每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

5月17日，央行多箭齊發(fā)，利好樓市，分別涉及下調(diào)首套和二套房的最低首付款比例；下調(diào)公積金貸款利率；取消首套和二套房貸款利率下限；擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款等。受此影響，地產(chǎn)股全面爆發(fā)。

對(duì)于新政的影響，有人甚至冠以“核彈”之喻。筆者認(rèn)為，這種說(shuō)法未免有些過(guò)頭。新政是溫良中藥，有望穩(wěn)步提振市場(chǎng)信心。

首先，按照新政，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。請(qǐng)留意，新政說(shuō)的是“不低于”，并非一定要降到這個(gè)比例。實(shí)際上，房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”以來(lái)，絕大多數(shù)城市的首套房最低首付款比例已降至20%，高于20%的只有北上廣深等8城。也就是說(shuō)，新政的實(shí)際下調(diào)幅度并沒(méi)有那么夸張。

其次，自5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。此舉當(dāng)然會(huì)減輕購(gòu)房人的還款負(fù)擔(dān)，但也應(yīng)看到，近兩年無(wú)論商貸還是公積金貸款利率，都是一路下行的。只要這個(gè)趨勢(shì)不扭轉(zhuǎn)，人們就有理由期待更低的利率。

再看第三條，取消首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。其目的和作用與上一條是一致的。當(dāng)然，面臨的困難也是一樣的。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，截至3月末，全國(guó)343個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，75個(gè)已下調(diào)了首套房貸利率下限，64個(gè)取消了下限。

前述這些政策力度不小，本質(zhì)上都是鼓勵(lì)購(gòu)房人加杠桿，但面臨的困難也需市場(chǎng)各方正視。業(yè)內(nèi)最為期待的，其實(shí)是放開(kāi)高收入家庭的買(mǎi)房資格。上海豪宅一次次“日光”表明，高收入者的消費(fèi)能力比想象中要強(qiáng)很多，只是他們的購(gòu)買(mǎi)力被限制了。目前，一線城市仍然存在嚴(yán)格限購(gòu)，手中有錢(qián)但沒(méi)有購(gòu)房資格的人，只能先賣(mài)房騰出指標(biāo)才能買(mǎi)房。而一旦他們掛出的二手房不能及時(shí)賣(mài)出去，就沒(méi)有指標(biāo)買(mǎi)新房。這也正是二手房掛牌量多而豪宅搶手的原因所在。不少業(yè)內(nèi)人士期待，先放開(kāi)一線城市限購(gòu)，以一線樓市的回暖來(lái)帶動(dòng)二三四線樓市回暖。

筆者認(rèn)為，此次新政最大的亮點(diǎn)，其實(shí)是央行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。3000億元再貸款雖不能完全解決市場(chǎng)上積壓的商品房庫(kù)存，但此舉已指向另一條樓市紓困方向——即國(guó)家可以出錢(qián)收儲(chǔ)商品房庫(kù)存。第一筆錢(qián)也許不多，但也許還有后續(xù)。這才是提振地產(chǎn)股的主因，也能改變不少人對(duì)樓市的預(yù)期。

總之，央行系列新政表達(dá)了兩個(gè)重大信號(hào)：一是高層對(duì)樓市極為重視，當(dāng)日吹風(fēng)會(huì)出席的部門(mén)之多，領(lǐng)導(dǎo)級(jí)別之高，是十分罕見(jiàn)的；二是“藥方”多，像極了溫良中藥，有望穩(wěn)步提振市場(chǎng)信心。筆者相信，只要高層足夠重視，只要政策不斷加碼，樓市的困難總會(huì)解決。