每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“賣價(jià)比前不久小區(qū)同戶型最低成交價(jià)高了360萬(wàn)元，連中介店長(zhǎng)都服氣了。”上海新政落地不到48小時(shí)，房東周先生便熬夜一鼓作氣賣掉了自己的房子。

5月17日央行系列房地產(chǎn)金融政策（以下簡(jiǎn)稱“5·17”新政）出臺(tái)十天后，即5月27日，上海在一線城市中率先落地“5·17”新政的配套政策（以下簡(jiǎn)稱“滬九條”），內(nèi)容不僅包括降低首付比例、優(yōu)化供應(yīng)機(jī)制，而且包括住房限購(gòu)、金融層面的優(yōu)化，并覆蓋了住房保障體系建立健全等多個(gè)方面。

如今，“5·17”新政出臺(tái)已近一個(gè)月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雖然整個(gè)5月上海樓市表現(xiàn)欠佳，但在“滬九條”推動(dòng)下，5月最后五天（5月27日至31日），上海不少樓盤銷售案場(chǎng)工作人員加班到深夜，部分項(xiàng)目成交量較之前明顯上升；二手房方面，日均成交量也達(dá)720套。

新房來(lái)訪及成交量回升

在“5·17”新政出臺(tái)后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者咨詢了上海多家房企內(nèi)部人士，包括全國(guó)化布局的規(guī)模房企和本地民營(yíng)企業(yè)，收到的回饋大多為“成交方面暫時(shí)未出現(xiàn)明顯提升”，有部分房企表示“來(lái)訪客戶量比之前有所增加”。

但“滬九條”落地后，上海不少樓盤項(xiàng)目售樓處便開始加班加點(diǎn)地工作了。

上海嘉定區(qū)龍湖青云闕項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“滬九條”發(fā)布當(dāng)天，售樓處的電話幾乎被打爆，來(lái)電咨詢量比往日多了三倍，有置業(yè)顧問(wèn)甚至一小時(shí)內(nèi)就接到十余位客戶的線上咨詢。當(dāng)晚售樓處就開啟了“24小時(shí)不打烊服務(wù)”，以滿足購(gòu)房者的需求。

“之前看過(guò)房的客戶反應(yīng)速度更快。新政剛出半小時(shí)，張先生就主動(dòng)聯(lián)系置業(yè)顧問(wèn)，詢問(wèn)之前看過(guò)的房源與最新價(jià)格。新政前他曾認(rèn)真盤算過(guò)購(gòu)房計(jì)劃，能力也足以覆蓋房貸還款，但首付資金有限，因此遲遲未能入手。在確認(rèn)了二套房首付款降到35%后，立刻線上轉(zhuǎn)賬訂房。”該營(yíng)銷負(fù)責(zé)人如是表示。

同樣位于上海嘉定區(qū)的金地嘉峯項(xiàng)目，“滬九條”出臺(tái)當(dāng)晚直到深夜12點(diǎn)，售樓處依然燈火通明。

“上海新政落地以來(lái)，客戶來(lái)訪量是以前的1倍到1.5倍，團(tuán)隊(duì)每天都工作到深夜12點(diǎn)以后。”金地嘉峯匯銷售經(jīng)理姜飛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“這幾天加班，大家都在堅(jiān)持，后面再調(diào)休。”

此次“滬九條”，各項(xiàng)政策細(xì)則對(duì)成交有著不同程度影響。姜飛告訴記者：“最起作用是首付比例下調(diào)，其次是二孩家庭可以多購(gòu)置一套房，第三是利率下調(diào)。”

“從概率上來(lái)說(shuō)，二孩家庭經(jīng)濟(jì)條件都不錯(cuò)。隨著孩子長(zhǎng)大，想要改善居住環(huán)境，但原來(lái)的房子不賣掉就無(wú)法購(gòu)置第三套?，F(xiàn)在需求被釋放出來(lái)了，另外利率下調(diào)，對(duì)大家下決心買房也有助力。”姜飛表示，由于此前五大新城單身非滬籍人士購(gòu)房政策已經(jīng)定向放松，此次新政催熱的還是上海戶籍的購(gòu)房人。

隨之而來(lái)的端午假期，又帶動(dòng)了一波銷售。“5月底已經(jīng)放松限購(gòu)，端午假期上海的找房熱度上漲明顯，尤其是新房的熱度已經(jīng)超過(guò)了6月初的流量高點(diǎn)。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

以金地嘉峯匯為例，以往一個(gè)月銷售量為80~100套，截至6月10日，新政后兩周該項(xiàng)目共成交80套房子，環(huán)比增加256%；來(lái)訪量則增長(zhǎng)了30%。上海龍湖青云闕端午假期的來(lái)訪量也較平時(shí)大幅提升，三天銷售20套房子，總成交金額約1.3億元。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈是肯定的，此次‘滬九條’圍繞市場(chǎng)盤活了二手房和新房之間的交易鏈條，并激發(fā)新的需求。雖然大家都預(yù)判會(huì)出政策，對(duì)于限購(gòu)或信貸方面有一些期許，但是沒(méi)想到上海的政策力度如此之大，涉及面又特別廣。從近期明顯的市場(chǎng)效果來(lái)看，熱度應(yīng)該能夠持續(xù)一段時(shí)間。”

從成交量上來(lái)看，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月，上海新房成交面積僅為50萬(wàn)平方米，4周分別成交10.1萬(wàn)平方米、8.3萬(wàn)平方米和12.7萬(wàn)平方米和11.5萬(wàn)平方米，均未能超越4月份最高的周度成交數(shù)據(jù)（17.97萬(wàn)平方米）。上周（6月3日至9日），受端午假期影響，上海新房成交面積為12.38萬(wàn)平方米，環(huán)比減少20.15%。

對(duì)此，盧文曦認(rèn)為，5月，上海新房供應(yīng)量出現(xiàn)今年新低，當(dāng)月推出的第六批次房源甚至不到4000套，成交量延續(xù)4月相對(duì)低迷的走勢(shì)也在意料之中。此外，市場(chǎng)冷熱不均的現(xiàn)象還在延續(xù)，大部分樓盤都遇到去化壓力，尤其是外環(huán)以外區(qū)域。預(yù)計(jì)在政策推動(dòng)下，6月上海樓市成交會(huì)有一次像樣的反彈。

同策研究院分析認(rèn)為，雖然5月上海新房訪客活躍度持續(xù)回落，而“滬九條”月末才發(fā)布，對(duì)5月的整體來(lái)訪走勢(shì)及影響相對(duì)較弱。從政策落地后市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，此次新政對(duì)市場(chǎng)的影響比前兩次政策的效果更為明顯，政策后首周市場(chǎng)來(lái)訪及成交明顯回升，新政對(duì)市場(chǎng)有一定的帶動(dòng)作用。6月恰逢房企年中沖刺節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商會(huì)加大折扣力度促銷，疊加利好政策加持，預(yù)期6月新房訪客活躍度會(huì)止跌回升。

二手房日成交站上高位

“滬九條”落地后，周先生火速賣出的房子只掛牌了兩周時(shí)間，由于租客提前搬走，加之“5·17”新政出臺(tái)，于是他就干脆空著準(zhǔn)備賣房。上個(gè)月隔壁樓棟同戶型帶車位房源的成交價(jià)格是1800萬(wàn)元，但周先生對(duì)這個(gè)價(jià)格并不滿意，把掛牌價(jià)提高至2350萬(wàn)元。

不過(guò)，負(fù)責(zé)周先生房源的中介小哥對(duì)于這波二手房行情并不樂(lè)觀，此前他曾暗示周先生：這已經(jīng)第三波利好了，前兩波都是兩周熱度，密集成交了一批剛需房源。

在此次上海限購(gòu)放開后，非滬籍單身買家小陳剛剛拿到一張“房票”，次日（5月28日）下午5點(diǎn)，她便看中了周先生的房子。當(dāng)晚7點(diǎn)，周先生趕到中介門店，沒(méi)想到一談就談到凌晨一點(diǎn)。雙方討價(jià)還價(jià)毫不手軟，最終周先生的房子以含車位總價(jià)2160萬(wàn)元成交。

周先生告訴記者，由于房子總價(jià)高，小區(qū)房源成交的歷史價(jià)太低，實(shí)際上是不太好賣的。“我也很慌，政策剛出來(lái)，萬(wàn)一我賣在了最低點(diǎn)呢。如果這價(jià)格賣不了我就不賣了。”不過(guò)后來(lái)周先生從業(yè)主群得知，他們小區(qū)5月28日一天之內(nèi)就成交了5套房子。

記者在采訪中了解到，“滬九條”落地后，上海不少房產(chǎn)中介更像“熬鷹”一樣工作，有買家來(lái)了就請(qǐng)到會(huì)議室不讓走，一個(gè)賣家談不攏，后面?zhèn)溥x賣家排隊(duì)上。當(dāng)時(shí)周先生的房子談妥后已經(jīng)是凌晨1點(diǎn)，而中介店長(zhǎng)還準(zhǔn)備趕往下一位房東家里。

據(jù)我愛(ài)我家的一位工作人員透露，6月初，其所在公司工作日的二手房成交量，已經(jīng)趕上以往雙休日的成交量了。

據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，“滬九條”落地后的首個(gè)周末：6月2日二手房網(wǎng)簽總量達(dá)到886套；6月3日略有回落，但仍然保持在720套的高位。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月，上海二手住宅成交1.71萬(wàn)套，環(huán)比增加5.35%，成交量出現(xiàn)止跌回升走勢(shì)。從交易節(jié)奏來(lái)看，月初受到假期影響成交低開，后續(xù)雖有反彈，但交易量始終不溫不火。5月最后五天在“滬九條”推動(dòng)下，上海二手房成交量超過(guò)3600套，日均成交量達(dá)720套。

另?yè)?jù)鏡鑒咨詢對(duì)上海二手房網(wǎng)簽總量的監(jiān)測(cè)，5月1日~31日，上海二手房累計(jì)網(wǎng)簽總量18692套，日均603套。特別“滬九條”落地后的5月31日星期五，網(wǎng)簽達(dá)到961套，與2024年1-3月每個(gè)星期五的平均網(wǎng)簽652套相比增加了309套；環(huán)比4月各星期五平均網(wǎng)簽600套增加了361套。