每經(jīng)AI快訊，中國(guó)銀河05月19日發(fā)布研報(bào)稱：給予房地產(chǎn)推薦（維持）評(píng)級(jí)。

事件：5月17日，央行發(fā)布調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例、調(diào)整商業(yè)行個(gè)人住房貸款利率、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率等政策。

需求側(cè)支持力度加大：5月17日，央行集中發(fā)布針對(duì)住房的支持政策，分別從首付比例、貸款利率兩方面發(fā)布支持政策。首付比例上，首套房的個(gè)人住房最低首付比例降至15%、二套房的個(gè)人住房最低首付比例降至25%。房貸利率上，1）商業(yè)貸款：取消全國(guó)層面首套和二套住房個(gè)人商貸利率下限、2）公積金貸款：下調(diào)住房公積金貸款利率0.25pct，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率降至2.35%、2.85%，二套個(gè)人公積金貸款利率降至2.775%、3.325%。

首付比例降至歷史最低：根據(jù)央行此次政策，首套房和二套房的個(gè)人最低首付比例分別降至15%、25%。2023年8月央行下調(diào)個(gè)人首套房和二套房的首付比例分別至20%、30%。此前2016年不限購(gòu)城市的首套房最低首付比例分別為20%、30%。因此，5月17日央行將首套房和二套房的首付比例均下調(diào)5pct后，首付比例達(dá)到歷史最低值。目前北京上海的首套房首付比例為30%、二套房首付比例最低為40%（北京城六區(qū)、上海非自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)和嘉定松江等區(qū)外的區(qū)域首付比例為50%），降首付比例有望降低購(gòu)房者的購(gòu)房門檻，剛需和改善性購(gòu)房需求有望得到刺激。

房貸利率下調(diào)或?qū)⒔档头抠J成本：央行取消全國(guó)層面的首套和二套住房的個(gè)人商貸利率下限并下調(diào)公積金貸款利率，按照30年貸款年限為例，首套住房的個(gè)人公積金貸款利率降至2.85%。截至2024年3月末，全國(guó)共有343個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，75個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限、64個(gè)城市取消首套房貸款利率下限。根據(jù)此次央行政策，二套房的個(gè)人商貸利率下限同樣被取消，因此二套房的購(gòu)房貸款成本下行空間較首套房更大，對(duì)改善性購(gòu)房需求的刺激作用或?qū)⒋笥趧傂琛?/span>

供需兩側(cè)齊發(fā)力：4月政治局會(huì)議首次提到“統(tǒng)籌研究消化存量住房和優(yōu)化增量住房”后，5月14日杭州臨安區(qū)出臺(tái)收購(gòu)商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的政策，即政府出臺(tái)收購(gòu)存量商品住房。上一輪去庫(kù)存的周期中同樣提到了收購(gòu)商品住房：2015年1月住建部發(fā)布政策提到“各地可以通過(guò)購(gòu)買方式把適合作為公租房或經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房轉(zhuǎn)為公共租賃房”；2015年1月，福州市發(fā)布統(tǒng)購(gòu)商品房相關(guān)政策。因此在當(dāng)前樓市整體去化承壓的背景下，我們認(rèn)為目前集中出臺(tái)的收購(gòu)商品住房和降首付將房貸利率等政策從供需兩端共同發(fā)力支持樓市平穩(wěn)發(fā)展。

投資建議：5月17日央行集中出臺(tái)政策降首付比例、取消個(gè)人商業(yè)住房貸款利率下限、下調(diào)公積金貸款利率，從需求端集中發(fā)力降低購(gòu)房者的購(gòu)房門檻。2024年1-4月，我國(guó)商品房銷售面積累計(jì)值同比下降20.2%，銷售尚未修復(fù)。我們認(rèn)為目前政策集中從供給和需求兩側(cè)發(fā)力消化庫(kù)存，隨著政策力度不斷加大，去化壓力或可緩解。我們認(rèn)為頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力具有資金優(yōu)勢(shì)，市占率有望進(jìn)一步抬升。我們看好：招商蛇口、保利發(fā)展、新城控股、龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科A、濱江集團(tuán)；建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)：綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：恒隆地產(chǎn)、大悅城；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策推動(dòng)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、因城施策不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資金到位不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——樓市重磅！央行出手，3000億大利好來(lái)了！專家：有助于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量壓力

(記者 蔡鼎)

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