每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

去年北京土拍市場(chǎng)成交的涉宅地塊，已陸續(xù)開放售樓處或入市銷售。

在北京南四環(huán)的大紅門板塊，中環(huán)悅府項(xiàng)目是豐臺(tái)區(qū)正在推售的熱門樓盤，該項(xiàng)目用地是去年華潤(rùn)置地與21家房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)中高溢價(jià)所獲。

4月16日，中環(huán)悅府項(xiàng)目一位銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前只要選定房源就可以享受“一口價(jià)優(yōu)惠”，即總價(jià)減去10萬(wàn)元。而且每個(gè)房間的贈(zèng)送面積大，“絕對(duì)是內(nèi)城樓盤得房率的‘天花板’。”

不過，記者查詢北京市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)中環(huán)悅府項(xiàng)目（備案名：潤(rùn)盈嘉園）于4月13日開盤共推出326套房源，截至4月23日的預(yù)訂量?jī)H有7套。不過4月29日，記者再次查詢時(shí)，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目的預(yù)訂量已減少至6套。

據(jù)北京某房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，中環(huán)悅府項(xiàng)目受到周邊競(jìng)品樓盤的影響，銷售壓力大，盡管早已取得預(yù)售許可證，但因蓄客量不高，拖延了半個(gè)多月才開盤。

開盤半月僅預(yù)訂6套房

去年12月26日，北京2023年土拍壓軸大戰(zhàn)上演，豐臺(tái)大紅門地塊共吸引了22家房企報(bào)名參拍，成為同批次最熱門的地塊。最終，華潤(rùn)置地經(jīng)過19輪報(bào)價(jià)，以34.845億元搖號(hào)斬獲該地塊，溢價(jià)率為15%。

從地段來(lái)看較為優(yōu)越，該地塊位于北京南三環(huán)與四環(huán)之間，靠近地鐵大紅門南站，北面遙望故宮博物院，離天壇公園不到5公里。不過從地塊周邊市場(chǎng)來(lái)看又頗具挑戰(zhàn)，靠近地鐵站方向就依次開發(fā)了三個(gè)樓盤項(xiàng)目：中海和瑞叁號(hào)院、永定金茂府和華潤(rùn)中環(huán)悅府。

華潤(rùn)中環(huán)悅府樣板房地上貼著贈(zèng)送面積的分割線 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

記者注意到，上述三個(gè)項(xiàng)目的備案指導(dǎo)價(jià)均為9.5萬(wàn)元/平方米，更加靠近地鐵站的中海和瑞叁號(hào)院和永定金茂府項(xiàng)目已經(jīng)是銷售一兩年的老盤，樓面價(jià)分別為5.38萬(wàn)元/平方米和5.07萬(wàn)元/平方米。而華潤(rùn)中環(huán)悅府項(xiàng)目的樓面價(jià)則達(dá)到6.82萬(wàn)元/平方米，較中海和瑞叁號(hào)院和永定金茂府項(xiàng)目每平方米貴了1萬(wàn)余元。

4月16日，記者以購(gòu)房者身份實(shí)地走訪了北京南四環(huán)大紅門板塊的部分樓盤項(xiàng)目。在華潤(rùn)中環(huán)悅府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)接待的一位銷售人員介紹，項(xiàng)目單價(jià)為8.74萬(wàn)~10.25萬(wàn)元/平方米，均價(jià)為9.5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在1200萬(wàn)元以上，2025年12月底開始交付。

華潤(rùn)中環(huán)悅府4月13日開盤推出房源情況 來(lái)源：北京市住建委官網(wǎng)

也許是工作日的原因，售樓處看房的人不多。負(fù)責(zé)接待的銷售人員拿出一份6號(hào)樓“銷控表”，66套房源上有約20套被涂上顏色，意思是已被購(gòu)房者鎖定。當(dāng)記者打算算一下被涂上顏色的8層房源價(jià)格時(shí)，其表示，這是老的“銷控表”，實(shí)際上8層肯定是有房源的。等待一段時(shí)間后，其拿出新的“銷控表”，上面顯示一些鎖定好的房源被劃去，實(shí)際可供挑選的空白房源更多了。

記者還分別走訪了中海和瑞叁號(hào)院和永定金茂府項(xiàng)目售樓處，這兩個(gè)樓盤項(xiàng)目的實(shí)際銷售均價(jià)約為8.87萬(wàn)元/平方米和9.32萬(wàn)元/平方米，低于華潤(rùn)中環(huán)悅府項(xiàng)目。兩個(gè)樓盤均于2025年12月底交房。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人員向記者表示，相較于相鄰兩個(gè)樓盤項(xiàng)目，華潤(rùn)中環(huán)悅府的拿地時(shí)間晚，項(xiàng)目的利潤(rùn)空間壓縮，卻同樣在明年12月底開始交房，“開發(fā)建設(shè)周期短，會(huì)對(duì)房子的品質(zhì)形成壓力。”

從華潤(rùn)中環(huán)悅府4月13日開盤后的銷售情況來(lái)看，記者查詢北京市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目此次共推出6個(gè)樓棟共326套房源，截至4月29日的預(yù)訂量?jī)H有6套，其中2#樓預(yù)訂2套、3#樓預(yù)訂2套、6#樓預(yù)訂2套。

華潤(rùn)中環(huán)悅府6#樓的預(yù)訂情況 來(lái)源：北京市住建委官網(wǎng)

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，華潤(rùn)中環(huán)悅府北側(cè)緊鄰著學(xué)校，南邊則是一處大型家居建材市場(chǎng)，小區(qū)業(yè)主居住的靜謐度或?qū)⑹艿接绊憽?/p>

華潤(rùn)置地北方大區(qū)方面向記者表示，中環(huán)悅府是公司高端產(chǎn)品系“悅系”作品，在打造過程中，是基于北京瑞府、北京悅府等明星產(chǎn)品基礎(chǔ)上，結(jié)合在地性客戶需求，進(jìn)行了一定的產(chǎn)品創(chuàng)新，更好地滿足高端客群功能性與審美體驗(yàn)。

“項(xiàng)目具體交付時(shí)間以合同約定為準(zhǔn)。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，將通過精益節(jié)點(diǎn)管理與嚴(yán)格質(zhì)量管控等舉措，可做到保質(zhì)保量交付。同時(shí)，會(huì)以實(shí)景示范區(qū)形式呈現(xiàn)項(xiàng)目部分區(qū)域的施工品質(zhì)，讓客戶提前看到項(xiàng)目實(shí)景效果。”華潤(rùn)置地北方大區(qū)方面表示，中環(huán)悅府項(xiàng)目于4月入市，當(dāng)前為正常銷售階段，具體簽約數(shù)據(jù)以北京市住建委數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

上述北京某房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，近期北京新盤仍處于銷售下行趨勢(shì)，有些樓盤宣稱的銷售業(yè)績(jī)，實(shí)際上完成一半也不到，降價(jià)打折成為普遍現(xiàn)象。“大紅門板塊的新房定價(jià)過高，后續(xù)開發(fā)商大概率也將降價(jià)銷售。”

“送面積”提高得房率

在拿地成本較高的情況下，華潤(rùn)中環(huán)悅府一方面以“北京中軸線”為營(yíng)銷賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目處在縱貫北京老城的中軸線上，精裝修品質(zhì)高；另一方面，則突出“贈(zèng)送面積”的特殊性。

上述中環(huán)悅府的銷售人員稱，項(xiàng)目得房率基本上在86%以上，小戶型的得房率能達(dá)到91%。“項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)、贈(zèng)送面積是片區(qū)內(nèi)新房的標(biāo)桿，絕對(duì)是內(nèi)城得房率的‘天花板’，贈(zèng)送面積大，得房率比旁邊的項(xiàng)目高很多。可以說(shuō)，增加的贈(zèng)送面積，變相在套內(nèi)多出10多平方米，實(shí)際單價(jià)折算下來(lái)也在9萬(wàn)元/平方米左右。”

在該項(xiàng)目一套134平方米四房的戶型圖上，南面的兩個(gè)臥室和客廳陽(yáng)臺(tái)各有一扇門和玻璃墻。而記者走進(jìn)樣板間卻發(fā)現(xiàn)，門和墻不見了蹤影，被改成地磚鋪平到最外側(cè)的落地窗，包括北側(cè)兩個(gè)臥室的飄窗位置也鋪成了平整的地磚。樣板間贈(zèng)送面積的位置，則貼上了分割線。

華潤(rùn)中環(huán)悅府營(yíng)銷中心 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

“傳統(tǒng)陽(yáng)臺(tái)一般是半贈(zèng)送，屬于無(wú)效贈(zèng)送，而我們項(xiàng)目把陽(yáng)臺(tái)推掉之后，直接包進(jìn)客廳里來(lái)，把每平方米的面積都融入室內(nèi)空間，真正做到‘有效贈(zèng)送’。而且落地窗一步落地，飄窗位置都做成平的，公司全部會(huì)做好再交付。”上述銷售人員表示，北側(cè)設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送的面積不會(huì)對(duì)后期使用造成影響，“公司會(huì)另外找位置做設(shè)備平臺(tái)。”

在樣板間的臥室里，與記者一同看房的還有另外兩組家庭，一位銷售人員正指著北側(cè)臥室地面上的分割線，向大家介紹贈(zèng)送面積的位置，設(shè)備平臺(tái)如何改成套內(nèi)空間。

事實(shí)上，“贈(zèng)送面積”是前些年新房市場(chǎng)常見的營(yíng)銷噱頭，又被稱為“偷面積”。雖然目前在上海、成都等地，“贈(zèng)送面積”的營(yíng)銷方式已基本被杜絕，但在北京樓市卻仍然比較普遍。

據(jù)記者粗略計(jì)算，中環(huán)悅府的134平方米戶型的房源變相“偷”了約20平方米，占總面積的15%。其余137平方米、145平方米、166平方米、176平方米和213平方米戶型的房源，也均存在“偷面積”的情況。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，開發(fā)商類似“贈(zèng)送面積”的目的往往是為了吸引購(gòu)房者，盡快銷售回款。對(duì)于購(gòu)房者而言，一些贈(zèng)送面積最終可能既辦不了房產(chǎn)證，也無(wú)法受到法律有效保護(hù)，但房款中其實(shí)已包括了這部分費(fèi)用。比如贈(zèng)送面積多的樓盤比不送面積的樓盤要貴，實(shí)際上已算在房款里了。“開發(fā)商類似贈(zèng)送面積的行為多數(shù)屬于違規(guī)操作，如果最終交房時(shí)的狀態(tài)和規(guī)劃不符，即為違規(guī)行為，具體要和原始規(guī)劃進(jìn)行比對(duì)。”

北京市豐臺(tái)區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局一位業(yè)務(wù)科室的工作人員也表示，開發(fā)商承諾的“贈(zèng)送面積”，將原本規(guī)劃為設(shè)備平臺(tái)等位置改成室內(nèi)部分，該部分規(guī)劃的面積不計(jì)入購(gòu)房合同內(nèi)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)屬于違章建筑。后期如果遭到舉報(bào)，有調(diào)查被拆除恢復(fù)原樣的風(fēng)險(xiǎn)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝