每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

作為上海黃浦濱江的知名地標(biāo)之一，上海綠地萬豪酒店近期被曝將停業(yè)改造，后期作為銀行總部辦公大樓使用。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）了解，作為綠地集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，上海綠地萬豪酒店早在2022年便被擺上了貨架，并于2023年12月以總價(jià)14.88億元成功售出，接盤方是有著國(guó)資背景的北京銀行，后者計(jì)劃將該酒店改造為辦公樓，以滿足其自用需求。

事實(shí)上，今年以來，包括碧桂園、瑞安房地產(chǎn)和金融街等在內(nèi)的多家房企，先后轉(zhuǎn)讓旗下酒店類資產(chǎn)。據(jù)邁點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年5月，全國(guó)共有30家酒店拍賣，其中拍賣價(jià)格在億元以上酒店達(dá)8家。

“只要價(jià)格到位，熱點(diǎn)城市核心地段的酒店總能夠找到買家。”一家國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的相關(guān)人士向每經(jīng)記者表示。

多家房企出售旗下酒店資產(chǎn)“回血”

豪華酒店向來是大宗交易市場(chǎng)的亮點(diǎn)之一。同樣在去年12月，上海外灘萬達(dá)瑞華酒店和華僑城寶格麗酒店分別被新加坡金鷹集團(tuán)和江蘇金峰水泥接手，彼時(shí)頗受市場(chǎng)關(guān)注。

進(jìn)入2024年以來，曾被房企視為“現(xiàn)金奶牛”的酒店資產(chǎn)，陸續(xù)出現(xiàn)在大宗交易市場(chǎng)。

5月24日，金融街發(fā)布兩則關(guān)于向關(guān)聯(lián)方金昊公司轉(zhuǎn)讓惠州喜來登酒店、津門置業(yè)100％股權(quán)及相關(guān)債權(quán)的公告。其中，惠州喜來登酒店資產(chǎn)評(píng)估值為2.75億元，交易總價(jià)款與評(píng)估價(jià)一致，交易價(jià)款支付方式為現(xiàn)金。

公開資料顯示，位于廣東省惠州市巽寮鎮(zhèn)海濱旅游度假區(qū)的惠州喜來登酒店開業(yè)16余年了，是當(dāng)?shù)刂暮廊A度假酒店。津門置業(yè)的主要資產(chǎn)瑞吉酒店也是國(guó)際品牌酒店。

來源：金融街公告

同樣在5月底，渝太地產(chǎn)集團(tuán)有限公司公告稱，其直接全資附屬公司與買家達(dá)成協(xié)議，出售目標(biāo)公司位于倫敦的六層酒店綜合體，總面積約為45528平方英尺。交易的總代價(jià)為3375萬港元，其中3000萬港元將在簽署買賣協(xié)議時(shí)支付，剩余375萬港元在成交日支付。

今年3月底，瑞安房地產(chǎn)公告表示，公司非全資附屬公司上海蟠龍與主要股東上海青浦徐涇簽署出售協(xié)議，以約1.05億元的價(jià)格出售位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)龍聯(lián)路1151號(hào)的酒店物業(yè)及其地塊土地使用權(quán)，酒店物業(yè)總建筑面積約為4816.45平方米。在出售完成后，雙方又簽訂售后租回協(xié)議，約定上海青浦徐涇將自交付日期起計(jì)的14年期間，將該項(xiàng)目出租給上海蟠龍。

今年1月份，碧桂園擬對(duì)其在廣州增城、白云、番禺等地的多處資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)包括辦公寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店、公寓樓等，擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格總計(jì)為38.18億元。其中，轉(zhuǎn)讓價(jià)格最高的是增城區(qū)鳳凰城酒店，達(dá)到12.6億元。公開資料顯示，該酒店是廣州東最大的五星級(jí)山水主題式酒店之一，共有573間豪華客房。

此外，記者注意到，5月28日，據(jù)阿里資產(chǎn)司法拍賣網(wǎng)信息，深圳市龍崗區(qū)大鵬新區(qū)大鵬街道佳兆業(yè)金沙灣大酒店01不動(dòng)產(chǎn)再度流拍，起拍價(jià)13.37億元。此前的5月8日，該酒店首次拍賣因無人出價(jià)流拍，當(dāng)時(shí)的起拍價(jià)為16.71億元。該酒店建筑面積為41081.97平方米，為佳兆業(yè)集團(tuán)旗下資產(chǎn)。

據(jù)邁點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年5月，全國(guó)共有30家酒店拍賣，其中拍賣價(jià)格在億元以上酒店共8家，拍賣價(jià)格在5000萬元—1億元的酒店共5家，拍賣價(jià)格在5000萬元以下的有17家。不過截至目前，僅有兩家酒店項(xiàng)目成交，其余全部流拍。

來源：邁點(diǎn)研究院

今年或出現(xiàn)更多低價(jià)資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2023年中國(guó)內(nèi)地酒店投資交易市場(chǎng)創(chuàng)近年新高，北京和上海酒店市場(chǎng)錄得投資交易額近130億元，其中92.5%交易標(biāo)的是位于核心區(qū)的地標(biāo)性酒店。此類資產(chǎn)通過保護(hù)或升級(jí)改造保證了價(jià)值，對(duì)酒店資產(chǎn)交易起到重要作用。

“存量改造后酒店物業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)價(jià)值和資產(chǎn)流動(dòng)性將得到提升，更加具備長(zhǎng)期投資潛力，為投資人提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)收益的同時(shí)，也為未來可能的成功退出提供保障。”仲量聯(lián)行方面認(rèn)為。

不過，隨著大宗酒店類出讓增多，買家也開始謹(jǐn)慎入手。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，今年一季度，上海共錄得16宗、共計(jì)103億元大宗交易，成交金額同比下降28%。一方面，受大量新增面積及吸納降低影響，投資類辦公樓市場(chǎng)持續(xù)低迷。同時(shí)，美元高息、美聯(lián)儲(chǔ)或推遲降息等背景下，外資出手趨于謹(jǐn)慎；疊加內(nèi)資開發(fā)商持續(xù)出貨緩解資金壓力，上海大宗交易市場(chǎng)成交金額降至近五年同期一季度最低。

從買家類型來看，自用型買家成交占比上漲，占總成交額的42%，上海市區(qū)核心位置、沿江地帶辦公以及低價(jià)豪宅是重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。自用買家中又以金屬、能源類買家為甚，占自用買家總成交額的36%。物業(yè)類型方面，辦公樓以31%的占比居成交首位；受長(zhǎng)租公寓相關(guān)政策紅利影響，公寓和酒店受到投資類買家歡迎，一季度共發(fā)生5宗相關(guān)交易。

戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強(qiáng)預(yù)測(cè)，今年可能會(huì)出現(xiàn)更多低價(jià)資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，市場(chǎng)活躍度也有望回暖。而公寓、酒店和商住樓等適合改造的項(xiàng)目將繼續(xù)保持市場(chǎng)熱度。

近來，酒店物業(yè)在出售后改造成其他資產(chǎn)業(yè)態(tài)已成為一種市場(chǎng)趨勢(shì)。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國(guó)酒店存量資產(chǎn)改造白皮書》統(tǒng)計(jì)，自2014年至今，北京和上海超過40%的酒店資產(chǎn)在出售后改造為其他資產(chǎn)業(yè)態(tài)，例如辦公、長(zhǎng)租公寓，或集合各類業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。

仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部大中華區(qū)董事總經(jīng)理周濤向每經(jīng)記者表示，將酒店物業(yè)改造為其他業(yè)態(tài)，基于商業(yè)地產(chǎn)最高用途和最佳用途的原則，可以為投資人提供多樣化的投資機(jī)會(huì)，改造后的物業(yè)也將適應(yīng)更廣泛的市場(chǎng)需求，具有更顯著的競(jìng)爭(zhēng)力和升值空間。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國(guó)梅 攝