房源的租客中，32%的租客會(huì)關(guān)注小區(qū)環(huán)境，排各項(xiàng)因素第三位；租賃個(gè)人房源的租客更關(guān)注租金水平，在計(jì)劃租住個(gè)人房源的租客中，53%的租客會(huì)關(guān)注租金水平，排各項(xiàng)因素第二位。隨著居民收入預(yù)期下行，租客對(duì)租金水平的關(guān)注度提升，或有部分居住在長(zhǎng)租公寓的租客考慮換租個(gè)人房源。

三、長(zhǎng)期需求趨勢(shì)

（一）流動(dòng)人口規(guī)模較大，“租購(gòu)并舉”持續(xù)推進(jìn)，將有效推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大。

流動(dòng)人口是住房租賃需求的重要來(lái)源，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，流動(dòng)人口規(guī)模逐步擴(kuò)大，住房租賃市場(chǎng)規(guī)模存持續(xù)提升基礎(chǔ)。2000年，我國(guó)流動(dòng)人口僅1.21億人，占全國(guó)人口比例為9.5%；2021年，流動(dòng)人口增加至3.85億人，占全國(guó)人口比例為27.3%，2000-2021年流動(dòng)人口平均每年增長(zhǎng)5.67%。

按2021年的流動(dòng)人口規(guī)模估算，假設(shè)其中60%人口租房，則租房人口為2.31億人，假設(shè)人均租房面積30平方米，則總租房面積為69.3億平方米。2021年12月全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市普通住宅平均租金為37.7元/平方米/月，假設(shè)全國(guó)平均租金按30元/平方米/月計(jì)算，全國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模約2.5萬(wàn)億元，市場(chǎng)規(guī)模巨大。

目前租房仍只是居民購(gòu)房前的過(guò)渡選擇，未來(lái)隨著“租購(gòu)并舉”住房制度的持續(xù)推進(jìn)，居民住房觀念逐漸改變，租賃市場(chǎng)需求有望進(jìn)一步釋放。

中指調(diào)查結(jié)果顯示，關(guān)于本地?zé)o房租客未來(lái)3年的住房規(guī)劃，51%的受訪租客選擇在本地置業(yè)，17%的受訪租客選擇回老家居住或在房?jī)r(jià)更低的城市購(gòu)房，僅25%的受訪租客計(jì)劃未來(lái)長(zhǎng)期租房，表明租房目前仍只是居民購(gòu)房前的過(guò)渡選擇，居民的住房觀念仍偏好購(gòu)房。通過(guò)與年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)一步交叉分析發(fā)現(xiàn)，年輕人租房意愿相對(duì)更強(qiáng)，一方面是受其人生階段和財(cái)富積累所影響，另一方面也反映出年輕人的住房觀念正在發(fā)生改變。

近幾年，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”成為推進(jìn)“租購(gòu)并舉”住房制度建設(shè)的重要政策方向之一，“逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”類似提法頻繁出現(xiàn)在《國(guó)家“十四五”規(guī)劃綱要》《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》及《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》等中央文件中；江西省、廣東省、重慶、南寧、天津等省市也積極落實(shí)中央政策導(dǎo)向。

雖然實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格意義上的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”仍面臨較多阻礙，但中央及各地的積極探索實(shí)踐不斷強(qiáng)化租戶歸屬感和安全感，有望潛移默化地影響居民的住房觀念。未來(lái)，隨著“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的持續(xù)推進(jìn)和年輕人住房觀念的逐漸轉(zhuǎn)變，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展將獲得更多支撐。

（二）部分租房人口居住環(huán)境較差，改善性租房需求潛力大。

約700萬(wàn)戶城鎮(zhèn)家庭租住非成套住房，潛在的居住環(huán)境改善需求為住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展提供支撐。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，在居住在普通住宅的城鎮(zhèn)家庭戶中，95.9%的家庭戶所住房屋同時(shí)擁有廚房和廁所，即4.1%的家庭戶居住在沒(méi)有廚房或廁所的住房中（以下簡(jiǎn)稱非成套住房）。

結(jié)合住房來(lái)源看，居住在非成套住房的家庭戶中，合計(jì)62.8%的家庭戶為租房群體，其中租賃市場(chǎng)化住房的家庭戶占比為56.2%，租賃廉租房或公租房的家庭戶占比為6.6%。

基于以上比例關(guān)系，按全國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶2.9億戶（居住在普通住宅中）計(jì)算，共約671萬(wàn)戶城鎮(zhèn)家庭租住在非成套的市場(chǎng)化住房中。這部分家庭住房條件較差，存在較大的改善性租房潛力。

浙江省、廣東省租住非成套住房的家庭戶規(guī)模較大，租房改善潛在需求旺盛。按照上述方法推算，分省市來(lái)看，浙江省、廣東省租住非成套市場(chǎng)化房屋的家庭戶在100萬(wàn)戶以上，明顯多于其他省及直轄市，占全國(guó)的比重合計(jì)達(dá)36.9%；云南、福建、北京、陜西、上海、江蘇等6省市規(guī)模在30萬(wàn)戶以上，合計(jì)占比33.4%。以上8個(gè)省市多為我國(guó)人口凈流入的熱門地區(qū)，外來(lái)人口規(guī)模大，住房租賃改善需求較為旺盛。

從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，非成套住房主要集中在城中村地區(qū)，2023年，中央積極推進(jìn)超大特大城市城中村改造，隨著相關(guān)工作的落實(shí)與推進(jìn)，城中村租戶改善性需求將有所釋放，從而為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著“租購(gòu)并舉”住房制度的持續(xù)建設(shè)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，住房租賃企業(yè)發(fā)展也面臨機(jī)遇：

第一，在政策支持下，租賃住房項(xiàng)目“融投建管退”的商業(yè)模式逐漸清晰，住房租賃投資有望“算得過(guò)來(lái)賬”。

第二，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，同時(shí)隨著“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的不斷推進(jìn)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模有望繼續(xù)增長(zhǎng)。

第三，目前租住在非成套住房中的人口規(guī)模仍龐大，居住條件較差，市場(chǎng)存在大量改善性租房需求。但同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)也面臨著短期消費(fèi)降級(jí)、租住需求分流等潛在挑戰(zhàn)。在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的情況下，租賃企業(yè)應(yīng)在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，強(qiáng)化自身運(yùn)營(yíng)能力，打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，方能在租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的浪潮中乘風(fēng)破浪。

封面圖片來(lái)源：中指研究院