每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上市物業(yè)企業(yè)的盈利能力迎來(lái)回彈。

截至目前，除方圓生活服務(wù)、佳源服務(wù)、建業(yè)新生活、宋都服務(wù)、力高健康生活等5家港股物企年報(bào)“難產(chǎn)”外，57家港股上市物企順利交卷?？硕鹞锕芙y(tǒng)計(jì)顯示，2023年上市物企平均凈利潤(rùn)止跌回升，已發(fā)布年報(bào)的57家物企平均凈利潤(rùn)為2.86億元，同比增長(zhǎng)23.15%；平均凈利率5.9%，較上年同期提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在歷經(jīng)兩年多的深度調(diào)整后，越來(lái)越多的物企開啟向內(nèi)生長(zhǎng)之路，專注服務(wù)品質(zhì)提升和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，更加注重財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性，七成以上企業(yè)2023年持有現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著物業(yè)高質(zhì)量步伐的不斷邁進(jìn)，行業(yè)將逐步向良性方向發(fā)展。

物企對(duì)關(guān)聯(lián)方依賴減弱

克而瑞物管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年57家上市物企營(yíng)收同比增長(zhǎng)14.34%，增速較上年同期下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。超百億元營(yíng)收規(guī)模的企業(yè)數(shù)量與上年持平，仍為9家。碧桂園服務(wù)以426.12億元營(yíng)收居首，萬(wàn)物云以331.83億元緊隨其后。

受益于社區(qū)增值服務(wù)發(fā)力，2023年建發(fā)物業(yè)營(yíng)收同比大增55.83%，位列行業(yè)第一。年報(bào)顯示，2023年建發(fā)物業(yè)社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)收入約13.75億元，較2022年度約4.76億元增長(zhǎng)約189.0%；房屋硬裝業(yè)務(wù)產(chǎn)生收入約6.84億元，較上年度約2690萬(wàn)元增長(zhǎng)約24倍。

2023年上市物企營(yíng)收TOP10 來(lái)源：Wind

Wind數(shù)據(jù)顯示，在歸母凈利潤(rùn)方面，2023年共有5家上市物企超過(guò)10億元。但受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等多重因素影響，2023年有13家上市物企出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損，虧損金額最多的金科服務(wù)達(dá)到了9.51億元。
 
對(duì)于業(yè)績(jī)虧損，金科服務(wù)強(qiáng)調(diào)，是由于對(duì)金科地產(chǎn)集團(tuán)未償還應(yīng)收款項(xiàng)的減值撥備，不過(guò)該撥備金額較2022年同期已有所下降。

近兩年來(lái)，提升獨(dú)立性已成為上市物企的重要課題，這一方面是為了擺脫為地產(chǎn)“輸血”，另一方面也是物企提升盈利能力的必經(jīng)之路。

“2023年至2025年會(huì)是物管行業(yè)分水嶺，此岸是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末游，彼岸是基于不動(dòng)產(chǎn)持有的消費(fèi)。能否達(dá)成行業(yè)從此岸到彼岸的涅槃，要擺脫路徑依賴，要自身有更獨(dú)立自主的決心。”在今年業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全如是說(shuō)。

2023年上市物企凈利潤(rùn)TOP10 圖片來(lái)源：Wind

事實(shí)上，萬(wàn)物云與萬(wàn)科的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易收入占比就呈連年下降趨勢(shì)。朱保全表示，公司2023年度剔除所有與開發(fā)商相關(guān)收入后，對(duì)收入影響僅有17.5%，且收入增速變得更快，達(dá)14.5%，毛利增速達(dá)23.7%。

融創(chuàng)服務(wù)非關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)也在2023年持續(xù)增長(zhǎng)，收入同比增長(zhǎng)10%至約64.39億元，占比達(dá)約92%，已成為集團(tuán)收入的主要來(lái)源。

克而瑞物管統(tǒng)計(jì)顯示，2023年共有34家上市物企公布了在管項(xiàng)目中關(guān)聯(lián)方面積情況：平均占比由2022年同期的48.04%，下滑至46.6%，比重超50%的僅有15家物企；60%以上面積來(lái)自關(guān)聯(lián)方輸送的物企，由2022年的9家降至7家。

不再“唯規(guī)模論英雄”

2023年，物業(yè)行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)繼續(xù)放緩，過(guò)往粗放式的增長(zhǎng)模式正在被摒棄，企業(yè)更聚焦有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

已披露年報(bào)的物企中，2023年在管面積破1億平方米的共17家，與上年相比增加了3家。這17家物企的在管面積合計(jì)62.56億平方米，占比逾八成，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

其中，碧桂園服務(wù)以9.57億平方米繼續(xù)保持規(guī)模第一，保利物業(yè)則以7.2億平方米位居第二，緊隨其后的雅生活服務(wù)為5.91億平方米。

來(lái)源：克而瑞物管

需要注意的是，主動(dòng)退出大量低收繳率、低利潤(rùn)率、管理難度大、管理成本高的項(xiàng)目正成為行業(yè)的一大趨勢(shì)。如金科服務(wù)在2023年終止退出的在管建筑面積達(dá)3573.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.63%。對(duì)此，金科服務(wù)管理層表示，為了能夠從2024年開始實(shí)現(xiàn)輕裝上陣，過(guò)去兩年對(duì)無(wú)利潤(rùn)或只有利潤(rùn)無(wú)現(xiàn)金流的項(xiàng)目進(jìn)行了集中釋放。

碧桂園服務(wù)管理層也決定退出所收購(gòu)的嘉寶服務(wù)相應(yīng)物業(yè)管理項(xiàng)目，并暫停部分賬面利潤(rùn)率高但收繳率低的非業(yè)主增值服務(wù)。同時(shí)，嘉寶服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展也不如預(yù)期，對(duì)碧桂園服務(wù)的收入和利潤(rùn)也帶來(lái)負(fù)面影響。2023年，碧桂園服務(wù)對(duì)嘉寶服務(wù)確認(rèn)的商譽(yù)減值約為6.15億元。

此外，萬(wàn)物云年內(nèi)退出盈利能力較低的住宅項(xiàng)目89個(gè)；綠城服務(wù)退出部分低質(zhì)項(xiàng)目，合計(jì)在管面積870萬(wàn)平方米。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2023年多家上市物企項(xiàng)目退出規(guī)模超千萬(wàn)平方米，企業(yè)提升規(guī)模質(zhì)量的決心可見一斑。

“物企摒棄盲目追逐規(guī)模的‘數(shù)字游戲’，不再以量為先，而更加注重有質(zhì)量的拓展，結(jié)合成本等經(jīng)營(yíng)要素，有選擇、有目的地進(jìn)行拓展。同時(shí)，對(duì)于‘拖后腿’的項(xiàng)目，主動(dòng)選擇‘割舍’策略，從而‘穩(wěn)住’收益，為可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。”中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟表示。

放棄向規(guī)模要利潤(rùn)模式后，物企轉(zhuǎn)而向社區(qū)增值服務(wù)尋找突破。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2023年11家物企社區(qū)增值服務(wù)收入突破10億元，碧桂園服務(wù)以37.5億元居首。其中，建發(fā)物業(yè)和濱江服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收入同比分別增長(zhǎng)189%和172%，核心原因在于硬裝服務(wù)收入均實(shí)現(xiàn)指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。如建發(fā)物業(yè)2023年房屋硬裝業(yè)務(wù)產(chǎn)生收入達(dá)6.8億元，同比增長(zhǎng)約24倍。

記者注意到，在各家物企的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，企業(yè)高層均提及提升服務(wù)質(zhì)量、開發(fā)多元業(yè)務(wù)探索新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。如中海物業(yè)就提出，2024年要實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)服務(wù)利潤(rùn)與增值服務(wù)利潤(rùn)1∶1，增值服務(wù)則由社區(qū)增值和工程增值兩大業(yè)務(wù)條線所組成；越秀服務(wù)則提到，2024年將進(jìn)一步強(qiáng)化增值服務(wù)能力，社區(qū)增值服務(wù)收入增速將保持在35%~40%之間。

非居領(lǐng)域成新增長(zhǎng)“賽道”

需要注意的是，近年來(lái)，隨著傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)增量空間日益緊縮，存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，不少物企正逐步減少對(duì)住宅業(yè)務(wù)的過(guò)度依賴，開始積極挖掘非居物業(yè)作為“第二增長(zhǎng)曲線”。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，已有22家上市物企同時(shí)披露住宅與非居的營(yíng)收及在管面積。整體來(lái)看，上市物企非居物管營(yíng)收增速為16.5%，領(lǐng)先住宅2.3個(gè)百分點(diǎn)。22家上市物企住宅物管總營(yíng)收為291.8億元，同比增長(zhǎng)14.2%；非居基礎(chǔ)物管總營(yíng)收為248.4億元，同比增長(zhǎng)16.5%。

“非居物管整體營(yíng)收略低于住宅，但增速領(lǐng)先。究其原因，一是存量住宅面積增長(zhǎng)有限，加之前期物業(yè)政府指導(dǎo)價(jià)為主及業(yè)委會(huì)成立難導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)調(diào)整難，帶來(lái)營(yíng)收增長(zhǎng)放緩。”克而瑞物管分析指出，此外，后勤社會(huì)化改革推動(dòng)物業(yè)在醫(yī)院、學(xué)校等的滲透及商辦園類物業(yè)需求的增長(zhǎng)，帶來(lái)非居物管市場(chǎng)空間不斷釋放，增長(zhǎng)勢(shì)頭表現(xiàn)強(qiáng)勁。

如招商積余持續(xù)精耕金融業(yè)態(tài)，2023年新簽?zāi)甓群贤~同比增長(zhǎng)67%，高校賽道新簽?zāi)甓群贤~同比增長(zhǎng)31%，非居領(lǐng)域年收入已達(dá)到了73.1億元，占總營(yíng)收比例已達(dá)46.78%；得益于收購(gòu)皆斯內(nèi)集團(tuán)及盛康集團(tuán)帶來(lái)的營(yíng)收增量，東原仁知服務(wù)在非居領(lǐng)域的收入同比增長(zhǎng)了78.2%。此外，德信服務(wù)集團(tuán)、京城佳業(yè)、眾安智慧生活非居營(yíng)收增速均超過(guò)30%。

而在項(xiàng)目拓展方面，越來(lái)越多物企更側(cè)重于對(duì)非住行業(yè)的拓展。如據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)，今年3月第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)是學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園、公建，合計(jì)占比超過(guò)六成，而住宅占比僅16.4%。其中，頭部企業(yè)拓展優(yōu)勢(shì)明顯，如雅生活僅3月在學(xué)校業(yè)態(tài)拓展規(guī)模就達(dá)133萬(wàn)平方米，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在產(chǎn)業(yè)園、公建領(lǐng)域單月拓展規(guī)模達(dá)到了319萬(wàn)平方米、301萬(wàn)平方米。

“上市物企在非居物業(yè)營(yíng)收增速明顯超越住宅，且超過(guò)在管面積增速，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。”克而瑞表示，聚焦客戶需求挖掘和服務(wù)質(zhì)量提升已成為行業(yè)策略方向。

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