每經(jīng)編輯 陳夢妤    

經(jīng)歷了政策狂歡的一日，反映到市場層面，先來看幾個地產(chǎn)從業(yè)人士的朋友圈：

“樓盤開盤現(xiàn)場如同菜市場”，這來自深圳某新盤置業(yè)顧問。

“乘勢新政，占領(lǐng)先機”，這來自某位專家受邀去樓盤現(xiàn)場演講時的背景板照片內(nèi)容。

“只有3000億，相當(dāng)于最多只能消化3000萬-5000萬平方米，這個級別對當(dāng)下市場相當(dāng)于大興安嶺著火，拿著水桶去滅火”，這來自某位地產(chǎn)行業(yè)分析師。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，有華南房企人士向記者表示，三大重磅利好力撐樓市，降首付、降利率、取消下限，公司將全面響應(yīng)，助力購房者“換新”。

戴德梁行研究院副院長張曉端表示，盡管此番政策效力值得期待，但整體行業(yè)及市場深陷調(diào)整的狀態(tài)難以在短期內(nèi)獲得本質(zhì)性改變，價格下行的趨勢短期內(nèi)仍將延續(xù)。

北京上海等多地已執(zhí)行公積金新政

從目前的情況看，公積金貸款利率政策得到了各地最積極的反饋。

5月17日中午，中國人民銀行決定，自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)有合肥、成都、蘇州、重慶、上海、廣州、北京、深圳等城市，以及江西、河南等省同步下調(diào)公積金貸款利率。

響應(yīng)最快的是河南，當(dāng)日下午，河南省省直機關(guān)住房資金管理中心及省內(nèi)多地相關(guān)部門就宣布下調(diào)公積金貸款利率。首套個人住房公積金貸款利率：5年期以下（含5年）由現(xiàn)行的2.6%下調(diào)至2.35%，5年期以上由現(xiàn)行的3.1%下調(diào)至2.85%。

第二套個人住房公積金貸款利率：5年期以下（含5年）由現(xiàn)行的3.025%下調(diào)至2.775%，5年期以上由現(xiàn)行的3.575%下調(diào)至3.325%。

據(jù)央廣網(wǎng)，北京已執(zhí)行個人住房公積金貸款利率下調(diào)，據(jù)北京住房公積金管理中心工作人員介紹，貸款人無須另外申請，貸款利率會自動下調(diào)，若貸款人不更改每月還款金額，則會自動計算為多還本金，少還利息。

上海公積金發(fā)布關(guān)于調(diào)整本市個人住房公積金貸款利率的通知，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.775%和3.325%。

據(jù)央視新聞，2024年5月18日起，湖北全省17個市州已全部下調(diào)個人住房公積金貸款利率。5年以下（含5年）首套個人住房公積金貸款利率由2.6%下調(diào)為2.35%，5年以上首套個人住房公積金貸款利率由3.1%下調(diào)為2.85%。

5年以下（含5年）第二套個人住房公積金貸款利率由3.025%下調(diào)為2.775%，5年以上第二套個人住房公積金貸款利率由3.575%下調(diào)為3.325%。

湖北住建還替貸款人算了一筆賬，例如，小張打算申請90萬元貸款購買首套住房，還款期限20年、等額本息還款方式，如果使用原來的3.1%利率計算，他每月需支付5036.55元。但使用下調(diào)后2.85%的利率，他的月供將減少至4924.07元，每月節(jié)約112.48元，20年總計可以節(jié)省26996.04元。

不過，對于2024年5月18日前已經(jīng)發(fā)放的個人住房公積金貸款，2024年5月18日至2024年12月31日仍執(zhí)行原利率，自2025年1月1日起執(zhí)行下調(diào)后的利率標準。對于已經(jīng)受理且放款日為2024年5月18日（含）后的個人住房公積金貸款，執(zhí)行下調(diào)后的利率標準。

中指研究院報告指出，央行、金融監(jiān)管總局此次針對首付比例、房貸利率的調(diào)整，也是落實4·30政治局會議重要部署，是“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的具體措施，體現(xiàn)出監(jiān)管部門對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。

政策調(diào)整后，首付比例、房貸利率均將處于歷史低點，進一步降低居民購房的首付門檻及購房成本，有望提振居民購房意愿。若核心城市加快跟進相關(guān)舉措，有望對市場情緒產(chǎn)生更大的帶動作用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，限制杠桿的必要性已經(jīng)下降了。當(dāng)前面臨的是信貸需求疲弱，加杠桿動力減弱，這導(dǎo)致金融加速器效應(yīng)退化，修復(fù)杠桿動力，首當(dāng)其沖的就是降低首付比例。

“而且，降首付與降利率結(jié)合起來，再加上房價下跌和后續(xù)可能降稅費，月供負擔(dān)將大幅下降，房貸進入可支付階段，即月供不會明顯影響居民其他消費。”

專家建議“自上而下建立大體量資金”

對于昨日同樣備受關(guān)注的“支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：

目前看，僅靠地方層面“以舊換新”、國企收購，均是小打小鬧。因為，房價下跌預(yù)期濃重的情況下，加上國企債務(wù)和資金的壓力，參與意愿不足，收購規(guī)模太小，無法起到穩(wěn)定市場的作用。

要自上而下建立大體量的資金，注入國家信用：

一方面，發(fā)行超長期國債，或者發(fā)行PSL，對國開行注資、向商業(yè)銀行提供低成本資金，鼓勵他們直接收購，或貸款給地方國企城投，由后者來收購。這是解決供給端的問題。

另一方面，組建普惠式住房銀行，給新市民提供超長期限、超低利率的普惠貸款，購買“國家隊”收購的房源。

另外，建議全面修正對金融機構(gòu)、國企城投在此業(yè)務(wù)領(lǐng)域的業(yè)績考核，算大賬、算長遠賬。短期內(nèi)貸款收益不平衡，但長期內(nèi)消費和內(nèi)需的修復(fù)、房地產(chǎn)風(fēng)險軟著陸，帶來的社會收益是巨大的。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝