每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自去年底首批4單消費類基礎設施公募REITs正式獲批，已經(jīng)過去5個月時間。

期間，華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT和華夏華潤商業(yè)REIT先后完成募集并成功上市交易。相較而言，直到4月10日晚間，中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱中金印力消費REIT）才在深交所官網(wǎng)披露公眾投資者發(fā)售部分提前結束募集并進行比例配售。至于何時上市交易，印力集團仍未給出具體的時間表。

事實上，中金印力消費REIT擁有優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)——杭州西溪印象城，該項目一直有著超過98%的出租率，營業(yè)額也不斷創(chuàng)下新高。在首批4單消費類基礎設施公募REITs中，中金印力消費REIT為何至今未能實現(xiàn)上市交易？作為萬科旗下購物中心開發(fā)與運營平臺的印力集團，今初萬科對商業(yè)板塊的調(diào)整對印力集團影響幾何？

底層資產(chǎn)業(yè)績亮眼，上市緣何慢人一步？

2023年10月26日，證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，首批4單消費REITs（華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT和物美消費REIT）已推薦至證監(jiān)會并申報至交易所；11月26日，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)REIT和中金印力消費REIT獲批復；12月15日，物美消費REIT獲批復。

今年3月12日，華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實物美消費REIT正式在上交所上市交易。其中，華夏金茂商業(yè)REIT募集資金10.68億元，嘉實物美消費REIT募集資金9.532億元。3月14日，華夏華潤商業(yè)REI在深交所成功上市，發(fā)行規(guī)模達69.02億元，是首批上市的3只消費基礎設施REITs中募資規(guī)模最大的一只。

相較而言，中金印力消費REIT的進展卻相對較慢。直到4月10日晚間，深交所官網(wǎng)披露，中金印力消費REIT公眾發(fā)售部分提前結束募集，4月11日起不再接受公眾投資者的認購申請。

圖片來源：深交所官網(wǎng)

從中金印力消費REIT的底層資產(chǎn)——杭州西溪印象城來看，其在2014—2022年的年加權平均出租率為98.2%，過去5年加權平均出租率約為98.1%，截至2023年9月30日出租率已達到99.6%。自2013年開業(yè)以來，該項目營業(yè)額呈上升趨勢，2022年總營業(yè)額超過35億元；2023年1-9月的營業(yè)額突破32億元，再創(chuàng)歷史新高。

作為萬科旗下的購物中心開發(fā)與運營平臺，印力集團截至2023年10月的運營管理項目超164個，遍布全國53個城市，管理面積近1200萬平方米，資產(chǎn)規(guī)模近1000億元。在此前的采訪中，印力集團董事長丁力業(yè)向《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）透露：“印力集團還有一系列優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目儲備，將為未來中金印力消費REIT的擴募提供空間。”

即便如此，在3月25日進行的網(wǎng)下詢價中，詢價區(qū)間為3.260—3.529元/份，最終中金印力消費REIT認購價格還是處于區(qū)間下限3.260元/份。至本次發(fā)售詢價截止日，共收到11家網(wǎng)下投資者管理的12個配售對象的詢價報價信息，擬認購份額數(shù)量總和為13348萬份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的1.16倍。

本次中金印力消費REIT募集的基金份額共計10億份，由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售三個部分組成。其中戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為83557萬份；網(wǎng)下發(fā)售初始發(fā)售份額為11510.1萬份；公眾發(fā)售初始發(fā)售份額為4932.9萬份。按照3.260元/份的認購價格和10億份的發(fā)售份額數(shù)量計算，預計募集資金總額為32.60億元（不含認購費用和認購資金在募集期產(chǎn)生的利息）。

不過值得一提的是，在中金印力消費REIT正式獲批前夕，萬科債券價格出現(xiàn)較大波動。2023年11月6日，萬科召開了一場面向金融機構的線上會議，交流萬科經(jīng)營情況及近期萬科二級市場債券價格波動事宜。在會上，深圳市國資委及萬科第一大股東深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱深鐵集團）力挺萬科。深圳市國資委表示“如有需要或遭遇極端情況，我們有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過一切可能的市場化、法制化手段幫助萬科積極應對”。

就在中金印力消費REIT詢價前的3月15日，萬科宣布深鐵集團擬通過戰(zhàn)略配售方式認購不超過該基金募集份額總額的30%，此舉無疑向市場傳遞了來自大股東的信心。

圖片來源：萬科A公告

萬科此后的動作也透露出對于商業(yè)板塊業(yè)務的重視。今年初，萬科進行了重要的組織構架調(diào)整，印力集團連同七大區(qū)域商業(yè)業(yè)務被并入新成立的商業(yè)事業(yè)部，由孫嘉出任首席合作人。丁力業(yè)則兼任商業(yè)事業(yè)部首席顧問，并繼續(xù)擔任印力集團董事長。

一邊籌備REITs上市，一邊調(diào)優(yōu)化務結構 

值得注意的是，中金印力消費REIT詢價后不久，印力集團向外界透露，深圳總部核心資產(chǎn)印力中心獲取35.9億元經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于提前贖回存量CMBS產(chǎn)品。據(jù)記者了解，目前印力集團已累計完成84億元的經(jīng)營性物業(yè)貸款置換CMBS業(yè)務。

一邊是中金印力消費REIT上市進行時，一邊是不斷以經(jīng)營性物業(yè)貸款置換CMBS。那么，印力集團調(diào)整融資結構意味著什么？公司的長期發(fā)展和擴張計劃將如何進行？

近日，印力集團方面在接受每經(jīng)記者采訪時表示：“REITs，尤其是國內(nèi)市場REITs，作為商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)投融管退的最后一個環(huán)節(jié)，是商業(yè)模式閉環(huán)，為獨立資產(chǎn)提供了一個較為理想的資債結構和現(xiàn)金流終極分配方式，同時也為原始權益人（印力主體）提供了最好的資產(chǎn)盤活渠道，獲得資產(chǎn)增值市場化退出的利潤和現(xiàn)金流。”

“以印力中心為例，歷史上曾經(jīng)有過項目融資，但經(jīng)營貸只能用于項目經(jīng)營，資產(chǎn)增值價值無法體現(xiàn)。CMBS等資產(chǎn)證券化模式出來后，很好地解決了資產(chǎn)價值盤活問題，但其‘3+3……’的產(chǎn)品結構使得每三年需要有一個剛性解決方案，這點不如長期項目融資彈性大、安全性高。”

印力集團商業(yè)產(chǎn)品線 圖片來源：印力集團官網(wǎng)

據(jù)記者了解，除了印力中心外，印力集團獲批經(jīng)營性物業(yè)貸款項目還包括位于深圳、西安等城市的多個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對于盤活商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)、減輕商業(yè)物業(yè)板塊后續(xù)投資壓力有著不小的作用。

那么，印力在REITs順利獲批的情況下，為何仍頻繁進行債務置換？

印力集團方面指出，經(jīng)營性物業(yè)貸款置換CMBS后，債務結構將更加安全。“優(yōu)化資債結構是印力每年都在持續(xù)滾動做的一個工作。商業(yè)是一個傳統(tǒng)的資產(chǎn)持有型行業(yè)，印力作為商業(yè)不動產(chǎn)運營商，原來的債務結構主要有中長期的項目融資、并購貸款以及資產(chǎn)證券化三種類型，三者的比例是根據(jù)這個資產(chǎn)的獲取方式以及其資本結構來逐步形成的，后期也會進行境內(nèi)外和長短期的動態(tài)調(diào)整。”

記者查詢Choice平臺了解到，目前印力集團存續(xù)的債券之中，在2029年之前已無到期債券。

據(jù)印力集團方面透露，近期由于海外金融環(huán)境的變化，匯率利率均不利方向劇烈波動，公司需要加強風險管理意識和動作，盡快將海外外幣融資轉化為人民幣融資，進行不同幣種融資結構調(diào)整?？偛啃庞妙惢蛘吖_市場募資的直接融資都容易受短期窗口影響，在目前市場環(huán)境下需盡量轉為有對應標的資產(chǎn)的長期項目融資，減少融資剛性兌付不確定性。

“除了自持物業(yè)，印力可以通過REITs以及其他階段性私募基金持有模式，輕重并舉地通過持有私募基金和REITs平臺的份額，在低杠桿模式下，既獲得資產(chǎn)分紅收益，也能獲得資產(chǎn)管理費收入和有關運營激勵，并通過更加規(guī)范的公募基金管理進一步提升資產(chǎn)管理水平。”

對于未來自身債務期限的管理，印力集團方面向每經(jīng)記者透露了其未來規(guī)劃：一是利用境內(nèi)經(jīng)營貸新政紅利，將存量的CMBS產(chǎn)品/境外銀行中期融資優(yōu)先轉化為15年經(jīng)營貸，降低周期性風險；二是把握當年境內(nèi)低息環(huán)境及人民幣國際化的趨勢，主動管理增加人民幣融資占比，將境外融資尤其是外幣融資轉化為境內(nèi)或者離岸人民幣融資；三是根據(jù)項目經(jīng)營表現(xiàn)匹配債務融資工具，加大權益類融資規(guī)模，保證融資和經(jīng)營適配，不給未來增加負擔。

值得注意的是，4月伊始，又有4單基礎設施公募REITs獲批。據(jù)證監(jiān)會網(wǎng)站，此次集中獲批的基金分別為工銀瑞信河北高速REIT、華夏深國際倉儲REIT、博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT及易方達廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211326922101