每經記者 甄素靜    每經編輯 盧祥勇 陳夢妤    

“2020年買下的房子，血虧出，距離深圳大約35分鐘車程，因供房壓力太大，忍痛割愛。”

樓市交易火熱時，連接深圳和中山的深中通道概念曾推動“臨深三劍客”中山樓市走向火熱，并在2020年和2021年達到高點。

5月17日，國務院政策例行吹風會后，中山快速跟進多條鼓勵樓市消費政策。中山多名地產從業(yè)人士告訴《每日經濟新聞》記者，盡管政策頻發(fā)，但在臨深區(qū)域的中山市，樓市似乎并未出現預期的提振效果，依舊面臨諸多挑戰(zhàn)，市場反映相對平淡。

有投資客稱“虧近100萬忍痛割愛”

業(yè)內人士的預測在投資客李婷（化名）的身上得到了驗證。

李婷并不在中山工作，談及過去買房，她認為，由于房產靠近深中通道，且附近有大型商場、規(guī)劃中的地鐵和高鐵站，投資價值顯著。

據其介紹，這套房產位于深中通道附近，距離深圳僅約35分鐘車程，房產面積為107平方米，3房2廳2衛(wèi)，南北通透、精裝修、高樓層。

李婷介紹說，當年購入價為167萬元，但由于稅費和利息的累積，現在幾乎虧損了100萬元。“最低125萬元出，有契稅和個稅。”

對于李婷而言，這套房產月供高達近7000元，利息約4000元，可出租，月租金為2500元。不過，李婷在中山不止一套房。

每經記者在采訪中獲悉，市場火熱時，像李婷這樣的外地購房者不在少數，其中不少人是在中介的推薦下購入，李婷是這個群體中少有的自行前往購入的客戶。據李婷了解，其所出售的房產所在小區(qū)目前入住率約1/3，大多數購房者來自深圳。

實際上，中山部分板塊重要客戶來源是外地購房者，特別是深圳投資者。每經記者在采訪中獲悉，中山有項目在重要活動節(jié)點或者沖刺階段，會進行房源加推，當地中介、項目方以及自媒體等，還會針對深圳客推出免費車接車送的服務。

中山中原戰(zhàn)略研究中心數據顯示，在中山樓市火熱階段，2020年7月，中山重點開盤項目成交客戶來源中，深圳占比就達到了49.67%，比中山本地客戶還多，且隨著樓市熱度推高，價格也隨之高漲，2021年年中，馬鞍島上的萬科西海岸價格約4萬元/平方米。

中山合富數據顯示，2017年—2021年，中山火炬區(qū)、南朗鎮(zhèn)以及東區(qū)的新房住宅價格一路上漲，2021年這三個區(qū)域的新房住宅均價分別達到1.6萬元/平方米、1.9萬元/平方米和2.4萬元/平方米。

“市場表現較為平靜”

近幾年隨著周期變化，中山樓市價格和成交量已有所回落。

合富研究院統計數據顯示，4月中山市場整體繼續(xù)回穩(wěn)，全市住宅網簽1658套、18.24萬平方米，環(huán)比持平，同比下降32%，同比降幅相比3月進一步縮窄。供應方面，4月共有12個項目新增，共2474套、25.5萬平方米，環(huán)比上升123%、同比上升51%，為今年以來月度新增最高值。

庫存方面，中山中原地產研究院統計，截至4月底，中山全市的商品房存量為11.2萬套，其中住宅6.3萬套。按近6個月的平均月度網簽量計算，去化周期大概為38.5個月，屬于庫存量較高的行列。

國務院房地產政策吹風會后，中山多部門聯合發(fā)布《中山市持續(xù)促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》，涉及城中村改造、換購住房退稅等方面。5月17-18日，中山市住房公積金管理中心接連發(fā)布“實施住房公積金余額直付購房款”“下調住房公積金貸款利率”等利好政策。

5月22日，合富研究院市場分析師蔡綿烜認為，目前來看，市場客戶反響不大，可能對于本身資金有壓力的純剛需客戶起到“臨門一腳”作用。

蔡綿烜認為，中山本身市場低首付政策也比較多，短期看刺激效果有限。當然，長期看，政策肯定會促進更多剛需剛改客戶提前入市，預計對后期市場恢復有一定改善。

中山中原總經理孔冬在接受每經記者采訪時表示，5·17之后周末兩天，市場表現較為平靜，市場對政策的消化還需要一段時間，暫時沒有出現新的趨勢或特點，客戶對價格仍然保持相對敏感，優(yōu)惠幅度較大的項目仍然可以吸引市場關注，獲得一定去化。

據孔東觀察，新政后購房者的心態(tài)及行為暫時沒有發(fā)生太大變化，仍然是以觀望為主，關注的仍然是房價的真實變化，對優(yōu)惠幅度大的項目關注度高。

記者|甄素靜 編輯|盧祥勇 陳夢妤 杜恒峰

校對|王月龍

封面圖來源：每經記者 甄素靜 攝

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