每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

地處深圳核心區(qū)、被豪宅圍繞的萊英花園舊改項(xiàng)目終于傳來(lái)新消息。

3月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)了解到，萊英花園城市更新項(xiàng)目于3月14日更新動(dòng)態(tài)，項(xiàng)目已進(jìn)入基坑支護(hù)、土石方階段。

根據(jù)施工許可，萊英花園城市更新項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃面積8488平方米，發(fā)證日期為3月14日，將于2025年1月份竣工。建設(shè)單位為深圳市友盛地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱深圳友盛），為深圳灣知名豪宅紅樹(shù)別院的開(kāi)發(fā)商。

3月17日上午，每經(jīng)記者在萊英花園舊改項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，目前該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入前期平整階段，周邊已被綠色鐵皮圍擋起來(lái)。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有工人正在作業(yè)，大型作業(yè)設(shè)備也已進(jìn)場(chǎng)，在項(xiàng)目外圍就能聽(tīng)到設(shè)備作業(yè)的聲響。

值得一提的是，萊英花園舊改項(xiàng)目早在2009年就有樓棟（1至5棟）被列入城市更新范圍，其所在的南山粵海街道也早已成為南山最為核心的區(qū)域之一，項(xiàng)目周邊被華潤(rùn)城潤(rùn)府、大沖城市花園等知名豪宅項(xiàng)目所環(huán)繞。

圖片來(lái)源：深圳市住房和建設(shè)局

總貨值約150億元

根據(jù)施工許可內(nèi)容，萊英花園城市更新項(xiàng)目的建設(shè)單位為深圳友盛。據(jù)企查查，深圳友盛為深圳市偉祿投資發(fā)展有限公司的控股子公司，持股51%，董事長(zhǎng)為林曉輝，屬于港股上市公司偉祿集團(tuán)（HK01196，股價(jià)5.390港元，市值77.65億港元）旗下投資項(xiàng)目。

據(jù)每經(jīng)記者了解，萊英花園共計(jì)13棟樓宇，原為寶安縣造紙廠員工宿舍，最早一批樓宇始建于上世紀(jì)80年代，后于1994年、1996年陸續(xù)建設(shè)。其中，1至5棟于2009年納入城市更新范圍（現(xiàn)已建成為紅樹(shù)別院項(xiàng)目），6至7棟拆除后作為學(xué)校用地， 8至13棟則因樓齡不足20年而錯(cuò)過(guò)當(dāng)年舊改。

在萊英花園的樓宇中，此前有7棟樓宇為企業(yè)自建樓，因而無(wú)竣工驗(yàn)收資料，導(dǎo)致這部分合法購(gòu)買(mǎi)了房改房、集資房的業(yè)主一直無(wú)法辦理房產(chǎn)證。經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)多次協(xié)調(diào)，最終建議通過(guò)小區(qū)舊改來(lái)解決上述歷史遺留問(wèn)題。

直到2018年9月，整個(gè)萊英花園項(xiàng)目才被南山列入南山區(qū)城市更新單元計(jì)劃；2018年12月底，調(diào)整更新方向?yàn)槎?lèi)居住、商業(yè)功能；2019年8月，取得專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)。

萊英花園舊改項(xiàng)目位置 圖片來(lái)源：深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局

從2009年萊英花園部分樓棟被列入城市更新，到最后整個(gè)項(xiàng)目全部劃入，再到最近項(xiàng)目動(dòng)工，已經(jīng)過(guò)去了15年。

每經(jīng)記者注意到，萊英花園地處深圳南山高新區(qū)中區(qū)，屬于南山核心區(qū)域之一。該城市更新項(xiàng)目自啟動(dòng)以來(lái)，就吸引了佳兆業(yè)、星河、深業(yè)、華嶸、深圳友盛等多家房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)名，最終深圳友盛在投票過(guò)程中勝出，成為萊英花園舊改項(xiàng)目的實(shí)施主體。

公開(kāi)資料顯示，萊英花園舊改項(xiàng)目更新單元拆除用地面積11488平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積8488平方米，計(jì)容積率建筑面積73738平方米，容積率8.7?，F(xiàn)狀建筑面積25957.29平方米，涉及住宅樓6棟，共計(jì)269戶權(quán)利主體。根據(jù)舊改規(guī)劃，萊英花園拆除后將打造為建筑面積約7.3萬(wàn)平方米的商住綜合體，集住宅、公寓、商業(yè)、辦公等多元業(yè)態(tài)。

據(jù)偉祿集團(tuán)官微披露，偉祿集團(tuán)在國(guó)內(nèi)持有的物業(yè)投資項(xiàng)目共計(jì)5個(gè)，分別位于深圳南山區(qū)、龍華區(qū)和光明區(qū)，包括冠彰電器廠、萊英花園、偉祿雅苑、偉祿科技園及樟坑徑工業(yè)園。據(jù)安信國(guó)際此前預(yù)測(cè)，萊英花園城市更新項(xiàng)目總貨值約150億元。

圖片來(lái)源：偉祿集團(tuán)2023年中報(bào)

3月18日上午，每經(jīng)記者撥打偉祿集團(tuán)官網(wǎng)披露的電話，咨詢?nèi)R英花園舊改項(xiàng)目進(jìn)展及規(guī)劃情況。在記者表明身份后，接聽(tīng)電話的偉祿集團(tuán)工作人員表示暫不接受采訪，隨后掛斷了電話。

“萊英花園屬于目前南山科技園片區(qū)目前唯一一個(gè)進(jìn)入實(shí)施階段的舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目，因?yàn)橹爸苓吰瑓^(qū)內(nèi)已成功改造過(guò)一批城市更新項(xiàng)目，從地段來(lái)看購(gòu)房者的接受度會(huì)比較不錯(cuò)。”合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇當(dāng)日通過(guò)微信接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，通常來(lái)說(shuō)，一般城更項(xiàng)目的推進(jìn)時(shí)間都比較久，主要是涉及拆遷補(bǔ)償及安置、項(xiàng)目政策規(guī)劃適應(yīng)性以及前期融資難等是導(dǎo)致不少城更項(xiàng)目周期較長(zhǎng)的主要原因。

萊英花園舊改項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

周邊房?jī)r(jià)普遍超10萬(wàn)

從區(qū)位來(lái)看，萊英花園舊改項(xiàng)目距離深圳地鐵1號(hào)線高新園站約1公里，項(xiàng)目周邊學(xué)校、寫(xiě)字樓、綜合商場(chǎng)云集，距離項(xiàng)目較近的學(xué)校為南山外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（集團(tuán)）科華學(xué)校。

3月17日上午，每經(jīng)記者在萊英花園舊改項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，目前項(xiàng)目正處于施工狀態(tài)，工人們正在作業(yè)，原先的舊樓宇已經(jīng)拆除完畢，大型機(jī)械設(shè)備已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，整個(gè)項(xiàng)目已被圍欄圍擋起來(lái)。

“預(yù)計(jì)項(xiàng)目入市最快也得到明后年了吧。”據(jù)附近的房產(chǎn)中介小陸介紹，該項(xiàng)目也是近期才開(kāi)工的，開(kāi)發(fā)商之前已經(jīng)在旁邊開(kāi)發(fā)了紅樹(shù)別院項(xiàng)目。

萊英花園舊改項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者陳榮浩攝

從體量來(lái)看，據(jù)舊改規(guī)劃，萊英花園舊改包括住宅50928平方米（含人才住房和保障性住房10186平方米），商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑10000平方米（含商業(yè)文化設(shè)施不低于500平方米），商務(wù)公寓10000平方米（含人才公寓2000平方米），公共配套設(shè)施2810平方米。

據(jù)每經(jīng)記者了解，萊英花園舊改項(xiàng)目之所以保持著較高關(guān)注度，一是因?yàn)槠渌巺^(qū)位較為核心，且周邊豪宅云集，甚至被部分網(wǎng)友調(diào)侃“被華潤(rùn)城包圍”；二是該項(xiàng)目屬于深圳第一批由企業(yè)、業(yè)主自發(fā)舊改成功的老舊住宅小區(qū)。

片區(qū)內(nèi)部分項(xiàng)目租售價(jià)格 圖源 | 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

每經(jīng)記者注意到，在萊英花園舊改項(xiàng)目附近，分布著華潤(rùn)城潤(rùn)府一期到四期、大沖城市花園、英倫別苑、紅樹(shù)別院等住宅項(xiàng)目，目前房?jī)r(jià)普遍超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

如華潤(rùn)城潤(rùn)府二期，業(yè)主掛牌價(jià)多在12萬(wàn)-14萬(wàn)元/平方米。該小區(qū)一套89平方米的兩室一廳，業(yè)主掛牌價(jià)約1130萬(wàn)元，折合單價(jià)約12.7萬(wàn)元/平方米。

而從租賃情況來(lái)看，周邊小區(qū)的單套房源月租金多在1.1萬(wàn)-3.8萬(wàn)元。如華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期一套100平方米的房源，月租金約1.5萬(wàn)元。

據(jù)小陸介紹，在深圳近兩年的地產(chǎn)調(diào)整中，科技園片區(qū)的豪宅價(jià)格整體波動(dòng)并不算大，屬于深圳豪宅區(qū)域較為堅(jiān)挺的區(qū)域。“基本上單個(gè)項(xiàng)目的成交單價(jià)鮮有低于10萬(wàn)元的，片區(qū)內(nèi)包括商業(yè)配套、教育及產(chǎn)業(yè)等，在南山區(qū)域內(nèi)都是不錯(cuò)的。”

旁邊已建成的紅樹(shù)別院 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

3月18日下午，城市更新網(wǎng)創(chuàng)始人宋留強(qiáng)在通過(guò)電話接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，一個(gè)完整的城市更新項(xiàng)目分為兩個(gè)階段，即前期的土地整理和后期的土地開(kāi)發(fā)。而目前市場(chǎng)上比較常見(jiàn)的城市更新模式主要有兩種：一種是偏市場(chǎng)化的運(yùn)作模式，從過(guò)往的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一般從社會(huì)資本介入開(kāi)始到確認(rèn)實(shí)施主體，這個(gè)時(shí)間周期通常在5-8年；另一種則是行政化的拆遷，以政府為主導(dǎo)，通過(guò)政府收儲(chǔ)、納入征收路徑，一般在周期上更短。

萊英花園舊改項(xiàng)目周邊的豪宅項(xiàng)目 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“萊英花園項(xiàng)目的特殊性在于其屬于深圳為數(shù)不多一二級(jí)聯(lián)動(dòng)（指前期立項(xiàng)、專規(guī)、拆遷以及后期開(kāi)發(fā)建設(shè)均為同一主體）且成功拆遷了的項(xiàng)目。優(yōu)勢(shì)在于區(qū)位及周邊產(chǎn)業(yè)，在正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，應(yīng)該是比較好賣(mài)的。因?yàn)轫?xiàng)目原本的容積率是2.0多，規(guī)劃后的容積率是8.0多，是預(yù)留了利潤(rùn)空間的。”

不過(guò)宋留強(qiáng)表示，因?yàn)檫@幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，以2019年開(kāi)發(fā)商被確認(rèn)為“意向?qū)嵤┲黧w”計(jì)算，現(xiàn)如今已過(guò)去5年時(shí)間。而之前正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)高位，預(yù)計(jì)整體利潤(rùn)空間將會(huì)比開(kāi)發(fā)商之前所評(píng)估的利潤(rùn)水平會(huì)有所偏差。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝