每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“2024年3月建發(fā)房產(chǎn)的銷售情況較1-2月環(huán)比有所好轉(zhuǎn)。但目前暫無法判斷中長期的銷售規(guī)模，建發(fā)房產(chǎn)目前采取逐季逐月盤點調(diào)整的策略，根據(jù)市場變化情況來實時調(diào)整。”

5月16日下午，在建發(fā)股份（SH600153，股價10.83元，市值325億元）召開的2023年度業(yè)績說明會上，建發(fā)股份總經(jīng)理林茂在回復(fù)投資者提問時如是表示。建發(fā)股份副總經(jīng)理、董事會秘書江桂芝，財務(wù)總監(jiān)魏卓，獨立董事林濤、陳守德出席了業(yè)績說明會。

而對于外界關(guān)心的配股進(jìn)展，建發(fā)股份管理層表示，項目尚在推進(jìn)中，最終能否獲得以及何時獲得通過、注冊尚存在不確定性。

配股融資尚在推進(jìn)中

2023年1月，建發(fā)股份宣布以4.82元/股、總交易價62.86億元收購美凱龍（SH601828，股價3.37元，市值146.75億元）13.04億股A股股份，占美凱龍總股本的29.95%。當(dāng)年6月27日股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成，至此建發(fā)股份及其子公司成為美凱龍的第一大股東；美凱龍原母公司紅星控股及其一致行動人合計持有美凱龍10.84億股A股股份，占美凱龍總股本的24.9%，成為第二大股東。美凱龍創(chuàng)始人車建興則不再是公司控股股東。

需要指出的是，截至2023年末，美凱龍實現(xiàn)營業(yè)收入超14億元，但在計提資產(chǎn)和信用減值準(zhǔn)備、下調(diào)投資性房地產(chǎn)公允價值、處置項目產(chǎn)生營業(yè)外支出合計31.6億元后，最終歸母凈虧損22.16億元。2023年9月至12月，美凱龍為建發(fā)股份貢獻(xiàn)的歸屬母公司凈利潤為-5.63億元。

對于收購?fù)瓿珊笸顿Y者關(guān)注的建發(fā)股份與美凱龍的業(yè)務(wù)協(xié)同情況，林茂在業(yè)績會上表示，目前建發(fā)汽車集團(tuán)與紅星美凱龍、卡乃馳簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，就二手車汽車連鎖賣場、二手車供應(yīng)鏈服務(wù)、二手車交易平臺等方面展開合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、協(xié)同發(fā)展；在家電業(yè)務(wù)方面，廈門建發(fā)輕工有限公司與美凱龍及添可、科沃斯、摩飛、追覓、松下、虎牌等6大高端生活電器代表簽約，共同打造高端生活電器館。

“未來兩年，美凱龍和廈門建發(fā)輕工有限公司將聯(lián)手在全國布局100家高端生活電器館，館內(nèi)集合廚房小家電、清潔電器、個護(hù)產(chǎn)品、咖啡休閑、兒童娛樂等品類，與原有的大家電形成互補，讓消費者實現(xiàn)真正的全屋家電一站購。”

值得注意的是，2023年4月29日，建發(fā)股份披露向原股東配股預(yù)案，根據(jù)預(yù)案，本次配股擬以配股股權(quán)登記日收市后的股份總數(shù)為基數(shù)，按照每10股不超過3.5股的比例向全體A股股東配售，募集資金不超過85億元。

公開信息顯示，這是自2014年以來建發(fā)股份首次進(jìn)行股權(quán)融資。彼時，建發(fā)股份表示，由于供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)屬于資本密集型行業(yè)，需要的核心支持要素是流動資金的補充；而2022年供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)達(dá)6.57，凈資產(chǎn)收益率19.36%，募集資金到位后可以馬上投入到供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)，能夠較快增厚公司利潤。

而到了當(dāng)年8月，其募集資金總額調(diào)減為77.88億元，對應(yīng)配股數(shù)量10.52億股，配股價不超過7.4元/股，遠(yuǎn)低于當(dāng)時還有10元/股的二級市場價格。在2023年的年中業(yè)績會上，就有投資者質(zhì)疑配股的時機，并咨詢建發(fā)股份管理層是否有提高市值的舉措。

在今天的業(yè)績會上，投資者再次詢問了配股進(jìn)展及最新方案。江桂芝回應(yīng)稱，目前公司配股融資擬募集資金總額不超過49.80億元（具體規(guī)模視發(fā)行時市場情況而定），募集資金全部用于供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)補充流動資金及償還銀行借款。“目前處于審核階段，且已經(jīng)完成首輪問詢回復(fù)及2023年年度報告數(shù)據(jù)更新工作，項目尚在推進(jìn)中，最終能否獲得以及何時獲得上交所審核通過及中國證監(jiān)會同意注冊，尚存在不確定性。”

追求每年保持有質(zhì)量的增長

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為建發(fā)股份的主營業(yè)務(wù)之一，2023年實現(xiàn)營收1665億元，占總營收的比重為21.80%，營收主要來源于建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)。

其中，建發(fā)房產(chǎn)2023年實現(xiàn)營收1386.60億元，同比增長29.71%。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，計提14.51億元存貨跌價準(zhǔn)備，實現(xiàn)歸母凈利潤44.68億元，為公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部貢獻(xiàn)歸母凈利潤20.50億元，同比減少0.25億元。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)2023年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收277.90億元，同比下降6.13%。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，計提14.80億元存貨跌價準(zhǔn)備，實現(xiàn)凈利潤1.08億元，歸母凈利潤7234.09萬元，同比分別下降了44.93%、79%。

2023年建發(fā)股份主營構(gòu)成 來源：企業(yè)年報（百度股市通制圖）

不過，與母公司一樣，聯(lián)發(fā)集團(tuán)能實現(xiàn)盈利同樣是源于對美凱龍的收購。建發(fā)股份持有的美凱龍29.95%股份中，有6%為聯(lián)發(fā)集團(tuán)持有。因此，2023年度，該交易對聯(lián)發(fā)集團(tuán)產(chǎn)生了營業(yè)外收入金額19.27億元。

若剔除該部分，聯(lián)發(fā)集團(tuán)2023年錄得的營業(yè)利潤實際為-16.42億元，相比2022年的8.88億元由盈轉(zhuǎn)虧。而這一情況在2024年尚未得到緩解，根據(jù)最新的一季報，今年1-3月，聯(lián)發(fā)集團(tuán)實現(xiàn)營收15.45億元， 同比下降59.18%；歸母凈利潤持續(xù)虧損1.25億元。

在業(yè)績會上，有投資者也發(fā)出“同樣是房地產(chǎn)板塊，為什么幾近全資擁有的聯(lián)發(fā)嚴(yán)重虧損，而建發(fā)國際利潤可觀？”的質(zhì)疑，但建發(fā)股份管理層并未對此予以回應(yīng)。

據(jù)建發(fā)股份一季報，今年前3月，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收約65.91億元，歸母凈虧損5778萬元。另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前4月，建發(fā)房產(chǎn)實現(xiàn)銷售額410.6億元，聯(lián)發(fā)集團(tuán)銷售額為109.8億元。林茂表示，今年3月建發(fā)房產(chǎn)的銷售情況較1-2月環(huán)比有所好轉(zhuǎn)，“但目前暫無法判斷中長期的銷售規(guī)模，建發(fā)房產(chǎn)目前采取逐季逐月盤點調(diào)整的策略，根據(jù)市場變化情況來實時調(diào)整。”

針對近期各地政府政策改善對公司帶來的變化，林茂表示，近兩年行業(yè)政策環(huán)境相對寬松，對企業(yè)總體利好，但居民消費信心尚待恢復(fù)，改善性住房需求成為當(dāng)前居民置業(yè)的重要因素，公司將繼續(xù)深耕現(xiàn)有城市，致力于“提升產(chǎn)品與服務(wù)的核心競爭力，并不斷提升公司的運營效率”，追求每年保持有質(zhì)量的增長。

據(jù)年報披露，2023年建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)共獲取土地91宗，全口徑拿地金額合計約1320.28億元，其中一二線城市拿地金額占比超90%，新增地塊全口徑貨值約2553.02億元。截至2023年末，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)在一二線城市的全口徑土地儲備（未售口徑）貨值占比約73.57%，較上年末提高5.48個百分點。“建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)聚焦高能級城市和優(yōu)質(zhì)地段，深度挖掘流動性好、價值突出的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，有效增強土儲安全邊際，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。”

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