每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

香港之后，又一地準(zhǔn)備全面放寬樓市政策。

4月12日，澳門特別行政區(qū)行政會舉行新聞發(fā)布會，會上提到，已完成討論《取消與不動產(chǎn)需求管理相關(guān)的稅務(wù)措施》法律草案，內(nèi)容包括取消特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，其實(shí)今年1月澳門已經(jīng)“減辣”過一次，當(dāng)時(shí)對購買第2套住宅的人取消了5%印花稅的征收，還放寬了樓宇按揭要求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，澳門此次“撤辣”，目的還是搶人才、搶資金。未來，經(jīng)濟(jì)告別高增長，熱點(diǎn)城市，包括一線城市，港澳、新加坡等地?fù)屓瞬?、搶資金仍是大趨勢。當(dāng)然，未來若房價(jià)漲起來，“辣招”還會被拾起。此外，澳門特別行政區(qū)政府掌握著地塊供應(yīng)，也能對沖“撤辣”后的需求攀升。

住宅成交量大跌73%

在粵語里，“辣招”是指為解決比較棘手的問題而采取的強(qiáng)制手段。‍‍‍‍‍‍‍據(jù)澳門特別行政區(qū)官網(wǎng)，為了保持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，自2010年起，制定并實(shí)施一系列包括稅務(wù)及樓宇按揭在內(nèi)的不動產(chǎn)需求管理措施，當(dāng)中的稅務(wù)措施包括特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅，這些被稱為“辣招”。

從去年年底以來，澳門放寬了不動產(chǎn)需求管理措施，不再向取得第二個居住用途不動產(chǎn)的人士征收樓價(jià)5%的取得印花稅。

同時(shí)，放寬相關(guān)樓宇按揭措施，包括本澳居民購置住宅的按揭成數(shù)上限為70%，購置經(jīng)濟(jì)房屋的按揭成數(shù)上限為90%，不再設(shè)不同的按揭成數(shù)金額檔次上限。

每經(jīng)記者獲悉，在全面“撤辣”之前，內(nèi)地客要想去澳門買房，需要額外繳納10%的印花稅。如果購房者原本已經(jīng)有了住宅，要想購房第二套住宅，還需要交納5%的特別印花稅，購買第三套則需要交納10%。

事實(shí)上，過去幾年澳門的房價(jià)以及成交量均出現(xiàn)了顯著下滑。

根據(jù)澳門財(cái)政局資料所示，2018年，澳門錄得10585宗住宅成交；2019年取得印花稅生效后，成交量急跌27%至7745宗；到了2023年，成交量更是大跌73%至2913宗。2019年四季度，澳門住宅平均成交價(jià)為104468澳門元/平方米，2023年四季度則為89259澳門元/平方米。

（注：1澳門元≈0.8962元人民幣）

李宇嘉提到，港澳地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控，工具上以稅收、金融杠桿和利率為主，出臺金融稅收政策也單純只從資產(chǎn)價(jià)格、金融風(fēng)險(xiǎn)等角度考慮。因此，當(dāng)房價(jià)暴漲，就出臺緊縮性政策時(shí)，且一下子全部出完，相反則全部收縮。

買房成本全面等同澳門居民

4月12日下午，中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恒通過微信接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，澳門此次“撤辣”之后，將有利于助推樓價(jià)軟著陸，逐步盤活房地產(chǎn)市場。

何兆恒表示，此次澳門政策主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是稅費(fèi)減免，內(nèi)地購房者在澳門購房的成本將大幅降低；二是與澳門本地居民享受同等按揭成數(shù)，上限統(tǒng)一為70%。而以前內(nèi)地購房者要想在澳門買房，需要更高成本，現(xiàn)在則全面等同澳門居民。

據(jù)何兆恒介紹，在新法案前，內(nèi)地購房者去澳門買房，去澳門買房的稅費(fèi)為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移印花稅（采用累積稅率計(jì)算），購買200萬澳門元以下房源需交1%的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移印花稅；200萬-400萬澳門元需交2%的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移印花稅；400萬澳門元以上交3%的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移印花稅；購買第三套則需要交10%的取得印花稅。外地人則在此基礎(chǔ)上多交10%額外印花稅。

新法案通過后，非澳門居民購買澳門樓宇將等同澳門居民，稅率將低至1%，購買住宅最高可貸7成。

“短期肯定是有利于去庫存，其實(shí)澳門房地產(chǎn)的整體規(guī)模比大灣區(qū)其他地方要小，相對庫存壓力沒那么大，預(yù)計(jì)澳門年度住宅成交站上3000宗之后，樓價(jià)就會逐步開始平穩(wěn)向上了。”

據(jù)澳門中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至2023年底，澳門住宅成交處于歷史較低水平，全年僅成交2913套。成交高峰出現(xiàn)在2016-2018年，彼時(shí)澳門住宅的年度成交量均在1萬套以上，從2019年開始成交量逐步下滑，2022年開始年度成交量低于3000套。

澳門近10年住宅成交量變化情況來源：中原地產(chǎn)

而從各澳門各片區(qū)的成交情況來看，目前成交均價(jià)最高的為路環(huán)片區(qū)，成交均價(jià)為11.97萬澳門元/平方米；其次為氹仔片區(qū)，成交均價(jià)為9.0萬澳門元/平方米；澳門半島的成交均價(jià)為8.17萬澳門元/平方米。

在李宇嘉看來，辣招退出后，基于資金自由進(jìn)出的優(yōu)勢，會吸引部分內(nèi)地人才和資金去買房，但由于香港也有類似政策，且香港在產(chǎn)業(yè)多元化、資產(chǎn)吸引力方面的優(yōu)勢大于澳門。

“琴澳一體后，澳門居民也紛紛到橫琴及珠三角買房。同時(shí)，內(nèi)地一線城市退出限購的預(yù)期很強(qiáng)，也都在出讓優(yōu)質(zhì)地塊打造豪宅。加上澳門本地房產(chǎn)年限較長，大社區(qū)比較少，因此撤辣的效果可能比香港要弱一些。”李宇嘉認(rèn)為。

每經(jīng)記者注意到，此前香港全面“撤辣”，房地產(chǎn)成交迅速反彈。據(jù)香港美聯(lián)物業(yè)。香港3月一手房市場錄得約4170宗成交，創(chuàng)1998年后單月新高。此次澳門全面“撤辣”，其后續(xù)樓市成交情況也將成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝