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企業(yè)觀察|去年巨虧近80億!中駿集團聚力“保交付”,仍積極尋求債務(wù)重組

每日經(jīng)濟新聞 2024-04-03 09:03:02

◎在今年1月召開的2024年工作會議上,中駿集團明確了“迎難而上,應(yīng)對更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)”的主基調(diào),所有工作都將繼續(xù)圍繞“保交付、保現(xiàn)金流、保經(jīng)營”展開。各城市公司成為經(jīng)營責(zé)任主體,穿透并落實集團策略,力求經(jīng)營兌現(xiàn)。

◎中駿集團董事局主席黃朝陽表示:“中駿現(xiàn)存?zhèn)鶆?wù)結(jié)構(gòu)簡單清晰,資產(chǎn)質(zhì)量較好,具備走出困境的基礎(chǔ)。下階段任務(wù)依舊繁重艱巨,中駿上下還需堅定信心,明確目標(biāo),務(wù)實篤行,相信通過努力,我們能夠渡過難關(guān)?!?/p>

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2023年,在中駿集團董事局主席黃朝陽看來:“是中駿創(chuàng)立以來極其艱難的一年。”

中駿集團控股(HK01966,股價0.14港元,市值5.91億港元;以下簡稱中駿集團)近日發(fā)布的2023年度報告顯示,2023年實現(xiàn)收益約209.61億元,同比下降21.5%;毛利26.31億元,毛利率約12.6%,歸母凈虧損79.91億元。

在今年1月召開的2024年工作會議上,中駿集團明確了“迎難而上,應(yīng)對更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)”的主基調(diào),所有工作都將繼續(xù)圍繞“保交付、保現(xiàn)金流、保經(jīng)營”展開。

值得一提的是,春節(jié)過后,位于上海申長路的中駿集團大廈3樓和4樓開始對外出租?!睹咳战?jīng)濟新聞》記者從相關(guān)中介處獲悉,近段時間,中駿集團員工的辦公位陸續(xù)被合并到其他樓層,公司要求把辦公空間用足。“騰挪出的整層辦公室用于出租,或者暫時關(guān)閉,節(jié)約水電能耗等不必要的開支。”

據(jù)接近中駿集團的知情人士透露,目前公司內(nèi)部一切如常,正常開會和匯報,大部分工作重心都放在了“保交付”上。

去年“降債”83億元

巨虧背后,是中駿集團進行了較大規(guī)模的計提減值。年報顯示,2023年中駿集團投資物業(yè)公允值虧損約37.54億元,持作出售已落成物業(yè)及發(fā)展中物業(yè)減值約29.52億元,兩項合計達到了67.06億元。

此外,債務(wù)仍然是困擾中駿集團的最大的問題。2023年,中駿集團的銀行及其他貸款和優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券合計359億元,2022年這一數(shù)據(jù)為442億元,年內(nèi)減少了83億元。

境外債方面,今年春節(jié)后,中駿集團向外界發(fā)布了有關(guān)境外美元優(yōu)先票據(jù)的最新進展:集團及其顧問一直在與境外債權(quán)人進行對話,討論并尋求境外債務(wù)(包括境外美元優(yōu)先票據(jù))的整體解決方案,目標(biāo)是為所有境外債權(quán)人提供公平公正的待遇。

作為出險房企,中駿集團2023年實現(xiàn)營業(yè)收入209.61億元,合約銷售額約277.75億元,毛利率約12.6%,有息負債降低18.78%。但問題解決的關(guān)鍵,仍然是物業(yè)交付和銷售端的改善。

在今年1月召開的2024年工作會議上,中駿集團明確了“迎難而上,應(yīng)對更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)”的主基調(diào),所有工作都將繼續(xù)圍繞“保交付、?,F(xiàn)金流、保經(jīng)營”展開。各城市公司成為經(jīng)營責(zé)任主體,穿透并落實集團策略,力求經(jīng)營兌現(xiàn)。

事實上,為保持流動性,中駿集團從2022年開始便暫緩拿地,由此帶來的結(jié)果是銷售收入下滑的“陣痛”,疊加房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整,百強房企銷售額整體出現(xiàn)兩位數(shù)下行,中駿集團從2021年的合同銷售額超千億元(1045億元),下滑至2022年的590億元。2023年,中駿集團以277.7億元的銷售額仍排在行業(yè)TOP50行列。

然而,在沒有新增貨值的情況下,中駿集團只能在存量項目去化上發(fā)力。“2024年還是以實打?qū)嵏銟I(yè)績?yōu)橹鳌?rdquo;上述知情人士告訴記者:“高管直接下一線溝通,加快決策效率。”

“中駿目前可售資源約有1350億元,其中一線城市超600億元。北京、杭州、合肥、成都等都是可售貨值的重點城市。”據(jù)該知情人士透露:“今年春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè),據(jù)集團大致排摸,部分返鄉(xiāng)城市項目案場來訪量增加了30%~70%,認購量增加了50%~100%。”

值得注意的是,由于過去幾年下沉布局三四線城市,中駿集團的存量土儲結(jié)構(gòu)并不算樂觀。據(jù)2023年中報,中駿集團的土地儲備預(yù)期仍能滿足未來2至3年的開發(fā),但截至6月30日,一線、二線及三四線城市的土地儲備成本分別占總土地儲備成本的11%、54.7%及34.3%。這一土儲結(jié)構(gòu)也意味著,在市場下行期,中駿集團的項目建設(shè)、銷售和回款都將存在一定的不確定性。

“要做好長期應(yīng)對準(zhǔn)備”

在住宅開發(fā)板塊,黃朝陽認為,2024年最大的挑戰(zhàn)是聯(lián)手合作伙伴共同突破資源障礙,推進工程建設(shè)及新開工,堅決推動“工抵”以保障交付。第二大挑戰(zhàn)是降低對中介的依賴度,降本、提價、增效,恢復(fù)“造血”功能,并通過考核及激勵機制,將動力建立在城市公司和項目上。

此外,推進債務(wù)重組、進行再融資和資產(chǎn)處置兩大挑戰(zhàn),仍然是懸在中駿集團頭上的“達摩克利斯之劍”。一方面,中駿集團表示要做好各方溝通和安排,獲取寬限與支持,有策略地進行債務(wù)管理;另一方面,計劃積極抓住政策窗口期爭取項目融資,同時推進資產(chǎn)盤活,補充現(xiàn)金流。

事實上,自去年10月出現(xiàn)債務(wù)違約后,中駿集團一邊將經(jīng)營重點轉(zhuǎn)向“保交付”,一邊積極尋求更有效的重組解決方案。

“地產(chǎn)行業(yè)仍在低位徘徊,我們不應(yīng)抱有僥幸心理,要做好長期應(yīng)對的準(zhǔn)備。”黃朝陽如是說。

上述知情人士透露,中駿集團內(nèi)部住宅板塊的人員和崗位設(shè)置結(jié)構(gòu),也逐漸以“保交付”項目為主導(dǎo)進行了調(diào)整。2023年,中駿集團完成了實景呈現(xiàn)近40000套房屋的任務(wù)。

多位行業(yè)內(nèi)人士在談及“保交付”時均表示,由于2021年上半年市場銷售狀況遠遠好于2022年和2023年初,項目去化比例較高,項目在管資金更充裕。在嚴(yán)厲的資金監(jiān)管政策下,2024年的“保交付”將比2023年更為艱難。

不過,2024年以來房地產(chǎn)融資“白名單”快速落地給保交付帶來了全面的支持。近日,昆明中駿•天譽項目成功獲得1億元融資批復(fù),并獲得首期放款,這也是昆明首家獲“白名單”融資的民營房企項目。目前,中駿集團已進入“白名單”項目超過20個。中駿方面透露,更多符合要求的項目正在地方政府的支持下與金融機構(gòu)溝通,有望陸續(xù)加入。

中駿集團方面向記者表示:“公司上下齊心做好交付保障工作,2024年計劃交付59個項目,實景呈現(xiàn)住宅40000套。”

“中駿現(xiàn)存?zhèn)鶆?wù)結(jié)構(gòu)簡單清晰,資產(chǎn)質(zhì)量較好,具備走出困境的基礎(chǔ)。下階段任務(wù)依舊繁重艱巨,中駿上下還需堅定信心,明確目標(biāo),務(wù)實篤行,相信通過努力,我們能夠渡過難關(guān)。”黃朝陽表示。

封面圖片來源:每日經(jīng)濟新聞 資料圖

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