每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

作為頭部物業(yè)企業(yè)的雅生活服務(wù)（HK03319，股價2.96港元，市值42.03億港元），在2023年交出了“增收不增利”的成績單。

近日，雅生活服務(wù)披露的2023年度報告顯示，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營收154.4億元，同比增長0.42%；股東應(yīng)占溢利4.609億元，同比下滑74.95%。

從雅生活服務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，主要包括物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)以及外延增值服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)屬于雅生活服務(wù)的基本盤，該業(yè)務(wù)主要包括安保、清潔、綠化等，去年貢獻(xiàn)營收約108億元，占營收比重近70%。而在物業(yè)管理服務(wù)中，雅生活服務(wù)非住宅物業(yè)項目的營收占比達(dá)40.6%，高于住宅物業(yè)項目。

年報顯示，截至2023年末，雅生活服務(wù)在管面積為5.9億平方米，居于行業(yè)前五行列。其中，來自第三方項目的在管面積占比約83.3%，第三方項目已成為其主要面積來源。

雅生活服務(wù)主營結(jié)構(gòu) 來源：企業(yè)年報（東方財富網(wǎng)制圖）

商譽計提減值撥備等致利潤下滑

從雅生活服務(wù)的利潤指標(biāo)來看，過去一年出現(xiàn)了較大幅度下滑。

年報顯示，截至2023年末，雅生活服務(wù)實現(xiàn)毛利潤26.46億元，同比下滑21.82%；股東應(yīng)占溢利4.609億元，同比下滑74.95%；銷售毛利率為17.13%；銷售凈利率為4.52%。其中，凈利率較2022年的12.6%下降了8.1個百分點。

對于利潤水平下滑，雅生活服務(wù)在年報中表示：“因業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，非周期業(yè)務(wù)占比提升及運營成本上升。出于謹(jǐn)慎性原則，對貿(mào)易及其他應(yīng)收項及商譽計提減值撥備。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雅生活服務(wù)來自關(guān)聯(lián)方應(yīng)收計提與商譽減值涉及的金額相對較大。年報顯示，截至2023年末，雅生活服務(wù)在商譽減值的數(shù)額達(dá)4.28億元，主要系年度收并購的部分附屬公司業(yè)務(wù)拓展未能如預(yù)期開展，以及集團(tuán)對該部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致其收入及利潤下降。

截至2023年12月31日末，雅生活服務(wù)的貿(mào)易及其他應(yīng)收款項以及預(yù)付款項（包含流動及非流動部分）為111億元，較2022年末的107億元增長了3.9%。在總計77億元貿(mào)易及其他營收賬款以及預(yù)付款項中，有33.89億元的款項來自關(guān)聯(lián)方。

雅生活服務(wù)2023年貿(mào)易及其他應(yīng)收款及預(yù)付款項 來源：企業(yè)年報

記者查閱雅生活服務(wù)往年財報發(fā)現(xiàn)，其貿(mào)易應(yīng)收賬款出現(xiàn)大幅增長的年份為2022年，貿(mào)易應(yīng)收賬款由2021年的15.24億元增至32.24億元，而2023年該值為33.87億元。在關(guān)聯(lián)方企業(yè)中，由雅居樂控制的實體占應(yīng)收賬款的金額為29.11億元，占比達(dá)86%。

2023年雅生活服務(wù)應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項具體情況 來源：企業(yè)年報

公開資料顯示，此前雅生活服務(wù)選擇以資抵債的模式?jīng)_抵了一部分來自關(guān)聯(lián)方雅居樂及附屬公司的應(yīng)收賬款。去年6月，雅生活吸收了雅居樂附屬公司406項物業(yè)，包括347項住宅物業(yè)及59項商業(yè)物業(yè)（位于茂名、長沙、武漢及云浮等地），以抵消來自雅居樂2.82億元的應(yīng)收款項。

從業(yè)務(wù)經(jīng)營現(xiàn)金流層面來看，雅生活服務(wù)經(jīng)營現(xiàn)金流情況同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。截至2023年末，雅生活服務(wù)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為9.98億元，而2022年時該值為-9.34億元。

在管面積增速明顯放緩

在雅生活服務(wù)3月26日召開的電話會議上，公司管理層向投資者透露，未來將“做有質(zhì)量的拓展”，即“以現(xiàn)金流佳、盈利能力強(qiáng)為基本原則，有選擇地進(jìn)行拓展，不單一追求規(guī)模，重視項目轉(zhuǎn)化及品質(zhì)口碑”，持續(xù)深化落實“一城一策”“產(chǎn)品分級”等拓展策略，持續(xù)保持領(lǐng)先的市場化能力。

記者注意到，從雅生活服務(wù)的在管面積規(guī)模來看，雖然規(guī)模仍在擴(kuò)大，但是增速有所放緩，一定程度上也反映出公司管理層對于規(guī)模戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，不再過度追求規(guī)模。

從2020年～2023年，雅生活服務(wù)在管面積分別為3.75億平方米、4.89億平方米、5.46億平方米和5.905億平方米，增速逐年遞減。其中2020年在管面積增速最快，在管面積和合約面積分別較2019年增長了112.3%和74.9%。

年報顯示，雅生活服務(wù)2023年總合約面積約7.7億平方米，總在管面積超過5.9億平方米，在管項目4600個，覆蓋全國31個省、自治區(qū)和直轄市共206個城市。其中33.7%位于長三角城市群，18.9%位于粵港澳大灣區(qū)，9%位于山東半島城市群，7.7%位于成渝城市群。

雅生活服務(wù)2023年度各業(yè)務(wù)毛利率情況 來源：企業(yè)年報

從雅生活服務(wù)各業(yè)務(wù)的毛利率情況來看，過去一年雅生活的整體毛利率為17.1%，相比2022年22%的毛利率出現(xiàn)明顯下滑，其中各業(yè)務(wù)中下滑較為明顯的為業(yè)主增值服務(wù)，毛利率同比下滑了37.1%。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，從在管面積規(guī)模來看，雅生活服務(wù)仍位于行業(yè)前列水平，同規(guī)模企業(yè)主要包括恒大物業(yè)、綠城服務(wù)和中海物業(yè)。截至2023年末，恒大物業(yè)的毛利率為24.89%，綠城服務(wù)的毛利率為16.75%，中海物業(yè)的毛利率為15.58%。

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