每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

準(zhǔn)備數(shù)月后，國(guó)內(nèi)首批消費(fèi)類(lèi)REITs終于上市。

3月12日,中國(guó)金茂（HK00817，股價(jià)0.65港元，市值87.75億港元）宣布完成分拆華夏金茂消費(fèi)REIT在上海證券交易所獨(dú)立上市。公告顯示，該基金份額總額為4億份，本次上市交易份額為9347.9009萬(wàn)份。首日上市，華夏金茂消費(fèi)REIT報(bào)收2.685元/份，漲幅0.56%，保住了發(fā)行價(jià)底線。

3月13日，華夏金茂消費(fèi)REIT（基金代號(hào)：508017.SH）開(kāi)盤(pán)即走低，截至當(dāng)日下午收盤(pán)，報(bào)2.686元/份，微漲0.04%。

上市兩日，表現(xiàn)平平。

一二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)分化

華夏金茂商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)覽秀城項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙梅溪湖板塊，是一處臨湖的地鐵上蓋項(xiàng)目，周邊三公里范圍內(nèi)無(wú)同質(zhì)化競(jìng)品。

據(jù)披露，自2016年開(kāi)業(yè)至今，長(zhǎng)沙金茂覽秀城穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，2021-2023年上半年業(yè)績(jī)逆勢(shì)上揚(yáng)，日均客流量年復(fù)合增長(zhǎng)率約16%，日均銷(xiāo)售額年復(fù)合增長(zhǎng)率超25%，換租實(shí)現(xiàn)的平均租金增長(zhǎng)率為19.58%，2023年6月出租率超過(guò)98%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，華夏金茂商業(yè)REIT在一級(jí)市場(chǎng)得到投資者積極認(rèn)購(gòu)，線下實(shí)現(xiàn)超額認(rèn)購(gòu)，公眾認(rèn)購(gòu)部分提前結(jié)束募集。

不過(guò)今年年初以來(lái)REITs市場(chǎng)普遍承壓，市場(chǎng)規(guī)模較大的國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT上市表現(xiàn)平淡，華夏金茂商業(yè)REIT也走出同樣的行情。

最近兩年，陸續(xù)有30余只公募REITS上市交易。從上市表現(xiàn)來(lái)看，首日開(kāi)盤(pán)價(jià)相較于發(fā)行價(jià)漲跌幅為正的公募REITS一共有14只，上漲概率為46.67%，平均漲幅為3.66%，當(dāng)日漲幅達(dá)到30%的也并不在少數(shù)。

中信建投證券研報(bào)指出，REITs的風(fēng)險(xiǎn)特征表現(xiàn)為中等風(fēng)險(xiǎn)及中等收益，今年以來(lái)受個(gè)別資產(chǎn)基本面疫后修復(fù)不及預(yù)期、整體REITs市場(chǎng)投資人類(lèi)型單一投資行為趨同等影響，二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)回調(diào)，出現(xiàn)較大波動(dòng)。

研報(bào)同時(shí)提到了政策出臺(tái)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，由于國(guó)內(nèi)REITs立法、稅收及信息披露等多項(xiàng)制度尚待建立及完善，若相關(guān)政策出臺(tái)不及預(yù)期，可能會(huì)影響REITs市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

應(yīng)加快REITs專項(xiàng)立法

每經(jīng)記者注意到，截至3月13日，我國(guó)REITs市場(chǎng)普遍走弱，35只REITs僅有4只飄紅。華夏金茂消費(fèi)REIT在內(nèi)的首批消費(fèi)類(lèi)REITs平淡開(kāi)局，不僅反映出投資者對(duì)REITs產(chǎn)品的熱度不高，而且或?qū)ζ髽I(yè)接下來(lái)REITs上市產(chǎn)生影響。

一家全球房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)駐上海的分析人士表示，目前國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)還處于起步階段，“國(guó)際成熟的REITs市場(chǎng)已發(fā)展多年，形成完善的立法標(biāo)準(zhǔn)，所以能穩(wěn)健發(fā)展。”

以美國(guó)為例，據(jù)公開(kāi)資料，1960年美國(guó)聯(lián)邦政府先是通過(guò)《房地產(chǎn)投資信托法》針對(duì)REITs制定了明確標(biāo)準(zhǔn)，又通過(guò)《國(guó)內(nèi)稅收法》豁免了REITs主體分紅部分的所得稅，從而解決了REITs和投資者層面雙重征稅的問(wèn)題。而1990年傘型REITs允許發(fā)行，最終促進(jìn)了REITs產(chǎn)品被美國(guó)市場(chǎng)廣泛接受并獲得飛速發(fā)展。

今年3月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)并討論通過(guò)了《以標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展工作方案》。會(huì)議指出，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)對(duì)于更好滿足群眾需要、助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。要加快推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)制修訂工作，充分征求企業(yè)、消費(fèi)者等相關(guān)方面意見(jiàn)，堅(jiān)持急用先行，成熟一項(xiàng)及時(shí)出臺(tái)一項(xiàng)。

今年全國(guó)兩會(huì)期間，據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》，全國(guó)政協(xié)委員、廣東證監(jiān)局黨委書(shū)記楊宗儒在提案中建議，建議進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，豐富REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型，同時(shí)加快REITs專項(xiàng)立法，建立符合REITs特點(diǎn)的發(fā)行、上市、交易、信息披露等制度安排。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，應(yīng)該在房地產(chǎn)領(lǐng)域推廣如配售型保障房項(xiàng)目、多樣化改善型住房需求、REITs產(chǎn)品等，持續(xù)推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)制的制定或相關(guān)工作，以更好深化改革。

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