每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“相比新房市場，目前東莞的二手房市場回暖要更為明顯，不少自住買家經(jīng)過一段時間觀望后，發(fā)現(xiàn)不少二手住宅價格已到了可接受范圍，選擇在年后出手。”

在東莞從事房產(chǎn)中介工作的小魯告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前東莞樓市整體還是降價跑量的趨勢，部分新盤推出清棟、清盤等活動，相比開盤價格優(yōu)惠明顯。而二手房市場因為降價幅度更大，整體成交情況要好于新房市場。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，3月東莞新房成交1531套，環(huán)比2月上漲37%，但同比下滑52%；二手房網(wǎng)簽1920套，環(huán)比增加1.2倍，但同比去年同期仍下降達(dá)五成。

東莞中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長車德銳4月10日通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，當(dāng)下東莞整體的市場仍呈現(xiàn)出較為明顯的“以價換量”趨勢，價格下探導(dǎo)致部分購房者的觀望態(tài)勢，也使得東莞樓市“小陽春”成色不足。“之所以有數(shù)據(jù)上的好轉(zhuǎn)，本質(zhì)上還是因為2月份基數(shù)太低，整體來看，東莞樓市還是處于一種低位運行的狀態(tài)。”

東莞厚街某在建樓盤 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

成交處于低位回升，頂多能稱為“弱陽春”

多位地產(chǎn)行業(yè)人士在接受記者采訪時表示，目前東莞房地產(chǎn)市場整體處于低位回升的趨勢，尤其是春節(jié)以來，不少剛需客戶結(jié)束觀望入場，加之東莞首套房貸利率下調(diào)，整體帶看量和成交均有所回暖。但從整體市場行情來看，目前東莞市場仍然只算得上結(jié)構(gòu)性回暖，分化較為明顯，且大量房源存在較為明顯的議價空間，尤其在二手房市場表現(xiàn)更為明顯。

“從企業(yè)角度來說，當(dāng)然是希望‘小陽春’早點到來，但目前東莞的行情頂多只能算得上‘弱陽春’。當(dāng)前東莞樓市成交還處于歷史低位，雖然3月以來成交出現(xiàn)了低位爬坡，但這種回暖只是局限于濱海灣、松山湖等熱門區(qū)域，屬于結(jié)構(gòu)性的。”某房企華南莞惠區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人向記者表示。

該營銷負(fù)責(zé)人還表示，目前多數(shù)房企的營銷策略，基本是以抓去化及回款為主，甚至在部分熱門樓盤，集團(tuán)還會分配其他策劃協(xié)助項目營銷。“隨著今年以來東莞新增供應(yīng)減少，預(yù)計市場這種結(jié)構(gòu)性回暖還會持續(xù)一段時間。”

記者從中原地產(chǎn)獲取的東莞一季度新盤網(wǎng)簽排行榜顯示，東莞新盤成交較好的區(qū)域主要集中在濱海灣、松山湖、虎門等區(qū)域，成交排名前五的樓盤分別是濱海潤府、金地青云峰、松湖潤府、南部灣萬科城5期和金眾柏悅公館。

來源：中原大數(shù)據(jù)

而且值得一提的是，今年東莞的供地也比往年出現(xiàn)了大幅減少。

3月29日，據(jù)東莞發(fā)布的《東莞市2024年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，東莞今年僅計劃掛牌出讓6宗住宅用地，相比2023年的33宗計劃大幅減少。這6宗宅地分別為：東城主山社區(qū)1宗、東莞CBD南城2宗、火煉樹1宗、塘廈龍背嶺2宗。

“目前東莞樓市的成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出了復(fù)蘇趨勢，但從絕對的成交量來看仍然處于底部，這在一定程度上反映出東莞今年的‘小陽春’起步比較低，整體的復(fù)蘇的含金量并沒有過往那么強(qiáng)勁，處于低位回暖的情況。如果接下來市場需求端未能正常復(fù)蘇，這波樓市‘小陽春’或難以持續(xù)。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，

新盤讓利“搶收”，二手房成交更勝一籌

目前，雖然東莞也有部分熱門樓盤開啟了降價讓利模式，想要以價換量，但購房者對于這種讓利似乎也變得更加謹(jǐn)慎。

記者在采訪中了解到，一方面因為東莞的二手房量價齊跌，使得新房的降價優(yōu)勢并沒有那么明顯；另一方面，目前東莞二手房掛牌量較大，成交情況也明顯優(yōu)于新房。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至4月8日，東莞當(dāng)月二手房累計成交459套，新房累計成交275套。另據(jù)貝殼找房，截至4月11日，東莞的二手房掛牌量為71622套。

記者通過公開渠道獲悉，在東莞新盤中，包括南城的德天凱旋府、虎門的南部灣萬科城5期等樓盤，均推出過各種讓利活動。如德天凱旋府加推項目曾打出了低至2.88萬元/平方米的優(yōu)惠均價；南部灣萬科城5期均價約2.5萬元/平方米，在售建面約143平方米的房源最高特惠甚至高達(dá)130萬元。

“東莞二手房整體價格下跌是比較厲害的，不少樓盤從高點算下來已經(jīng)跌了將近四成。隨著價格下跌，加之本身二手房掛牌量大，這也就導(dǎo)致了二手房成交情況要顯著優(yōu)于新房，這種情況從去年8月開始就一直維持。”車德銳告訴記者。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)，截至4月，東莞二手房掛牌均價為1.96萬元/平方米。而東莞的二手房均價高點出現(xiàn)在2023年2月，彼時均價為2.32萬元/平方米。

近三年東莞二手房價格走勢 數(shù)據(jù)來源：安居客

在車德銳看來，包括深圳、廣州、東莞等在內(nèi)的部分大灣區(qū)城市，目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入到了存量市場。比如廣州和深圳，早在2006年其二手房成交量就高于新手，現(xiàn)在只不過是又恢復(fù)了以前的存量行情，這是市場發(fā)展的客觀規(guī)律，當(dāng)市場保有量達(dá)到一定程度時，就會出現(xiàn)這樣的結(jié)果。

“目前東莞新房供應(yīng)量是大幅下滑的，按照這樣的情況去推演，預(yù)計東莞新房的供求關(guān)系在明年年底可以達(dá)到平衡。達(dá)到供求平衡后，市場就會開始企穩(wěn)跟穩(wěn)步回升。”車德銳表示。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝