每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“5月1日—5日成交額約3.2億元！”

“五一”假期結(jié)束的第二天一早，北京大興招商璽項(xiàng)目的置業(yè)顧問便迫不及待地在社交平臺(tái)發(fā)出銷售喜報(bào)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）了解，借助“五一”假期的銷售節(jié)點(diǎn)，招商蛇口在北京五個(gè)區(qū)的7個(gè)樓盤售樓處推出了“好房節(jié)”等特色活動(dòng)，吸引購(gòu)房者到現(xiàn)場(chǎng)參與，取得了不錯(cuò)效果。

今年以來，招商蛇口在北京市場(chǎng)銷售端發(fā)力明顯。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前3月，招商蛇口在北京實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額25.6億元，排在北京房企第12位，與去年同期相比增加4.1億元，名次上升了12名。

一位招商蛇口北京公司內(nèi)部人士向記者介紹，公司今年在北京區(qū)域的整體銷售目標(biāo)為240億元左右。“盡管市場(chǎng)銷售行情下探，公司的銷售目標(biāo)卻比去年定高了50%。目前來看，一季度已完成內(nèi)部的業(yè)績(jī)指標(biāo)。”

2024年1—3月北京房企全口徑銷售額TOP20 來源：克而瑞

去年北京“拿地王”營(yíng)銷發(fā)力

5月1日一早，招商蛇口北京公司便在官微連發(fā)三條動(dòng)態(tài)宣布，公司在北京五個(gè)區(qū)的七處樓盤聯(lián)合舉辦“好房節(jié)”，在各項(xiàng)目售樓處組織公開活動(dòng)。

海報(bào)顯示，參加本次“好房節(jié)”活動(dòng)的項(xiàng)目包括通州區(qū)的璀璨時(shí)代、璀璨公元和臻瓏府、豐臺(tái)區(qū)的臻園、大興區(qū)的招商璽、朝陽(yáng)區(qū)的望京龍樾，及石景山區(qū)的元璽等7個(gè)項(xiàng)目。上述項(xiàng)目均是招商蛇口目前在北京的在售新盤。

其中，璀璨公元項(xiàng)目在“五一”假期直接推出甄選房源“一口價(jià)”，同時(shí)聯(lián)合其他幾處樓盤推出線上直播購(gòu)房節(jié)，當(dāng)月認(rèn)購(gòu)?fù)瓿筛犊?0%簽約送價(jià)值約3萬元豪華游輪票。

來源：招商蛇口北京公司官微

招商蛇口發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期中招商璽項(xiàng)目銷售最佳，共計(jì)成交金額約3.2億元；元璽也銷售了約3.17億元。

據(jù)2023年財(cái)報(bào)，招商蛇口目前在北京區(qū)域開發(fā)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目共16處。其中，包括璀璨公元、臻園、璀璨時(shí)代、招商璽以及元璽在內(nèi)的5個(gè)項(xiàng)目用地，均是招商蛇口于去年獲得，總斥資達(dá)百億元。也因此，招商蛇口被市場(chǎng)稱為北京樓市去年的“拿地王”，且項(xiàng)目于當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤，個(gè)別地塊還觸及地價(jià)上限。

以璀璨公元為例，該項(xiàng)目用地于2023年4月獲取，從拿地到預(yù)售獲批僅歷時(shí)103天，創(chuàng)造了北京副中心從土地摘牌到獲取預(yù)售許可證的新紀(jì)錄。2023年8月20日，璀璨公元首次開盤認(rèn)購(gòu)額達(dá)15.6億元，成為北京樓市全新項(xiàng)目開盤銷售金額冠軍。到今年4月28日，璀璨公元拿地一周年，已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽數(shù)超五成，實(shí)際銷售量占比超九成，期房清盤在即。

事實(shí)上，今年春節(jié)過后，北京市場(chǎng)的頭部房企們便紛紛推出熱門新項(xiàng)目，僅3月份北京新建商品住宅新增供應(yīng)量就超過6000套。

對(duì)此，據(jù)招商蛇口北京公司方面透露，在項(xiàng)目微操層面，比如板塊內(nèi)有三四個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目，公司盡可能保持項(xiàng)目的唯一性，具備“我有他無”的特點(diǎn)，從科技系統(tǒng)住宅和大面積的會(huì)所入手，滿足購(gòu)房者在望京板塊來買科技住宅只有一個(gè)選擇，從而打造差異化競(jìng)爭(zhēng)能力。

“今年一季度以來，公司各個(gè)項(xiàng)目銷售發(fā)力的時(shí)間各有差異。比如招商璽，1月份銷售較好，2—3月份整體降速，4月份隨著新政調(diào)整而上揚(yáng)。而元璽在開盤順銷之后去化速度較快。”招商蛇口北京公司一位內(nèi)部人士告訴每經(jīng)記者。

與其他頭部企業(yè)尚有差距

自1998年首入北京市場(chǎng)以來，招商蛇口在京已深耕運(yùn)營(yíng)20余年。不過，與中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地，以及北京城建、首開股份等企業(yè)相比，招商蛇口在北京的銷售規(guī)模尚有差距。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年1—3月，北京房企全口徑銷售額排在前五位的企業(yè)為華潤(rùn)置地、北京城建、保利發(fā)展、首開股份和中海地產(chǎn)，銷售金額分別為78.62億元、66.08億元、57.58億元、52.38億元和50.29億元。而招商蛇口則以25.6億元排在第12位，銷售規(guī)模與這些頭部企業(yè)尚有較大距離。

據(jù)每經(jīng)記者了解，去年招商蛇口北京公司內(nèi)部制定的銷售目標(biāo)為160億元，最終超額完成；今年招商蛇口在北京的銷售目標(biāo)為240億元左右，并且試圖在未來達(dá)到400億—450億元的年銷售規(guī)模，沖擊北京房企TOP5。

據(jù)財(cái)報(bào)披露，2023年，招商蛇口華北區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營(yíng)業(yè)收入131.89億元，同比減少10.14%，收入占比在公司各大區(qū)域銷售占比中位居倒數(shù)第二，僅為7.54%。相較而言，華東區(qū)域營(yíng)業(yè)收入499.87億元，同比增加10.1%，為招商蛇口各區(qū)域收入最高。

來源：招商蛇口2023年報(bào)

招商蛇口華北區(qū)域的主要布局城市包括北京、天津、青島、濟(jì)南和太原等。據(jù)招商蛇口方面介紹，接下來業(yè)務(wù)布局將進(jìn)一步聚焦一線或新一線核心城市。

不過，從今年前3月招商蛇口在北京取得的25.6億元全口徑銷售金額來看，雖然銷售額和排名均較去年同期均有明顯提升，但從完成全年目標(biāo)（240億元）情況來看，一季度的銷售額占比僅為一成多。

一位接近招商蛇口北京公司的人士向記者透露，公司近期正在陸續(xù)看項(xiàng)目。“因?yàn)閺娜ツ旯菊w拿地和投資復(fù)盤情況來看，目前在北京南部市場(chǎng)布局較多。而布局南城有個(gè)弱勢(shì)點(diǎn)，即在當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí)整體客戶量和流速會(huì)出現(xiàn)疲軟，所以今年會(huì)在北城做一些投資布局。”

“今年市場(chǎng)仍在整體下行，未來投資地塊的體量不會(huì)太大。因?yàn)轶w量大的項(xiàng)目，資金占用量高，市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)的情況，一旦項(xiàng)目過大，初期可能會(huì)出現(xiàn)‘尾大不掉’的問題。”上述接近招商蛇口北京公司的人士補(bǔ)充道。

值得一提的是，今年春節(jié)前后，招商蛇口對(duì)外公布了公司組織架構(gòu)調(diào)整方案，由原來的七大區(qū)域合并為五個(gè)區(qū)域，原華北區(qū)域負(fù)責(zé)人劉成調(diào)動(dòng)至招商建管，原招商蛇口北京公司總經(jīng)理呂傳來升任華北區(qū)域總經(jīng)理。呂傳來曾經(jīng)在長(zhǎng)三角區(qū)域履職多年，是招商蛇口華東區(qū)域的重要骨干。

封面圖片來源：招商蛇口北京公司官微