每經(jīng)記者 甄素靜 肖世清    每經(jīng)編輯 陳夢妤 馬子卿    

5月17日下午，國務(wù)院新聞辦公室舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，介紹切實做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人出席。

在本次吹風(fēng)會前夕，央行率先公布了三項利率調(diào)整政策，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展并提振住房消費。

對于本次吹風(fēng)會涉及的話題，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，是因為當(dāng)前房價下跌形勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了預(yù)期。最新70城房價指數(shù)顯示，4月新房和二手住房價格指數(shù)跌幅均創(chuàng)下自上次去庫存（2015年）以來的新高。更能代表市場的二手房價格指數(shù)，自從2021年9月起，已連續(xù)近30個月下跌。

有房企表示將全面響應(yīng)

央行具體政策內(nèi)容包括取消全國層面首套和二套住房貸款利率政策下限，首套、二套住房貸款最低首付比例分別降至15%和20%，以及公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點。

在吹風(fēng)會上，央行副行長陶玲表示，目前，除北上廣深等8個城市外，其他城市均已選擇執(zhí)行20%、30%的全國底線政策。此次，我們將全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。調(diào)整后，城市政府仍可據(jù)此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險狀況自主決定具體的首付比例。

陶玲強調(diào)，城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風(fēng)險自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析認(rèn)為，新政從需求端出發(fā)，降低購房門檻及購房成本，力度較大，居民的購房門檻和房貸利息成本降至歷史最低。今年以來，市場表現(xiàn)不及預(yù)期，“金三銀四”成色不足，無論是新房，還是二手房，量價齊跌，業(yè)主以價換量，市場情緒跌至低谷，行業(yè)信心不強。預(yù)計本次政策對提升成交活躍度有明顯效果。

相關(guān)樓市新政發(fā)布后，有華南房企人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，三大重磅利好力撐樓市，降首付、降利率、取消下限，公司將全面響應(yīng)，助力購房者“換新”。

華中一上市房企工作人員表示，下調(diào)首付和利率，三大政策“王炸”出擊，瞄準(zhǔn)買房窗口期，置業(yè)值此當(dāng)下。

戴德梁行研究院副院長張曉端表示，（此次政策）對于前階段一系列政策刺激下已經(jīng)有所活躍的局部市場而言，有望帶來持續(xù)的樂觀預(yù)期，穩(wěn)定市場表現(xiàn)。同時，也有望帶動其他重點城市逐漸改善市場預(yù)期，促進(jìn)剛需及改善型需求入市。

“盡管此番政策效力值得期待，但整體行業(yè)及市場深陷調(diào)整的狀態(tài)難以在短期內(nèi)獲得本質(zhì)性改變，價格下行的趨勢短期內(nèi)仍將延續(xù)。”

保交房相關(guān)政策帶來信心

在上述吹風(fēng)會上，住建部副部長董建國強調(diào)，將堅持以人民為中心的發(fā)展思想，多措并舉、分類處置，打好商品房項目保交房攻堅戰(zhàn)，推動項目按時保交房，讓老百姓按合同約定如期拿到驗收合格的房子。對窮盡辦法仍然無法交房的，該走司法途徑走司法途徑，在司法處置中，同樣要把保護(hù)好購房人合法權(quán)益擺在首要位置。

對于分類處置住房項目，董建國表示，城市政府要按照市場化、法治化的原則，指導(dǎo)項目開發(fā)企業(yè)制定“一項一策”的處置方案。在這個過程中，要堅決依法查處各類違法違規(guī)行為，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次把債務(wù)處置原則引入保交房過程，即市場化和法治化，恰說明后續(xù)在處置方面，不能一味希望地方政府兜底，需要引入一些市場化機制和資金。

有央企開發(fā)商從業(yè)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在房地產(chǎn)行業(yè)市場形勢持續(xù)低迷之時，此次保交房工作配套政策非常及時、非常必要，對開發(fā)商、購房者都給予了向好的信心。只有信心恢復(fù)了，市場流動起來了，房地產(chǎn)行業(yè)才能更好地為國民經(jīng)濟(jì)的提振作出貢獻(xiàn)，實現(xiàn)行業(yè)良性發(fā)展。

另外，對“白名單”項目的審查和城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企表示，從今年1月下旬建立機制以來，截至5月16日，不到4個月的時間，“白名單”項目貸款審批金額已達(dá)到9350億元。

緩解房地產(chǎn)市場存量壓力

當(dāng)天，央行方面表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示,再貸款是常見的貨幣政策工具之一，其功能逐步豐富，更好地發(fā)揮央行引導(dǎo)資金流向、調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)的作用。從2020年以來再貸款落實情況來看，再貸款額度提升對貸款投放刺激具有較好的效果，同時有效降低了實體的融資成本。與銀行直接發(fā)放貸款相比，再貸款最大的特點在于確保了金融機構(gòu)支持實體的直達(dá)性、精準(zhǔn)性和有效性。

明明認(rèn)為，相比于普通貸款，再貸款還可以通過央行釋放基礎(chǔ)貨幣，可以起到調(diào)控貨幣供給的作用。同時降低銀行的資金占用，減少資金成本，讓銀行留存信貸額度繼續(xù)支持重點領(lǐng)域。

對于政策將對市場產(chǎn)生何種影響，明明認(rèn)為，3000億元再貸款還有助于緩解房地產(chǎn)市場的存量壓力，同時提供更多的保障性住房資源，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化和人民群眾，尤其是中低收入人群，對優(yōu)質(zhì)住房的新期待。

對此，招聯(lián)首席研究員董希淼表示，一是提高銀行助力消化存量商品房工作的積極性。央行向政策性銀行和21家全國性銀行提供低成本的資金支持，有助于激勵全國性銀行向相關(guān)企業(yè)提供資金支持。

二是支持地方政府化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。保障性住房再貸款3000億元，可帶動銀行貸款5000億元，對相關(guān)城市房地產(chǎn)“去庫存”是直接、有力的支持。

三是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。存量未出售的商品房被收購，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠后，可用于保交房及其他項目建設(shè)，形成良性循環(huán)。

董希淼稱，下一步，應(yīng)明確保障性住房再貸款資金支持對象、使用范圍，嚴(yán)格限定為收購已建成但未出售的商品房，不得用于化解地方政府債務(wù)。央行應(yīng)完善并加強再貸款資金使用的監(jiān)督檢查。