每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整，越來越多的房企紛紛入局代建行業(yè)。

中指研究院發(fā)布的《2024年1—3月房地產(chǎn)代建研究報告》指出，2023年代建新簽規(guī)模同比增速超50%，今年以來代建行業(yè)發(fā)展仍在加速，目前已有超過90家房企涉足代建領(lǐng)域。不過行業(yè)集中度向頭部企業(yè)傾斜明顯，今年一季度TOP5代建企業(yè)新增代建規(guī)模占比達到了58%。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年一季度，代建中標項目總計達118個，相比2023年同期的89個增加32.6%，增量創(chuàng)下近年單季度最高，特別是相比2023年下半年熱度明顯回升。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，代建行業(yè)除了傳統(tǒng)的住宅代建外，還在向大型綜合體代建、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)類代建、政府保障房代建等領(lǐng)域拓展。如今年3月中原建業(yè)中標南信陽市平橋美好未來社區(qū)政府代建項目，今年1月華潤置地以837.48萬元中標羅湖區(qū)文化館新建工程全過程代建項目等。

在4月18日舉行的首屆中國房地產(chǎn)代建峰會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會代建分會會長、綠城中國董事會主席張亞東表示，在房地產(chǎn)去金融化、投資端去中心化的大趨勢下，憑借專業(yè)化輕資產(chǎn)的特質(zhì)，代建將成為鏈接投資與消費的重要平臺。“從當前的經(jīng)濟形勢來看，代建模式的發(fā)展可以更好地承接保障性住房建設(shè)，紓困保交樓、城中村改造等各項任務(wù)，也能夠為地方政府、城投、央國企、金融機構(gòu)等多方主體提供更專業(yè)、高效共贏的解決方案。”

頭部企業(yè)規(guī)模“遙遙領(lǐng)先”

今年以來，代建行業(yè)呈現(xiàn)出較為迅猛的發(fā)展勢頭。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年一季度，TOP20企業(yè)新增簽約面積達3464萬平方米，同比基本持平。有7家企業(yè)一季度新增簽約面積超200萬平方米（合計2312萬平方米），占TOP20企業(yè)新增簽約面積的66.8%。

不過，頭部代建企業(yè)的新增簽約規(guī)模依舊遙遙領(lǐng)先。其中，藍城集團以新增簽約面積547.8萬平方米排在首位，緊隨其后的藍綠雙城和旭輝建管的新增簽約面積分別為494.5萬平方米和336萬平方米。

從增速來看，藍城集團、融者共創(chuàng)（興元建設(shè)）、旭輝建管擴張迅猛，一季度簽約面積同比增速相對較快。其中，融者共創(chuàng)（興元建設(shè)）一季度代建新增簽約面積同比增長120.4%至244.6萬平方米，在各家企業(yè)中位于前列。

此外，一季度代建中標項目總計達118個，相比2023年同期的89個增加32.6%，增量創(chuàng)下近年單季度最高，特別是相比2023年下半年熱度明顯回升。三四線城市是代建增量的主要來源，占比近六成。

 

相較于房地產(chǎn)主業(yè)，代建行業(yè)集中度更高。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2023年末，TOP30企業(yè)代建總合約建筑面積已超7億平方米。其中超過5000萬平方米的有5家，合計面積達4.12億平方米，占TOP30企業(yè)總規(guī)模的55%。

“代建頭部企業(yè)由于入局較早，前期積累了大量的經(jīng)驗，規(guī)模依舊保持高位。而新進入企業(yè)較多并且規(guī)模較小，企業(yè)規(guī)模分布整體呈現(xiàn)‘長尾效應(yīng)’。”中指研究院分析認為。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，不同于房地產(chǎn)行業(yè)，目前代建行業(yè)中民營企業(yè)的占比較高。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，房地產(chǎn)代建有輕資產(chǎn)、低負債、抗周期等特點，這也是為何房企積極進軍代建業(yè)務(wù)的重要原因，而代建也屬于當前政策倡導的新發(fā)展模式的重要方向。此外，在當前市場環(huán)境下代建依舊保持高增速，也充分表明其發(fā)展呈現(xiàn)出更好的成長性和抗周期性。

按照業(yè)務(wù)模式劃分，代建行業(yè)通?？梢苑譃樯虡I(yè)代建、政府代建和資本代建。其中，商業(yè)代建主要包括住宅、辦公樓、商業(yè)綜合體等，通常是代建公司主導項目的設(shè)計、建造、管理、銷售等，商業(yè)代建通常也占據(jù)了代建企業(yè)業(yè)務(wù)的較大比重。而政府代建項目以經(jīng)濟適用房、安置房、拆遷房為主，包括施工、分銷等過程均受項目所有人控制，從而導致政府代建的利潤率通常要低于商業(yè)代建。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年一季度代建企業(yè)新簽約項目中，商業(yè)代建占比高達75%，政府類代建項目占比為25%。

“未來代建行業(yè)將會有四大主要發(fā)展方向，包括代建企業(yè)自身的管理及品牌優(yōu)勢；滿足政府民生共建類開發(fā)需求，代建服務(wù)為政府提供公共產(chǎn)品；滿足自用型物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營管理需求；以及滿足行業(yè)融資方式改變及資金收益提升的需求。”金地集團副總裁、金地管理董事長郝一斌在首屆中國房地產(chǎn)代建峰會上表示。

代建業(yè)務(wù)開始向全產(chǎn)業(yè)鏈拓展

在2023年業(yè)績發(fā)布會上，多家房企管理層表示看好代建業(yè)務(wù)，認為代建仍有很大空間。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2021年末，涉足代建業(yè)務(wù)的企業(yè)尚不足36家；而到了2023年末，進入代建領(lǐng)域的企業(yè)已超過90家。而隨著代建賽道入局者增多，未來的競爭格局也將愈發(fā)激烈，加速規(guī)模擴張將成為代建企業(yè)重要的方向。

2013—2023年代建業(yè)務(wù)新增建面走勢（萬㎡）來源：億翰智庫

在張亞東看來：“代建與房地產(chǎn)更像是廚師與餐館，大家會發(fā)現(xiàn)專業(yè)的廚師和餐館做的飯更好吃、質(zhì)量更好、需求更多、市場更大，這就引來了更多的廚師分離出來形成了餐飲的服務(wù)業(yè)，形成了店多則隆市的局面。”

記者注意到，除了傳統(tǒng)的住宅代建外，代建企業(yè)也在不斷向大型綜合體代建、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)類代建、政府保障房代建等領(lǐng)域衍生，試圖把代建“蛋糕”做得更大。

中國房地產(chǎn)研究院院長陳晟表示，目前國內(nèi)代建行業(yè)的動作模式可以分成三類：一是通過自身資本，二是通過自身建設(shè)能力，三是通過自身運營能力。如今代建市場的機會越來越多，不同企業(yè)間也有不同打法，各種代建模式已經(jīng)延伸至商業(yè)、文旅、園區(qū)物流、TOD等，開始向全產(chǎn)業(yè)鏈進行拓展。

在代建企業(yè)拓展的業(yè)務(wù)中，包括政府的保障房、保租房等業(yè)務(wù)，以及城市更新催生的舊寫字樓、商場等項目的專業(yè)化升級改造需求等。同時，由于各地文旅市場的火熱，帶動各地區(qū)加快配套建設(shè)，如酒店、度假樂園、城市地標建筑等項目的升級改造，已成為不少代建企業(yè)拓展業(yè)務(wù)的重要方向。

今年3月19日，遠洋建管發(fā)布消息稱，已簽約北京石景山舊鍋爐房城市更新項目，將為委托方提供項目的市場調(diào)研、項目定位、規(guī)劃方案、立面及景觀設(shè)計、成本測算等項目前期顧問服務(wù)。

3月28日，金地管理中標杭州貝殼圣都新居住體驗中心全過程代建項目。“該項目的順利打造，有利于提升公司在家裝業(yè)委托方中的專業(yè)口碑，強化公司在商辦代建領(lǐng)域的品牌影響力。”

藍綠雙城則把方向瞄準了紓困類項目，提出了“共建”新模式，通過“項目股權(quán)變更+紓困基金導入+品牌置換和管理置換+重啟操盤”等組合方式對變量項目進行紓困，并已成為部分城市“保交樓”環(huán)節(jié)中重要參與角色。

而綠地集團則把代建方向投向了文旅行業(yè)。3月19日，綠地集團與重慶市銅梁區(qū)人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，簽約打造重慶銅梁文旅標桿項目，將重點圍繞銅梁文旅產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代山地特色高效農(nóng)業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)園建設(shè)等系列項目開展合作。而合作方向則是通過代建+基建+運營等多種方式，在銅梁區(qū)打造玄天湖度假區(qū)、安居古城、巴岳農(nóng)莊等一批標桿合作項目。

“目前代建行業(yè)的企業(yè)在業(yè)務(wù)布局上各有側(cè)重，代建十強企業(yè)基本都有自己的一些特色和各自深耕細分領(lǐng)域，這是比較好的一個現(xiàn)象。一個行業(yè)要想良性發(fā)展，不要單純地去搞價格競爭，應(yīng)該在把不同的賽道做出自身的特色。”克而瑞集團董事長丁祖昱在首屆中國房地產(chǎn)代建峰會上表示。

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