每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從“白名單”到產(chǎn)業(yè)鏈公募REITs擴(kuò)容，房企融資在2024年開了更多口子。

中指研究院監(jiān)測顯示，2024年5月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為216.6億元，同比下降52.9%，環(huán)比下降59.9%；行業(yè)債券融資平均利率為2.72%，同比下降0.70個百分點，環(huán)比下降0.34個百分點。

不過，值得注意的是，5月，民營房企發(fā)債規(guī)模和范圍有所增加，連續(xù)三個月小幅上升。新城控股、濱江集團(tuán)和新希望地產(chǎn)，這三家房企成功完成信用債發(fā)行，發(fā)行總金額為28.6億元。

“受發(fā)行節(jié)奏影響，5月份民營房企發(fā)債增加。2月份適逢春節(jié)假期，民營房企信用債發(fā)行規(guī)模較小，季節(jié)性因素下，近三個月民營房企發(fā)債規(guī)模小幅上升。”6月5日，中指研究院研究主管陶淑茹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，“5·17”新政落地后，行業(yè)信心得到提升，金融機(jī)構(gòu)增強了對房地產(chǎn)行業(yè)的放款意愿。

民營房企發(fā)債“擴(kuò)容”

5月29日，濱江集團(tuán)公布2024年度第三期短期融資券發(fā)行結(jié)果。這筆短債實際發(fā)行總額7億元，發(fā)行利率3.6%，期限為365日。此次融資將全部用于置換前期已兌付債務(wù)融資工具的本息，即“23濱江房產(chǎn)CP002”和“21濱江房產(chǎn)MTN002”兩筆債券，利率分別為4.59%和4.8%。

視覺中國圖

另外兩家民營房企——新城控股和新希望地產(chǎn)的發(fā)債，均得到中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡稱中債信用）的支持。

5月14日，新希望五新實業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱新希望地產(chǎn)）成功發(fā)行2024年度（第一期）中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模8億元，發(fā)行期限5年期，發(fā)行利率為3.5%，由中債信用首次為民營房企提供5年期全額保證擔(dān)保。全場認(rèn)購倍數(shù)2.78倍，邊際認(rèn)購倍數(shù)1.56倍。

新希望地產(chǎn)表示，2023年，公司不僅發(fā)行了三期中期票據(jù)合計26億元，更成為“第二支箭”（即民營企業(yè)債券融資支持工具）擴(kuò)容的首批民營房企。

“第二支箭”是中國人民銀行結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具之一，由中國人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。中債信用則是“第二支箭”受托專業(yè)機(jī)構(gòu)。

5月17日，新城控股2024年度第一期中期票據(jù)成功發(fā)行。本期中票發(fā)行規(guī)模13.6億元，總認(rèn)購倍數(shù)超2.7倍。其中，品種一發(fā)行規(guī)模8億元，期限3年，票面利率3.2％；品種二發(fā)行規(guī)模5.6億元，期限5年，票面利率3.4％。

中債信用為新城控股上述中票提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，這是新城控股繼成功發(fā)行四筆中債信用全額擔(dān)保中票后，在2024年度再次得到“第二支箭”受托專業(yè)機(jī)構(gòu)的支持。同時，這也是“第二支箭”受托專業(yè)機(jī)構(gòu)首次為新城控股發(fā)行5年期中期票據(jù)提供信用增進(jìn)，意在幫助新城控股改善融資結(jié)構(gòu)、降低財務(wù)成本，為其完成“保交樓”“保交付”經(jīng)營目標(biāo)夯實基礎(chǔ)。

中指研究院統(tǒng)計顯示，3月房企信用債發(fā)行總量為今年最高點，4~5月信用債發(fā)行總量環(huán)比連續(xù)下降，5月發(fā)行量為近一年最低水平。不過，5月民營房企發(fā)債規(guī)模和范圍有所增加，連續(xù)三個月小幅上升。

年內(nèi)完成信用債發(fā)行的民營和混合所有制房企，包括綠城中國、新城控股、濱江集團(tuán)、美的置業(yè)和新希望地產(chǎn)等5家房企，總體覆蓋企業(yè)范圍相對狹窄，這與當(dāng)前房企風(fēng)險出清進(jìn)展緩慢、偶有民營房企出險密切相關(guān)。

對此，陶淑茹向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，近期，民營房企發(fā)債“擴(kuò)容”，一方面是“第二支箭”增信民營房企發(fā)債持續(xù)推進(jìn)，助力民營房企成功發(fā)行新票據(jù)融資；另一方面，房地產(chǎn)政策“組合拳”推出，有利于提升房地產(chǎn)市場活躍度，提升行業(yè)信心，金融機(jī)構(gòu)增強房地產(chǎn)投資意愿，加大對當(dāng)前經(jīng)營較為穩(wěn)健的民營房企投資。

此外，目前，全國297個地級及以上城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，金融機(jī)構(gòu)積極與城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制對接，支持項目建設(shè)交付。金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過“白名單”項目貸款金額9350億元。近日，廣東等部分地區(qū)已啟動第三批“白名單”項目篩選工作。

房企多渠道拓寬融資

總體來看，今年以來房企融資總規(guī)模仍在下降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額2305.2億元，同比下降25.7%。其中，信用債融資1616.4億元，同比下降19.5%，占比70.1%；海外債發(fā)行金額24.7億元，同比下降77.7%，占比1.1%；ABS（資產(chǎn)證券化）融資664.1億元，同比下降32.5%，占比28.8%。

從融資結(jié)構(gòu)來看，5月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資105.6億元，同比下降56.2%，環(huán)比下降73.1%，占比48.8%；ABS融資111.0億元，同比下降43.2%，環(huán)比下降20.8%，占比51.2%。

對此，中指研究院分析指出，ABS發(fā)行金額同環(huán)比均下降，主要為上年高基數(shù)影響，發(fā)行規(guī)模連續(xù)不足150億元，規(guī)模為近一年低位。其中，CMBS/CMBN（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)）是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá) 66.1%，供應(yīng)鏈 ABS 占比17.3%，保障房ABS占比16.6%。

5月16日，萬科在深交所成功發(fā)行資產(chǎn)支持專項計劃，發(fā)行規(guī)模14.35億元，優(yōu)先級AAA評級，優(yōu)先級票面利率為3.6%，期限不超過18年。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，專項計劃的成功發(fā)行，將有助于萬科拓寬中長期融資渠道，進(jìn)一步降低融資成本。

目前，大部分房企進(jìn)行信用債融資都較困難，因此房企都在加速進(jìn)行融資模式轉(zhuǎn)型，特別是龍頭房企。例如，今年以來，萬科從過去的“總對總”信用融資向項目制抵押融資方式轉(zhuǎn)變。近一個月以來，萬科累計獲得超百億元銀行貸款融資，背后都有項目公司及旗下資產(chǎn)的抵押擔(dān)保。

一家民營房企人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年以來，其所在公司還沒有新增融資。

事實上，自2024年開始，涉及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、倉儲物流REITs、租賃住房REITs等都在加速落地。

5月27日，招商蛇口公告稱，同意公司全資子公司深圳市招商公寓發(fā)展有限公司作為原始權(quán)益人，以其持有的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目開展租賃住房REITs交易所申報工作。本次申報的租賃住房REITs將是招商蛇口第二個境內(nèi)REITs上市平臺，此前“蛇口產(chǎn)園REIT”已首發(fā)上市并完成擴(kuò)募工作。

記者注意到，從典型房企債券發(fā)行來看，5月保利發(fā)展的融資額度最高，為20億元；興泰控股的平均融資利率1.86%，融資成本最低。

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