2023年，房地產行業(yè)經歷了前所未有的深刻調整，房企的經營安全面臨艱巨挑戰(zhàn)。在此情況下，萬科克服重重挑戰(zhàn)守住了財務安全的底線。同時，除了自身全力以赴，萬科也獲得了國資大股東、金融機構的力挺和支持。

萬科發(fā)布的2023年度報告顯示，報告期內，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4657.4億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元。在行業(yè)深度調整下，萬科堅守安全經營底線，實現(xiàn)經營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正；開發(fā)業(yè)務持續(xù)提升產品力，確保近29萬套新房高質量交付；經營性業(yè)務打通商業(yè)模式，實現(xiàn)REITs突破，有望成為業(yè)內唯一發(fā)行三類經營性REITs的企業(yè)。

3月29日，在萬科舉行的2023年業(yè)績會上，萬科董事會主席郁亮表示，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口，公司將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。他相信，公司過去多年在開發(fā)經營服務所建立的能力，有助于萬科在行業(yè)新發(fā)展階段成為優(yōu)秀的企業(yè)。

今年交易回款將不低于300億

2023年，面對市場下行的艱巨挑戰(zhàn)，萬科開發(fā)業(yè)務呈現(xiàn)了較強的韌性。首先，全力銷售，持續(xù)跑贏大市。截至去年底，萬科開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761億元，根據(jù)第三方統(tǒng)計，萬科2023年銷售額穩(wěn)居行業(yè)第二，同比降幅顯著低于百強房企全年降幅；去化率表現(xiàn)也持續(xù)提升，全年新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。

在2024年，萬科也將確保安全底線。在銷售端將堅守跑贏大勢目標，保持經營層面現(xiàn)金流為正。對未來可能出現(xiàn)的不確定性預估更充分，通過大宗資產、股權交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊。2024年實現(xiàn)交易回款不低于300億元。

在郁亮看來，當前支持房地產市場的政策已大量出臺，力度超出以往年度，隨著政策效果的體現(xiàn)，相信市場會逐漸恢復。他同時指出，去年中央提出的房地產發(fā)展新模式“三大工程”建設，將促進經濟回升，也會為房地產企業(yè)提供更多發(fā)展空間。萬科在城中村改造、保障房領域都有項目，未來將繼續(xù)發(fā)揮自身在小戶型建設和代建等方面的能力和優(yōu)勢，積極參與。

郁亮還提到，今年兩會期間住建部倪虹部長曾表達了對房地產企業(yè)的寄語，“誰能抓住機遇、轉型發(fā)展，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來”。對此，郁亮表示備受鼓舞，萬科將持續(xù)提供好產品、好服務，全力迎接好的未來。

好產品還需要好服務。在持續(xù)提升服務品質下，2023年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入334億元，同比增長10%，其中社區(qū)空間居住消費服務收入189億元，同比增長13%。

基于“五好”服務的實踐，萬科物業(yè)2023年榮獲“中國住宅物業(yè)服務力TOP1企業(yè)”“中國物業(yè)服務質量領先企業(yè)”等多項行業(yè)榮譽，并成為第三方機構發(fā)布的物業(yè)行業(yè)首份《物業(yè)管家發(fā)展白皮書》中的主要正面樣本。

國資助力下將釋放百億流動性

2023年11月，在萬科遭遇做空危機時，深圳市國資委的積極表態(tài)，對穩(wěn)定市場信心起到關鍵作用。之后深圳市國資委也協(xié)調多家國企與萬科對接，以市場化、法治化方式，推動各項具體支持措施落地。

萬科董秘朱旭在業(yè)績會上透露，在深圳國資的大力的協(xié)調下，也協(xié)調了多家在深的國企和萬科進行對接，采取了4大類的措施，來以市場化和法治化的方式來幫助和支持萬科。

一是幫助萬科處置流動性比較低的不動產和長期股權投資；二是以市場化方式來認購萬科旗下印力的消費基礎設施REIT；三是通過深圳國企和萬科之間的產業(yè)型協(xié)同，推動了多個項目的合作；四是國資也在積極協(xié)調金融資源來支持萬科。

“目前這些項目有的已經完成，有的已經支付誠意金，還有的正在逐步落地過程之中。這些項目如果全部落地完成，預計可以幫助萬科釋放流動性百億元規(guī)模以上。”

從財報數(shù)據(jù)看，在行業(yè)整體融資顯著收縮之下，萬科依然獲得了各大金融機構的信任和支持，2023年在境內外合計新獲取的融資近900億元，其中境內新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。

萬科總裁祝九勝亦指出，萬科長期合作的有26家銀行，這些銀行都很支持萬科，跟萬科一起共同發(fā)展，共同來控制風險。“也特別感謝以國壽、平安、新華為代表的各家保險公司長期對我們的支持，讓我們在經營性業(yè)務的平臺上顯得更從容，更有韌性。”

對于后續(xù)的償債安排，萬科也給市場吃下“定心丸”。祝九勝表示，今年公司年末在手資金998億，是一年內到期剛性有息負債的1.6倍，整體安全墊相對充足。境外待還款的部分已經做好了充足的安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額折合人民幣約56億左右，公司已提前啟動了相關置換和還款準備工作。

對于未來，萬科以更大的決心和力度，推進盤活存量、把不動產變動產等工作，讓公司的安全墊更厚。郁亮指出，過去一段時間，萬科已在努力盤活存量，同時通過新融資渠道、資產交易等方法，將經營性不動產持續(xù)變?yōu)閯赢a，補充現(xiàn)金流。今后，將以更強的危機感和更大的力度地推進上述工作。

危機是一面鏡子，折射出企業(yè)最真實的一面。衡量一個企業(yè)，不是看其登到頂峰的高度，而是看其在低谷時的表現(xiàn)。每次遇到大環(huán)境的低谷，無論是90年代的宏觀經濟調控，抑或2008年的全球金融危機，都能不怨天尤人、從自身找問題、快速行動改變局面，這或許就是萬科能在歷史上穿越多輪周期的原因，未來萬科會交出什么答卷？

相信以其能力、韌性，以及萬科作為標桿房企所承載的各方期待和支持，能穿越這次前所未有的周期，進入房地產行業(yè)新發(fā)展階段。

（本文不構成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風險自擔。）