太火爆了！達哥好久沒有見到這種盛況，地產(chǎn)股全線爆發(fā)！

房地產(chǎn)開發(fā)板塊，27只個股漲停。港股那邊，時代中國控股漲幅超過40%，漲幅超過20%的地產(chǎn)股不在少數(shù)。

地產(chǎn)股到底發(fā)生了什么？難道周期要再次回歸？

雖然達哥昨天的文章提及外資看好中國房地產(chǎn)，上周瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師John LamJ公開發(fā)表觀點看多中國樓市，但地產(chǎn)股的行情來得這么快，來得這么猛，也確實超出了達哥的預(yù)期。

地產(chǎn)股的爆發(fā)，離不開最近多個地方推出的房地產(chǎn)政策的催化。

4月28日，成都市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，明確全市范圍內(nèi)住房交易不再審核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數(shù)。

近日，南京發(fā)布《關(guān)于合法穩(wěn)定住所落戶有關(guān)事項的通知（征求意見稿）》，該通知顯示，南京落戶條件將進一步放寬，在南京市擁有合法穩(wěn)定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。

深圳、南京相繼宣布實施商品房“以舊換新”政策，同時成都宣布解除限購措施，以刺激當?shù)貥鞘谢钴S度，促進地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

如果僅僅只是地方層面的政策刺激，達哥認為市場應(yīng)該不足以反應(yīng)得如此激烈，畢竟目前的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)尚未回暖。

2024年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.5%，新建商品房銷售面積同比下降19.4%。招商證券研報數(shù)據(jù)顯示，4月1日~4月25日，樣本城市新房成交面積同比減少39%，二手房成交面積同比減少11%。開源證券研報數(shù)據(jù)，2024年第17周，全國64城商品住宅成交面積246萬平米，同比下降43%。

那么，地產(chǎn)股的漲停潮，市場在博弈什么？達哥認為有三點。

首先，達哥覺得，地方政策并不足以刺激板塊如此火爆，市場可能更多地在博弈更高層次的政策。今天市場上流傳的關(guān)于地產(chǎn)的“小作文”，則是對這種博弈的反應(yīng)。會不會出臺更大規(guī)模的地產(chǎn)政策，是近期的關(guān)注要點。

其次，市場在博弈行業(yè)風格的輪動。自2月初大盤見底以來，其他行業(yè)指數(shù)或多或少都有一定的漲幅，而房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)在上周創(chuàng)出了階段新低，萬科A的股價在上周五也創(chuàng)出了階段新低。一邊是不斷上漲的大盤指數(shù)，另一邊是仍然新低的地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)，在各地地產(chǎn)政策不斷放松以及外資開始唱多的背景下，資金自然會關(guān)注到房地產(chǎn)板塊。

最后，市場在博弈房價企穩(wěn)后購房需求的釋放。過去3年房價疲軟，一些購房需求被壓抑，導(dǎo)致人們推遲購買。一旦房價企穩(wěn)，被壓抑的購房需求將會回歸。同時，不少房地產(chǎn)企業(yè)已停止購買土地和建造房屋，有地方政府也開始減少土地供應(yīng)量。在這種背景下，房價下跌的預(yù)期有望被打破。

總之，目前穩(wěn)地產(chǎn)信號明確，未來房地產(chǎn)政策大概率仍將延續(xù)寬松基調(diào)，購房需求有釋放空間。

好了，我們回到大盤上。今天上證指數(shù)走出了放量突破的行情，站上了壓制指數(shù)1個多月的3090點。

雖然達哥對向上突破早有預(yù)期，但看到它放量站上3090點，多少還是有點興奮。相較于4月18日對3090點的突破，今天的突破明顯要穩(wěn)固得多。因為4月18日更多的是“中字頭”和紅利藍籌上漲帶來的突破，而其他大多數(shù)板塊并未參與其中，而今天則是各行業(yè)板塊的全面上漲帶來的突破。

另外，不得不提的是，自去年8月失守年線以來，今天是上證指數(shù)首次收復(fù)年線，而且還是放量收復(fù)。今天的成交量，也創(chuàng)出了3月份以來的新高。

回顧上證指數(shù)的歷史，長時間在年線之下運行，在首次站上年線之后，上證指數(shù)都有不小的行情。

從最近10年的情況來看，首次站上年線之后的行情都是值得期待的。雖然最近的一次是在2023年1月16日，其后的行情相對較弱。

但達哥要強調(diào)的是，2023年1月16日站上年線那次，和今天有明顯的不同。

第一是位置上的區(qū)別。今天的位置更低，估值也更低。

第二是量能的不同。在今天之前3個月的成交量，相較于2023年1月16日之前3個月的成交量，是有明顯的放大的。

第三是經(jīng)濟數(shù)據(jù)上的區(qū)別。目前國內(nèi)的各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)，部分超出預(yù)期，這和2023年1月份時有明顯的不同。

第四是資金環(huán)境上的區(qū)別。目前，不論是國內(nèi)的資金環(huán)境，還是國際上的資金環(huán)境，都明顯優(yōu)于2023年1月份的時候。

因此，達哥認為，此次站上年線之后的行情，將明顯優(yōu)于2023年1月份站上年線之后的走勢。上次站上年線之后，有近4個月的震蕩上升行情。本次站上年線之后，再次挑戰(zhàn)去年5月份的高點（3418.95點）將是大概率事件。

板塊方面，今天是各種板塊齊飛。不過值得一提的是，今天不少紅利資產(chǎn)開始回落，包括石油、煤炭等，成為殺跌的主力。相反，科創(chuàng)板和創(chuàng)業(yè)板的漲幅較大?？苿?chuàng)板和創(chuàng)業(yè)板是成長股的陣地，目前資金從紅利板塊殺跌而去追捧成長股，這意味著市場的風險偏好在加強。

不過，大金融板塊依舊亮眼。大金融板塊，達哥是一直在堅守的。

上證指數(shù)目前走出突破行情，達哥昨天專門回顧了2006年、2014年橫盤震蕩突破之后的板塊表現(xiàn)，兩次突破后的板塊行情，都有大金融的參與，有心的朋友應(yīng)該已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了。

券商股的邏輯在于，A股走好之后的業(yè)績改善和并購重組預(yù)期。銀行股和保險股的邏輯在于，地產(chǎn)風險減小之后的估值重塑，以及高股息對低風險場外資金的吸引。

目前地產(chǎn)板塊行情的燃起，地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)或許將獲得資金的重新關(guān)注。不過，在地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)中，建議大家關(guān)注景氣度正在改善的行業(yè)，比如達哥之前所說的家用電器行業(yè)。

（張道達）

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 文多 攝