每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

14年前的2010年，綠地帶著拿手的“超高層地標(biāo)模式”首次進(jìn)入廣州市場(chǎng)，如今卻以虧損1.15億元的代價(jià)退出了廣州黃埔區(qū)中新知識(shí)城的超高層地標(biāo)項(xiàng)目。

近期，綠地香港（HK00337，股價(jià)0.207港元，市值5.78億港元）公布了上述交易的詳細(xì)情況，涉及項(xiàng)目為廣州國(guó)際創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)中心，目前還處于在建中。該項(xiàng)目在今年初的估值為36.12億元，綠地香港持有49%的股權(quán)對(duì)應(yīng)估值約17.7億元。而綠地香港將49%的股權(quán)作價(jià)4.4億元出售給項(xiàng)目合作方廣州開發(fā)區(qū)投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)區(qū)投控），較估值折價(jià)75.14%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）注意到，出售廣州國(guó)際創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)中心項(xiàng)目股權(quán)后，綠地香港在廣州僅有綠地金融城、綠地國(guó)際空港中心、白云鐘落潭項(xiàng)目這三個(gè)在建項(xiàng)目，前面兩個(gè)均為商業(yè)、辦公用途，且已銷售多年。鐘落潭住宅項(xiàng)目目前操盤方為旭輝控股，不過經(jīng)歷過停工風(fēng)波后，目前該項(xiàng)目的在售價(jià)格已接近當(dāng)年綠地香港拿地時(shí)的樓面價(jià)格。

廣州國(guó)際創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)中心項(xiàng)目 來源：廣州開發(fā)區(qū)控股集團(tuán)有限公司官網(wǎng)

虧損1.15億元出售地標(biāo)項(xiàng)目回血

2023年底，綠地香港就已經(jīng)與開發(fā)區(qū)投控簽訂好項(xiàng)目公司廣州綠控置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱綠控置業(yè)）股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。截至去年底，綠控置業(yè)未經(jīng)審核凈資產(chǎn)約11.28億元，2021年至2022年除稅后未經(jīng)審核虧損凈額合計(jì)約為0.15億元。

出售后，綠地香港將錄得虧損約1.15億元。綠地香港方面表示，出售廣州國(guó)際創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)中心項(xiàng)目股權(quán)將提升公司的現(xiàn)金流量狀況，并為公司提供額外資本資源以捕捉其他投資機(jī)會(huì)。該項(xiàng)目尚未開發(fā)完成，預(yù)期項(xiàng)目公司股東須作出巨額資本承擔(dān)。經(jīng)考慮當(dāng)前現(xiàn)況及項(xiàng)目公司的業(yè)務(wù)前景后，董事會(huì)認(rèn)為，通過出售目標(biāo)公司而不產(chǎn)生有關(guān)資本承擔(dān)及不參與有關(guān)開發(fā)工作，符合公司及其股東的利益。

“出售事項(xiàng)更有利于本集團(tuán)把握未來機(jī)遇，讓本集團(tuán)得以重新調(diào)配其財(cái)務(wù)資源以優(yōu)化營(yíng)運(yùn)效率，同時(shí)提升本集團(tuán)的回報(bào)，使其資產(chǎn)負(fù)債表更加穩(wěn)健。出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)將用作本集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。”

換言之，出售廣州國(guó)際創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)中心項(xiàng)目股權(quán)一方面是考慮回籠資金，另一方面則因?yàn)槭浅邔咏ㄖ_發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、占用資金成本大。“超高層地標(biāo)模式”曾經(jīng)是綠地集團(tuán)的看家本領(lǐng)，被復(fù)制到全國(guó)各地。但在近年來的房地產(chǎn)市場(chǎng)下行期，這種開發(fā)模式的負(fù)累更加顯露。

來源：綠地香港公告

2023年，綠地香港業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧，公司年內(nèi)虧損及股東應(yīng)占虧損分別約為17.69億元及17.52億元，還有尚未按預(yù)定還款日期償還18.68億元的若干計(jì)息貸款。

綠地于2019年成立粵港澳大灣區(qū)指揮部，2020年，綠地香港從母公司綠地控股收購(gòu)廣州綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全部股權(quán)，涵蓋廣州至大灣區(qū)的所有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。彼時(shí)，綠地香港的目標(biāo)是沖擊“千億”規(guī)模。

2019年5月，綠地與開發(fā)區(qū)投控聯(lián)合拿下廣州國(guó)際創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)中心地塊，總價(jià)約22.82億元。地塊要求項(xiàng)目建成后，受讓人自持物業(yè)不得低于地塊計(jì)容建筑面積的50％（其中超高層物業(yè)需全部自持），自持年限10年。

根據(jù)早期規(guī)劃，國(guó)際創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)中心將打造綠地集團(tuán)大灣區(qū)總部，預(yù)計(jì)總投資過百億元，項(xiàng)目總建筑面積約72萬平方米，其中包括一棟200米高的超高層地標(biāo)建筑。

但目前來看，超高層地標(biāo)建筑的高度已有所縮減。據(jù)記者了解，目前該項(xiàng)目的高度已調(diào)整為約191米。

廣州國(guó)際創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)中心項(xiàng)目分為4個(gè)地塊開發(fā)，1號(hào)和3號(hào)地塊可售；2號(hào)和4號(hào)地塊自持，組成項(xiàng)目二期工程，是廣州市“攻城拔寨”項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地面積約為14.27萬平方米，分一期和二期開發(fā)為辦公和商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。其中部分已于2023年竣工，還有部分仍在建設(shè)中，預(yù)期陸續(xù)在2026年、2027年完工。

在出售前，廣州國(guó)際創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)中心一直由綠地香港操盤，銷售LOFT公寓和寫字樓。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局信息顯示，項(xiàng)目在2021年到2022年陸續(xù)取得預(yù)售許可證，合計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)1285套，已售總套數(shù)為44套。

3年前拿地項(xiàng)目如今貼地價(jià)銷售

從商業(yè)到住宅，從白云到黃埔，目前綠地合計(jì)在廣州已開發(fā)有十余個(gè)項(xiàng)目。

截至2022年，綠地的銷售流量金額可進(jìn)入廣州房企TOP30的門檻。廣東是綠地香港開發(fā)項(xiàng)目最多、布局城市最多的省份，其中項(xiàng)目最多的城市就是廣州。2023年，綠地香港物業(yè)銷售收益合計(jì)為238億元，其中廣州是確認(rèn)銷售額最多的城市，為42.6億元。

但自2023年以來，綠地在廣州就無操盤的住宅項(xiàng)目在售，剩余兩個(gè)在建項(xiàng)目均為商業(yè)及辦公項(xiàng)目，已銷售多年，也暫時(shí)未見其公布新增項(xiàng)目。

旭輝控股目前操盤的鐘落潭住宅項(xiàng)目，原是綠地香港拿下的地塊。2021年，綠地香港以24.34億元摘得廣州白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)五龍崗村132畝宅地，成交樓面價(jià)約15111元/平方米。隨后，綠地香港與旭輝控股聯(lián)手一起開發(fā)該項(xiàng)目，項(xiàng)目公司為廣州森燁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣州森燁），綠地香港方面通過廣州廣樺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣州廣樺）持股49%。

來源：綠地香港2023年報(bào)

值得注意的是，2021年年中，廣州廣樺引進(jìn)了一家名為MFHK Investment Limited外資股東，其持股比例為49%。而MFHK Investment Limited由日本三井不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社在香港設(shè)立，曾與綠城、萬科均有過項(xiàng)目股權(quán)合作。

也因此，在2023年報(bào)中，綠地香港持有鐘落潭項(xiàng)目的權(quán)益比例為24.99%。但在項(xiàng)目公司廣州森燁中，綠地香港擁有權(quán)權(quán)益及所持表決權(quán)比例仍是49%。

來源:綠地香港2023年報(bào)

鐘落潭項(xiàng)目名稱最初為旭輝綠地鉑云天境，在2021年9月30日取得預(yù)售證后入市。不過次年（2022年），該項(xiàng)目就陷入短暫停工狀態(tài)。2023年初，該項(xiàng)目被政府督促加快項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，不久后更名為旭輝光嶼南方并重新推售，年底又向業(yè)主發(fā)出延期交付房屋通知書。

5月8日，每經(jīng)記者以購(gòu)房者身份從旭輝光嶼南方售樓處了解到，項(xiàng)目目前仍在正常銷售中，預(yù)計(jì)今年底可以交房，88平方米的戶型優(yōu)惠后總價(jià)不到140萬元，折合單價(jià)約16000元/每平方米，這一價(jià)格已經(jīng)接近當(dāng)時(shí)拿地的成交樓面價(jià)（15111元/平方米）。

廣州市住建局信息顯示，目前旭輝光嶼南方項(xiàng)目住宅已售套數(shù)為142套，未售套數(shù)為356套。

封面圖片來源：廣州開發(fā)區(qū)控股集團(tuán)有限公司官網(wǎng)