每日經濟新聞 2024-04-09 00:03:53
◎3月22日，東湖高新公告變更募投項目，將4.73億元募集資金用于位于武漢大本營及重慶兩江新區(qū)等三個產業(yè)園項目。但是在產業(yè)地產市場低迷的背景下，新的募投項目能否取得預期的經濟效益？東湖高新認為三個新項目屬于“小而美”的園區(qū)開發(fā)類項目，具備良好的經濟效益可行性。
每經記者 張明雙 每經編輯 魏官紅
4月8日晚，東湖高新（SH600133，股價11.65元，市值124.22億元）回復了上交所對公司變更募投項目事項的監(jiān)管工作函。
此前，東湖高新位于長沙、合肥的兩個募投項目，計劃于2024年交付，但因產業(yè)地產行業(yè)整體下行等因素，招商去化進程緩慢，預計收益率低于原預期。3月22日，東湖高新公告變更募投項目，將4.73億元募集資金用于位于武漢大本營及重慶兩江新區(qū)等三個產業(yè)園項目。
但是在產業(yè)地產市場低迷的背景下，新的募投項目能否取得預期的經濟效益？東湖高新在回復公告中進行了測算，認為三個新項目屬于“小而美”的園區(qū)開發(fā)類項目，具備良好的經濟效益可行性。
2021年4月，東湖高新通過發(fā)行可轉債募集資金15.37億元，其中8.2億元擬用于長沙東湖高新金霞智慧城項目（以下簡稱金霞智慧城項目）、東湖高新合肥國際企業(yè)中心項目（以下簡稱合肥國際項目），兩個項目均計劃使用募集資金4.1億元，分別計劃于2024年12月、2024年6月交付。
截至2023年12月31日，上述金霞智慧城項目、合肥國際項目募集資金使用率僅40.05%、47.21%。東湖高新表示，受區(qū)域政府規(guī)劃及產業(yè)方向調整、區(qū)域產品市場供給及競爭激烈、項目周邊城市功能配套不足因素影響，直接導致項目招商去化進程緩慢，預計收益率低于原預計收益率。
《每日經濟新聞》記者注意到，在回復監(jiān)管問詢的公告內，東湖高新對上述兩個項目的進展緩慢原因進行分析，均提及工業(yè)用地市場降溫明顯，區(qū)域市場競爭加劇等因素。
如金霞智慧城項目2020年開工時，區(qū)域內僅有3個在售競品項目，而目前周邊6公里范圍內已有同類產業(yè)園8家；合肥國際項目立項時周邊商業(yè)辦公樓項目不多，但近兩年來已有3個孵化器項目，2個銷售型同類園區(qū)項目。“產品市場供給及市場競爭日趨激烈，逐步導致公司原募投項目去化不及前期可研預期。”
因此，東湖高新決定變更募投項目，將剩余未使用的4.73億元募集資金用于武漢國際智造中心產業(yè)園項目一期項目、東湖高新智慧科技產業(yè)園項目（一期）項目、武漢中國光谷文化創(chuàng)意產業(yè)園A2區(qū)項目，分別計劃使用募集資金1.6億元、1.3億元、1.83億元。
當前，東湖高新的科技園區(qū)板塊仍面臨產業(yè)地產市場低迷、企業(yè)客戶投資觀望的整體行業(yè)變化，公司仍將募集資金用于產業(yè)園項目是否合理？
東湖高新在回復公告中表示，面對整體行業(yè)變化，公司重點聚焦核心城市，持續(xù)夯實武漢大本營及沿長江經濟帶布局；聚焦智能制造、生命科技、新材料等主導產業(yè)打造主題園區(qū)；適度控制單個園區(qū)項目規(guī)模，積極爭取更利于企業(yè)發(fā)展的產業(yè)政策。“公司對產業(yè)地產形勢抱以持續(xù)觀望和樂觀態(tài)度，認為企業(yè)將加大固定資產投資力度，對市場銷售回暖抱有信心。”
據(jù)東湖高新所述，上述三個項目整體體量不大，開發(fā)節(jié)奏較快，屬于“小而美”的園區(qū)開發(fā)類項目，可快速實現(xiàn)資金回籠及良好的現(xiàn)金流，具備良好的經濟效益可行性。
公告顯示，三個新項目投資總額合計8.03億元，原募投項目投資總額合計12.96億元。
那么三個新項目是否也會面臨原募投項目的競爭態(tài)勢？東湖高新對此披露，武漢國際智造中心產業(yè)園項目一期項目所在小片區(qū)范圍內高標準生產廠房稀缺，且本項目已明確廠房部分可全部分割銷售，相比競品項目競爭優(yōu)勢更明顯；東湖高新智慧科技產業(yè)園項目（一期）項目周邊2公里范圍內缺乏銷售型工業(yè)園區(qū)樓宇產品，且招商基礎條件良好；武漢中國光谷文化創(chuàng)意產業(yè)園A2區(qū)項目為區(qū)域內為數(shù)不多可分割銷售的品質園區(qū)，為快速招商去化奠定基礎。
對于科技園區(qū)板塊，記者注意到，2024年以來，東湖高新正在通過參與出資設立基金以加速該業(yè)務轉型。
3月28日和4月23日，東湖高新先后宣布參與出資設立廣州工控東高科技產業(yè)股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）（暫定名）、武漢東湖高新前沿科技產業(yè)投資基金一期（有限合伙）（暫定名），基金規(guī)模分別為5億元、1.2億元。東湖高新對兩家基金認繳出資比例均為49%，其全資子公司武漢東湖高新股權投資管理有限公司作為基金的普通合伙人，認繳出資比例1%。
兩家基金將專注于投資智能制造、集成電路、光電子信息、數(shù)字、新能源與新材料及其他前沿科技領域的優(yōu)質企業(yè)。東湖高新表示，公司出資設立上述基金，是加快公司科技園板塊轉型發(fā)展的重要舉措，通過基金形式開展產業(yè)投資，能夠提升科技園區(qū)企業(yè)質量，促進公司業(yè)務發(fā)展，提升公司綜合競爭力，吸引和撬動社會資本共同支持科技創(chuàng)新企業(yè)的發(fā)展。
封面圖片來源：視覺中國-VCG211378713200
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