每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

作為上海黃浦濱江的知名地標之一，上海綠地萬豪酒店近期被曝將停業(yè)改造，后期作為銀行總部辦公大樓使用。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）了解，作為綠地集團的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，上海綠地萬豪酒店早在2022年便被擺上了貨架，并于2023年12月以總價14.88億元成功售出，接盤方是有著國資背景的北京銀行，后者計劃將該酒店改造為辦公樓，以滿足其自用需求。

事實上，今年以來，包括碧桂園、瑞安房地產(chǎn)和金融街等在內(nèi)的多家房企，先后轉(zhuǎn)讓旗下酒店類資產(chǎn)。據(jù)邁點研究院不完全統(tǒng)計，今年5月，全國共有30家酒店拍賣，其中拍賣價格在億元以上酒店達8家。

“只要價格到位，熱點城市核心地段的酒店總能夠找到買家。”一家國際商業(yè)地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的相關(guān)人士向每經(jīng)記者表示。

多家房企出售旗下酒店資產(chǎn)“回血”

豪華酒店向來是大宗交易市場的亮點之一。同樣在去年12月，上海外灘萬達瑞華酒店和華僑城寶格麗酒店分別被新加坡金鷹集團和江蘇金峰水泥接手，彼時頗受市場關(guān)注。

進入2024年以來，曾被房企視為“現(xiàn)金奶牛”的酒店資產(chǎn)，陸續(xù)出現(xiàn)在大宗交易市場。

5月24日，金融街發(fā)布兩則關(guān)于向關(guān)聯(lián)方金昊公司轉(zhuǎn)讓惠州喜來登酒店、津門置業(yè)100％股權(quán)及相關(guān)債權(quán)的公告。其中，惠州喜來登酒店資產(chǎn)評估值為2.75億元，交易總價款與評估價一致，交易價款支付方式為現(xiàn)金。

公開資料顯示，位于廣東省惠州市巽寮鎮(zhèn)海濱旅游度假區(qū)的惠州喜來登酒店開業(yè)16余年了，是當?shù)刂暮廊A度假酒店。津門置業(yè)的主要資產(chǎn)瑞吉酒店也是國際品牌酒店。

來源：金融街公告

同樣在5月底，渝太地產(chǎn)集團有限公司公告稱，其直接全資附屬公司與買家達成協(xié)議，出售目標公司位于倫敦的六層酒店綜合體，總面積約為45528平方英尺。交易的總代價為3375萬港元，其中3000萬港元將在簽署買賣協(xié)議時支付，剩余375萬港元在成交日支付。

今年3月底，瑞安房地產(chǎn)公告表示，公司非全資附屬公司上海蟠龍與主要股東上海青浦徐涇簽署出售協(xié)議，以約1.05億元的價格出售位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)龍聯(lián)路1151號的酒店物業(yè)及其地塊土地使用權(quán)，酒店物業(yè)總建筑面積約為4816.45平方米。在出售完成后，雙方又簽訂售后租回協(xié)議，約定上海青浦徐涇將自交付日期起計的14年期間，將該項目出租給上海蟠龍。

今年1月份，碧桂園擬對其在廣州增城、白云、番禺等地的多處資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)包括辦公寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店、公寓樓等，擬轉(zhuǎn)讓價格總計為38.18億元。其中，轉(zhuǎn)讓價格最高的是增城區(qū)鳳凰城酒店，達到12.6億元。公開資料顯示，該酒店是廣州東最大的五星級山水主題式酒店之一，共有573間豪華客房。

此外，記者注意到，5月28日，據(jù)阿里資產(chǎn)司法拍賣網(wǎng)信息，深圳市龍崗區(qū)大鵬新區(qū)大鵬街道佳兆業(yè)金沙灣大酒店01不動產(chǎn)再度流拍，起拍價13.37億元。此前的5月8日，該酒店首次拍賣因無人出價流拍，當時的起拍價為16.71億元。該酒店建筑面積為41081.97平方米，為佳兆業(yè)集團旗下資產(chǎn)。

據(jù)邁點研究院不完全統(tǒng)計，今年5月，全國共有30家酒店拍賣，其中拍賣價格在億元以上酒店共8家，拍賣價格在5000萬元—1億元的酒店共5家，拍賣價格在5000萬元以下的有17家。不過截至目前，僅有兩家酒店項目成交，其余全部流拍。

來源：邁點研究院

今年或出現(xiàn)更多低價資產(chǎn)投資機會

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2023年中國內(nèi)地酒店投資交易市場創(chuàng)近年新高，北京和上海酒店市場錄得投資交易額近130億元，其中92.5%交易標的是位于核心區(qū)的地標性酒店。此類資產(chǎn)通過保護或升級改造保證了價值，對酒店資產(chǎn)交易起到重要作用。

“存量改造后酒店物業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)價值和資產(chǎn)流動性將得到提升，更加具備長期投資潛力，為投資人提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和財務(wù)收益的同時，也為未來可能的成功退出提供保障。”仲量聯(lián)行方面認為。

不過，隨著大宗酒店類出讓增多，買家也開始謹慎入手。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，今年一季度，上海共錄得16宗、共計103億元大宗交易，成交金額同比下降28%。一方面，受大量新增面積及吸納降低影響，投資類辦公樓市場持續(xù)低迷。同時，美元高息、美聯(lián)儲或推遲降息等背景下，外資出手趨于謹慎；疊加內(nèi)資開發(fā)商持續(xù)出貨緩解資金壓力，上海大宗交易市場成交金額降至近五年同期一季度最低。

從買家類型來看，自用型買家成交占比上漲，占總成交額的42%，上海市區(qū)核心位置、沿江地帶辦公以及低價豪宅是重點關(guān)注領(lǐng)域。自用買家中又以金屬、能源類買家為甚，占自用買家總成交額的36%。物業(yè)類型方面，辦公樓以31%的占比居成交首位；受長租公寓相關(guān)政策紅利影響，公寓和酒店受到投資類買家歡迎，一季度共發(fā)生5宗相關(guān)交易。

戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強預(yù)測，今年可能會出現(xiàn)更多低價資產(chǎn)投資機會，市場活躍度也有望回暖。而公寓、酒店和商住樓等適合改造的項目將繼續(xù)保持市場熱度。

近來，酒店物業(yè)在出售后改造成其他資產(chǎn)業(yè)態(tài)已成為一種市場趨勢。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國酒店存量資產(chǎn)改造白皮書》統(tǒng)計，自2014年至今，北京和上海超過40%的酒店資產(chǎn)在出售后改造為其他資產(chǎn)業(yè)態(tài)，例如辦公、長租公寓，或集合各類業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。

仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部大中華區(qū)董事總經(jīng)理周濤向每經(jīng)記者表示，將酒店物業(yè)改造為其他業(yè)態(tài)，基于商業(yè)地產(chǎn)最高用途和最佳用途的原則，可以為投資人提供多樣化的投資機會，改造后的物業(yè)也將適應(yīng)更廣泛的市場需求，具有更顯著的競爭力和升值空間。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝