每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

4月16日，上海完成2024年首批次第二輪土拍，6宗宅地全部成交，其中3宗地塊觸頂搖號(hào)、1宗溢價(jià)成交、2宗底價(jià)成交，成交總金額118.86億元。與上輪土拍相比，本輪上海土拍熱度有所下降。

值得一提的是，早在開(kāi)拍前兩周，參拍房企安徽高速就已經(jīng)啟動(dòng)閔行區(qū)浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊的設(shè)計(jì)招標(biāo)，但最終該地塊卻被民企大華房產(chǎn)溢價(jià)競(jìng)得。此外，民企龍湖集團(tuán)亦斬獲1宗地。其余4宗地塊分別被中環(huán)集團(tuán)、保利&建發(fā)、象嶼&聯(lián)發(fā)、越秀地產(chǎn)獲得。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上海本輪土拍調(diào)整了中小套比例要求，從“60%~80%不等”調(diào)整為“50%~70%不等”，并將實(shí)行最新的中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)從“多層90平方米、小高層95平方米、高層100平方米以內(nèi)”調(diào)整為“多層100平方米、小高層110平方米、高層120平方米以內(nèi)”。中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭向記者分析認(rèn)為：“這一規(guī)則的調(diào)整未來(lái)將增加改善型產(chǎn)品供應(yīng)，降低大面積產(chǎn)品溢價(jià)，緩和供需矛盾。”

4月16日上海土拍成交情況 圖片來(lái)源：中指研究院

民營(yíng)房企逆勢(shì)搶地

此輪上海土拍“最熱”的當(dāng)屬閔行區(qū)浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊。據(jù)出讓公告，該地塊容積率僅為1.2，中小套型比例不低于50%，產(chǎn)品設(shè)計(jì)空間較大，共吸引了12家競(jìng)賣人參拍。而參拍企業(yè)安徽高速集團(tuán)甚至提前兩周就已經(jīng)啟動(dòng)設(shè)計(jì)招標(biāo)，并在官網(wǎng)公示相關(guān)信息。

對(duì)此，某國(guó)企開(kāi)發(fā)商投資部負(fù)責(zé)人向記者表示：“這一操作也可以理解，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商對(duì)周轉(zhuǎn)率的要求越來(lái)越高，能夠設(shè)計(jì)招標(biāo)如果能夠前置，拿地之后就能進(jìn)一步加快建設(shè)進(jìn)度。”另一位行業(yè)人士也指出，對(duì)于自身不具備復(fù)雜住宅設(shè)計(jì)能力的企業(yè)而言，提前招標(biāo)也是為了縮短工期，如果萬(wàn)一不能順利拿地，招標(biāo)工作也可以隨時(shí)喊停。

不過(guò)，安徽高速卻未能如愿拿地，閔行區(qū)浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊最終被大華房產(chǎn)以溢價(jià)率10%奪得。根據(jù)“高品質(zhì)建設(shè)要求”，該地塊需要滿足裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米，及配建不少于300平方米養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、公租房比例7%等要求。

閔行區(qū)浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊 圖片來(lái)源：記者 包晶晶 攝 

據(jù)記者觀察，MHPO-1302單元35-5地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.9萬(wàn)元/平方米與成交樓面價(jià)42350元/平方米相比，利潤(rùn)空間值得想象。此外，該項(xiàng)目北面有大型商業(yè)中心浦江城市生活廣場(chǎng)；西側(cè)為2020年12月售罄的保利錦上項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤均價(jià)為65000元/平方米，目前二手房掛牌價(jià)格68000—88000元/平方米。

此次上海土拍中拿地的民企，除了大華房產(chǎn)之外，還有連續(xù)4年加碼上海的龍湖集團(tuán)。

位于奉賢新城的地塊吸引了龍湖建華置地聯(lián)合體、奉賢城發(fā)、象嶼三家競(jìng)買人參拍，最終被龍湖集團(tuán)以15.37億元觸頂搖號(hào)拿下，溢價(jià)率9.55%，成交樓面價(jià)18360元/平方米。該地塊出讓面積3.81萬(wàn)平方米，容積率2.2，用途為商住綜合用地，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)4.38萬(wàn)元/平方米。

此前的2021年，龍湖集團(tuán)以聯(lián)合拿地方式獲取上海江橋商住辦地塊，及臨港新片區(qū)純宅地；2022年，龍湖集團(tuán)競(jìng)得松江廣富林純宅地，推出了龍湖松江御湖境；2023年，龍湖集團(tuán)拿下嘉定江橋商住辦地塊，打造了龍湖虹橋青云闕。

土拍熱度有所下降

整體來(lái)看，本輪上海土拍成交的6宗宅地中，僅有1宗地位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，1宗地位于中外環(huán)間。

其中，位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的靜安區(qū)中興地塊吸引了華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、上海城建、保利發(fā)展、大華房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等房企競(jìng)拍，報(bào)價(jià)觸及地價(jià)上限15.97億元后轉(zhuǎn)入高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)，最終被越秀地產(chǎn)獲得。

根據(jù)高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)競(jìng)報(bào)要求，該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)12100元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米，項(xiàng)目符合綠色建筑二星級(jí)及近零能耗建筑指標(biāo)，需要滿足公租房比例8%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，自2021年實(shí)行集中供地以來(lái)，越秀地產(chǎn)已經(jīng)是第八次落子上海。其中在2023年，越秀地產(chǎn)參與上海土拍次數(shù)排名行業(yè)前四。

位于浦東新區(qū)的曹路科教園區(qū)地塊則吸引了中建八局、象嶼與聯(lián)發(fā)聯(lián)合體參拍，最終由象嶼與聯(lián)發(fā)聯(lián)合體以溢價(jià)率6.49%、總價(jià)23.63億元摘得，成交樓面價(jià)為33065元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.3萬(wàn)元/平方米。

而兩宗底價(jià)成交地塊中，嘉定新城地塊由保利發(fā)展與建發(fā)聯(lián)合體以底價(jià)11.83億元摘得，成交樓面價(jià)22200元/平方米；普陀區(qū)地塊由中環(huán)集團(tuán)以底價(jià)26.5億元摘得，成交樓面價(jià)為44042元/平方米。

“本輪推出的6宗地塊整體質(zhì)量一般，土拍熱度較首場(chǎng)有所下降。6宗地塊僅吸引18家房企參拍，其中2宗地塊均僅有一家企業(yè)參拍。國(guó)央企仍是拿地主力，但民企拿地占比有所提高。”陳炬蘭指出。

值得一提的是，4月16日杭州舉行的土拍整體熱度亦下降明顯。當(dāng)天成交的8宗宅地，其中有7宗底價(jià)成交，唯一溢價(jià)成交的地塊溢價(jià)率也僅為1.8%。房企方面，僅濱江集團(tuán)等少數(shù)民企繼續(xù)參加競(jìng)拍，地方城投拿地占比再度攀高。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖