每經(jīng)編輯 段煉    

已經(jīng)過(guò)去14年了，王軍于2010年全款購(gòu)買的新房，如今仍在停工。當(dāng)年，王軍在西安的國(guó)際幸福城選購(gòu)的那套房，原本是想給兒子當(dāng)婚房的。如今，孫子都已經(jīng)11歲了，他的這套房子卻仍未交房。如今，國(guó)際幸福城所在區(qū)域的房?jī)r(jià)，也從當(dāng)初的兩三千元飆漲至近萬(wàn)元，但王軍只能以每月3000多元的房租，在西安租賃了一套房屋，以安頓漂泊不定的家人。

國(guó)際幸福城是西安眾多城中村改造（下稱“城改”）項(xiàng)目中的一個(gè)，包括王軍在內(nèi)的400多名購(gòu)房者至今無(wú)法入住。

而這背后則是一場(chǎng)圍繞房地產(chǎn)公司的股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，持續(xù)十年仍未終結(jié)。數(shù)十億元巨額資產(chǎn)與法律爭(zhēng)議糾葛交織，情節(jié)跌宕起伏，近年來(lái)引發(fā)各界持續(xù)關(guān)注。

圖片來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

開發(fā)商遭遇“套路貸”

40億元項(xiàng)目控制權(quán)丟失

國(guó)際幸福城由陜西宏潤(rùn)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“宏潤(rùn)集團(tuán)”）旗下子公司陜西宏潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“宏潤(rùn)地產(chǎn)”）開發(fā)，陜西知名地產(chǎn)商、億萬(wàn)富豪胡緒峰任該公司法定代表人兼董事長(zhǎng)。

據(jù)南方周末，胡緒峰1980年生于陜西省商洛市商南縣水溝鄉(xiāng)太白村，初中輟學(xué)后外出打工。他自稱在外省打工生涯中得到商人指點(diǎn)，回到西安做電腦批發(fā)生意，賺得第一桶金，后又經(jīng)人介紹開始在西安承包工程。2006年，年僅26歲的胡緒峰，已有能力買下一層寫字樓作為公司辦公場(chǎng)所。

2005年，西安市人民政府發(fā)布《關(guān)于加快城中村改造工作的意見》（市政發(fā)〔2005〕92號(hào)），提出“鼓勵(lì)社會(huì)資金投資參與城中村改造項(xiàng)目，以彌補(bǔ)政府資金緊缺狀況”。

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2007年3月19日，宏潤(rùn)地產(chǎn)與陜西省西安市灞橋區(qū)穆將王村委會(huì)簽署了“785畝城中村改造項(xiàng)目”的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。而在參與城改之前，時(shí)年僅27歲的胡緒峰并無(wú)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。據(jù)華商報(bào)報(bào)道，在西安市城改辦首次發(fā)布取得《城中村改造方案批復(fù)》的83個(gè)項(xiàng)目名單。就占地面積而言，穆將王村改造項(xiàng)目占地785畝，是名單中最大的一個(gè)。胡緒峰按照項(xiàng)目周邊商業(yè)地產(chǎn)銷售均價(jià)估算，該項(xiàng)目2016年前后的市場(chǎng)價(jià)值約四十億元。

此后，胡緒峰注資啟動(dòng)項(xiàng)目，一邊拆遷，一邊建回遷房，一邊修建商品房向社會(huì)出售。然而，此前毫無(wú)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的胡緒峰卻連續(xù)遭到“重?fù)簟薄?/span>

首先是村委會(huì)突然變卦，“獅子大開口”。2008年，穆將王村委會(huì)換屆，新上任村委會(huì)干部提出修改原聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。2010年3月26日，雙方重新簽訂《穆將王城中村聯(lián)合開發(fā)協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》；根據(jù)新協(xié)議，該村可供開發(fā)用地更改為420畝，并提高了拆遷安置補(bǔ)償金。原本拆遷費(fèi)從2500萬(wàn)元提高至1.4億元，多層回遷房建好了不要，重新建高層。

2023年9月19日，如今的西安市灞橋區(qū)穆將王村。（南方周末記者 翟星理/圖）

因合作協(xié)議的商務(wù)條款發(fā)生重大變化，宏潤(rùn)地產(chǎn)出現(xiàn)較大資金缺口。到2011年底，宏潤(rùn)集團(tuán)出現(xiàn)資金困難。據(jù)新黃河報(bào)道，“就在那時(shí)，我陷入了一場(chǎng)被多人精心組織的‘套路貸’當(dāng)中?！焙w峰告訴記者。

胡緒峰所指的“套路貸”，主要涉及因兩筆借款而質(zhì)押了公司股份。在中國(guó)商報(bào)法治周刊等多家媒體的報(bào)道中，這起交易是在神秘人李彬的幕后操作下實(shí)現(xiàn)的，他先后以安排做資金放貸生意的竺堯江、王堅(jiān)等人，先用6000萬(wàn)元控股竺堯江的中廈投資公司，讓竺堯江以中廈公司名義引誘胡緒峰用宏潤(rùn)地產(chǎn)18%股權(quán)進(jìn)行質(zhì)押；后王堅(jiān)經(jīng)人引薦，找到胡緒峰借給宏潤(rùn)集團(tuán)600萬(wàn)元，同時(shí)約定宏潤(rùn)集團(tuán)以持有的宏潤(rùn)地產(chǎn)75%股權(quán)作為還款保障。

據(jù)公開報(bào)道，李彬是陜西省社會(huì)公益基金會(huì)的創(chuàng)始人，這是一家公募資質(zhì)的基金會(huì)——早年，這種可以向公眾募集善款的資質(zhì)極難獲得。李彬也系多家媒體報(bào)道后隱現(xiàn)的“神秘人”，坊間還稱其“奢華和尚”。他的名字未見于任何工商企業(yè)檔案，一大堆企業(yè)股東或?qū)嶋H控制人卻尊其為會(huì)長(zhǎng)，聽候其吩咐。而這場(chǎng)用1億多元置換了“國(guó)際幸福城”價(jià)值數(shù)十億元項(xiàng)目的借貸套路中，最終操盤人或是李彬。

然而，據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，記者了解到，在西安市工商局存檔的這次股份轉(zhuǎn)讓文件中，變更工商登記的材料中涉及到有關(guān)當(dāng)事人的簽字，均被證實(shí)非本人簽字。西北政法大學(xué)司法鑒定中心出具的司法鑒定報(bào)告也予以證實(shí)。此外，胡緒峰在此后的相關(guān)訴訟中發(fā)現(xiàn)，王堅(jiān)與宏潤(rùn)集團(tuán)簽訂借款600萬(wàn)元協(xié)議的前一天，也就是2012年1月10日，王堅(jiān)已在工商局申請(qǐng)將宏潤(rùn)地產(chǎn)75%股權(quán)變更至其名下。

據(jù)新黃河，值得注意的是，2014年以后，李彬、竺堯江等人通過(guò)運(yùn)作，將宏潤(rùn)的國(guó)際幸福城項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓到陜西佳馨源實(shí)業(yè)，該公司由李彬實(shí)控，而后李彬將國(guó)際幸福城以3.28億元的價(jià)格轉(zhuǎn)給竺堯江，竺堯江又以國(guó)際幸福城為幌子進(jìn)行非法募集資金，最終被抓。國(guó)際幸福城項(xiàng)目在佳馨源實(shí)業(yè)接手后，樓盤建設(shè)毫無(wú)進(jìn)展，最終走向“爛尾”。而據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2014年5月至11月，竺堯江以國(guó)際幸福城項(xiàng)目為幌子，向社會(huì)不特定人群非法吸收公眾存款6億多元，其中1.8億元給了李彬。竺堯江被判刑13年，李彬卻毫發(fā)無(wú)損。據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，竺堯江曾在庭上稱，他從李彬手里購(gòu)買國(guó)際幸福城項(xiàng)目，已有1.8億元給了李彬，其中4400萬(wàn)元系現(xiàn)金，而李彬則帶話要其在監(jiān)獄里“好好待著”。

最高法判決股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效

但事情還是沒(méi)解決

為奪回股權(quán)，胡緒峰對(duì)債權(quán)人、行政機(jī)關(guān)發(fā)起了漫長(zhǎng)的訴訟，官司一路打到最高人民法院。

據(jù)新黃河，2014年，胡緒峰妻子以《股東轉(zhuǎn)讓出資協(xié)議》簽名系偽造等為由，將宏潤(rùn)地產(chǎn)告上法庭，訴請(qǐng)法院判令《股東轉(zhuǎn)讓出資協(xié)議》無(wú)效并將宏潤(rùn)地產(chǎn)的工商登記信息恢復(fù)到變更之前的狀態(tài)。2015年4月，西安中院作出判決，認(rèn)定《股東轉(zhuǎn)讓出資協(xié)議》上胡緒峰、王堅(jiān)的簽名非二人本人簽名，法院判決該協(xié)議無(wú)效。

王堅(jiān)不服，上訴至陜西省高院。2015年8月，陜西省高院作出判決，撤銷了西安中院的一審判決?！熬褪?月15日那天，我被李彬等人拘禁起來(lái)被迫簽了一大堆文件，這些文件成了推翻判決的理由?！焙w峰表示。

2015年5月，胡緒峰又以宏潤(rùn)集團(tuán)名義將西安市工商局、王堅(jiān)等告上法庭，要求判令西安市工商局撤銷對(duì)宏潤(rùn)地產(chǎn)的工商變更登記。一審法院判決認(rèn)為，王堅(jiān)等人向西安市工商局提交的變更申請(qǐng)資料內(nèi)容齊備，西安市工商局據(jù)此予以核準(zhǔn)符合法定程序?！?/span>至于被告市工商局在審查第三人宏潤(rùn)地產(chǎn)提交的變更登記申請(qǐng)資料時(shí)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)股東轉(zhuǎn)讓出資協(xié)議上的簽名非公司法定代表人和股東所為系工商變更登記中的瑕疵，不影響行政行為的合法性。被告市工商局應(yīng)在今后的工作中注意防范。”胡緒峰不服一審判決，上訴至西安中院。該院于2016年10月19日作出判決：駁回上訴維持原判。

就在胡緒峰感到絕望的時(shí)候，被西安兩級(jí)法院、西安市工商局作為審判和答辯依據(jù)的陜西高院79號(hào)判決遭到最高法糾正。最高法在判決書中稱，“二審判決（陜西高院79號(hào)判決）以2013年3月15日六方簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中胡緒峰夫人陳晨一系列的行為認(rèn)可了王堅(jiān)持有宏潤(rùn)地產(chǎn)股權(quán)的合法性，認(rèn)為陳晨知情、系放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，認(rèn)定2012年1月10日《股東轉(zhuǎn)讓出資協(xié)議》是宏潤(rùn)實(shí)業(yè)公司向王堅(jiān)轉(zhuǎn)讓股權(quán)性質(zhì)不當(dāng)，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，本院予以糾正。”同時(shí)，最高法明確認(rèn)定王堅(jiān)提交給西安市工商局的《股東轉(zhuǎn)讓出資協(xié)議》非各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓效力。

據(jù)南方周末，胡緒峰據(jù)此起訴西安市市場(chǎng)監(jiān)管局，訴請(qǐng)撤銷對(duì)王堅(jiān)的股份變更登記，兩審均敗訴。胡緒峰向檢察機(jī)關(guān)提請(qǐng)抗訴。2020年7月，陜西省人民檢察院第七檢察部檢察官出庭抗訴?？乖V后的再審，胡緒峰仍然敗訴。

“工商登記部門明知有問(wèn)題，最高院判決（<2017>最高法民再171號(hào)）也指出‘此股權(quán)變更是借款擔(dān)?！ど痰怯洸块T卻不糾正，導(dǎo)致我們持續(xù)訴訟，這是在浪費(fèi)司法資源，甚至是變相支持此案背后的非法套路貸?！焙隄?rùn)集團(tuán)法務(wù)部主任藺文財(cái)對(duì)記者稱。

與此同時(shí)，胡緒峰的對(duì)手、宏潤(rùn)地產(chǎn)現(xiàn)股東（胡緒峰口中“李彬團(tuán)伙”）向西安市市場(chǎng)監(jiān)管局申請(qǐng)變更法定代表人，同樣遭到拒絕。據(jù)南方周末，胡緒峰起訴西安市場(chǎng)監(jiān)管局要求變更股權(quán)登記敗訴后，其對(duì)手宏潤(rùn)地產(chǎn)股東（胡緒峰口中“李彬團(tuán)伙”）亦以宏潤(rùn)地產(chǎn)名義起訴了該局。2023年8月18日，西安市鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院作出二審判決，西安市市場(chǎng)監(jiān)管局?jǐn)≡V，法院判令其60日內(nèi)對(duì)宏潤(rùn)地產(chǎn)的變更申請(qǐng)作出行政處理。

企查查資料顯示，2023年10月，已經(jīng)被抓的竺堯江和胡緒峰的妻子陳晨都被踢出了高管行列，法定代表人也已變更，至今宏潤(rùn)地產(chǎn)大股東仍是王堅(jiān)。

街道辦出面阻止交房

樓盤變“違建”

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，國(guó)際幸福城共有“橘郡”“藍(lán)岸”“瓏原”“翠園”四大板塊，其中“翠園”已完成安置工作；而“橘郡”板塊也被成功盤活，涉及440余戶業(yè)主。首批修復(fù)完工的140戶業(yè)主的房子，原定于2021年12月14日正式交付。

然而灞橋區(qū)紅旗街道辦以該塊土地上開發(fā)建設(shè)的樓盤因違法沒(méi)收為由，強(qiáng)行出面干預(yù)交房，致使交付工作再次延期。

西安市灞橋區(qū)紅旗街道辦事處除了強(qiáng)制行政干預(yù)交房外，還分別于2021年10月、11月以侵權(quán)糾紛為由，對(duì)宏潤(rùn)地產(chǎn)及胡緒峰、胡曉萍二人向西安市灞橋區(qū)人民法院提起民事訴訟。雙方各執(zhí)一詞。

圖片來(lái)源：新黃河

2019年末，西安市國(guó)土資源局在一份“土地行政處罰決定書”中稱，“我局于2019年12月20日對(duì)你(單位)未經(jīng)批準(zhǔn)非法占地一案立案調(diào)查……決定處罰如下：1.沒(méi)收陜西宏潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在非法占地上建設(shè)的住宅樓2棟及其他設(shè)施：2.對(duì)陜西宏潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司非法建設(shè)占地面積11541.6平方米(折合17.3畝)的行為，按每平方米10元，處以115416元罰款。”

面對(duì)此種狀況，國(guó)際幸福城所在的灞橋區(qū)政府表示，對(duì)上述資產(chǎn)進(jìn)行罰沒(méi)后，灞橋區(qū)已成立工作專班，對(duì)該地塊土地報(bào)批、規(guī)劃等手續(xù)進(jìn)行辦理，目前，正在推進(jìn)后續(xù)工程施工。

368個(gè)城棚改項(xiàng)目有99個(gè)未完成回遷

多個(gè)項(xiàng)目爛尾停工

而放眼整個(gè)西安，因城改項(xiàng)目停工而無(wú)法入住新房的購(gòu)房者，則遠(yuǎn)不止國(guó)際幸福城這幾百人。

位于西安市柳鶯路的易合坊，是灞橋區(qū)香王村的城中村改造項(xiàng)目，先后有數(shù)百名業(yè)主在此購(gòu)房。但是，這個(gè)由西安四德置業(yè)有限公司（下稱“四德置業(yè)”）開發(fā)的城改項(xiàng)目，最終于2012年停工。如今，四德置業(yè)已先后30多次被列為失信執(zhí)行企業(yè)，50多次被強(qiáng)制執(zhí)行。此外還有西江月，富銘新一城、時(shí)豐中央公園、中環(huán)國(guó)際城、江林新城、華安紫竹苑等樓盤的業(yè)主們也沒(méi)等到按時(shí)交付。

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)研究專家馮駿在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)說(shuō)，正是由于當(dāng)年的“市場(chǎng)運(yùn)作”，最終導(dǎo)致當(dāng)年一些沒(méi)有房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人，成功拿到城改項(xiàng)目，這些人不一定具備資金、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面的“硬實(shí)力”，但都具有較強(qiáng)的人脈、人際關(guān)系等“軟實(shí)力”。在馮駿看來(lái)，這些城改的“外行”對(duì)城中村改造的復(fù)雜性缺乏足夠的了解，在爭(zhēng)取項(xiàng)目的過(guò)程中有一種無(wú)知者無(wú)畏的勁頭，哪怕一個(gè)城改項(xiàng)目要花100個(gè)億，自己只有1000萬(wàn)，也敢拿下，“先把合同簽好，先占住‘坑’。”

例如易合坊項(xiàng)目的開發(fā)商四德置業(yè)，于2011年獲得香王村城改項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)權(quán)，但直到兩年后的2013年，四德置業(yè)才取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。

那么，為什么政府會(huì)同意這樣的開發(fā)商拿下體量動(dòng)輒數(shù)百畝的城改項(xiàng)目？為此，第一財(cái)經(jīng)先后與西安市有關(guān)方面聯(lián)系，但截至發(fā)稿，對(duì)方仍拒絕接受采訪。

“胡緒峰的情況不是個(gè)案，他雖然是受害者，但導(dǎo)致這樣的結(jié)果，也是由于他的一些疏忽或不專業(yè)?！币晃辉?006年就參與西安城改的當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)人士說(shuō)，“（當(dāng)時(shí)）類似胡緒峰這樣的項(xiàng)目開發(fā)商，還有很多。”這位西安地產(chǎn)人士表示，此種局面對(duì)西安城改而言，最終導(dǎo)致的結(jié)果便是，不少城改項(xiàng)目因資金鏈斷裂最終停工乃至“爛尾”。

西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，由于部分項(xiàng)目投資主體實(shí)力不足、資金來(lái)源單一；項(xiàng)目拆遷周期較長(zhǎng)、土地手續(xù)辦理緩慢融資難；政府規(guī)劃、土地等政策調(diào)整增加了項(xiàng)目難度，以及資金鏈斷裂的項(xiàng)目存在接盤困境等原因，在上述368個(gè)城棚改項(xiàng)目中，有99個(gè)項(xiàng)目未完成回遷。

在馮駿看來(lái)，在經(jīng)過(guò)20多年后，西安城棚改過(guò)程中，已經(jīng)形成了村民、業(yè)主、開發(fā)商、民間資本等各種利益糾葛，大家各有訴求，利益格局很難被平衡。

西安市在今年3月18日下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)2024年為民辦實(shí)事實(shí)施方案的通知》中表示，將加大對(duì)停工樓盤的整治、復(fù)工力度。在列舉的2024年十個(gè)方面30項(xiàng)為民實(shí)事實(shí)施方案中，就包括推進(jìn)“保交樓”、推進(jìn)回遷安置項(xiàng)目建設(shè)等。“由市防范化解商品房延期交房工作專班持續(xù)加強(qiáng)‘保交樓’項(xiàng)目的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導(dǎo)監(jiān)督，不斷健全完善市級(jí)部門橫向聯(lián)動(dòng)、市區(qū)兩級(jí)專班縱向協(xié)同的工作機(jī)制，合力推進(jìn)任務(wù)清零。”西安市在上述通知中稱。

編輯|段煉?杜恒峰 杜波

校對(duì)|何小桃

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