每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近年來一直穩(wěn)居房企銷售榜首位、新增土地價值榜前三位的保利發(fā)展（SH600048，股價9.86元，市值1180億元），今年以來在房企新增土地價值榜上卻始終徘徊在行業(yè)TOP10以外。

在克而瑞公布的2024年1-5月房企新增土地價值排行榜上，保利發(fā)展排名第11位，新增土地價值為80.1億元，同比減少64.86%。而去年同期，保利發(fā)展還以228億元的新增土地價值排名行業(yè)第六位。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）注意到，保利發(fā)展今年以來的拿地表現(xiàn)與其當(dāng)期銷售情況并不匹配。今年前5月，保利發(fā)展以1313億元的全口徑銷售額穩(wěn)居行業(yè)榜首。而事實上，保利發(fā)展去年和今年都在強(qiáng)調(diào)存量去化的力度和目標(biāo)，投資收縮十分明顯。

另一方面，保利發(fā)展剩余的土地儲備仍十分充足，只是土地儲備質(zhì)量參差不齊。截至2023年底，保利發(fā)展還有未售土儲1.46億平方米，總貨值2.15萬億元，均位列行業(yè)首位。

拿地面積同比下滑超五成

單從2022—2023年來看，保利發(fā)展都保持了差不多的投資強(qiáng)度，過去兩年分別完成拓展1613億元和1632億元。在克而瑞公布的新增土地價值榜上，保利發(fā)展在過去兩年分別排在第一和第二位。

2023年，保利發(fā)展共拓展項目103個，權(quán)益地價1359億元，同比提升26%，拓展權(quán)益比提升16個百分點至83%。但今年以來，保利發(fā)展的投資強(qiáng)度明顯減弱，均未進(jìn)入過新增土地價值榜前十位。

來源：克而瑞 

據(jù)開源證券研報，保利發(fā)展今年1-5月共拿地8宗，總建筑面積71.9萬平方米，對應(yīng)總土地款90.3億元，分別同比下降55.0%和72.1%。拿地金額權(quán)益比81.5%，拿地強(qiáng)度6.9%（2023年同期為16.5%）。其中，在一線、二線城市拿地金額占比分別為42.5%、55.7%。“在銷售市場疲軟、銷售回款不及預(yù)期的情況下，公司拿地強(qiáng)度同比下降。”

在今年4月底舉行的2023年度網(wǎng)上業(yè)績說明會上，保利發(fā)展管理層對于投資計劃的表述也顯露出與2023年的不同。

2023年保利發(fā)展的態(tài)度是“堅持核心城市聚焦戰(zhàn)略，積極把握市場機(jī)會。公司的資金儲備充裕，總部調(diào)配資金能力強(qiáng)，可以同時參與多個城市、多個項目的競拍”。

來源：克而瑞

但今年則偏向保守和謹(jǐn)慎：“公司每年都保持一定投資強(qiáng)度，聚焦核心城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊。公司在土地獲取方面，會結(jié)合城市發(fā)展、市場變化及客戶需求等維度，認(rèn)真研判每一宗土地。”

記者了解到，保利發(fā)展今年獲取的8宗地塊中，2宗來自上海，1宗來自北京，其余5宗分別位于天津、中山、西安和太原，沒有在西部和東北城市拿地。在權(quán)益占比上，4宗地塊為100%，1宗地塊占比90%，2宗地塊占比50%左右，還有1宗地塊占比僅34.8%。

上述地塊中，樓面價最高的是保利發(fā)展聯(lián)合上海楊浦國資委拿下的平?jīng)鼋值?5街坊項目，該地塊總價約14.9億元，樓面地價88287元/平方米。北京順義區(qū)空港六期SY00-2301-0001地塊原本在土拍中是由北京建工搖號斬獲的，但后來引入了保利發(fā)展并由其進(jìn)行操盤。

一季度仍受毛利率下降影響

從今年已獲得土地情況來看，保利發(fā)展的新增貨值并不算高?？硕鸾y(tǒng)計顯示，今年1-5月，保利發(fā)展新增貨值151.2億元，排在行業(yè)第12位。而去年同期，保利發(fā)展以367.8億元的新增貨值居排行榜第八位。

來源：克而瑞

每經(jīng)記者觀察，雖然通過前幾年的投資積累，保利發(fā)展目前仍有足夠的土地儲備。不過，當(dāng)下保利發(fā)展面臨的主要問題，是需要持續(xù)去化利潤較低的存量項目，從而提高土儲質(zhì)量。

華創(chuàng)證券就在研報中指出，截至2023年底，在保利發(fā)展1.46億平方米的未售土儲中，中部、西部和東北區(qū)域未售土儲占比約37%，較2022年底有所提高。“主要原因是房地產(chǎn)市場區(qū)域分化明顯，中西部、東北區(qū)域庫存去化速度較慢，核心城市拿地投資戰(zhàn)略難以徹底扭轉(zhuǎn)土儲質(zhì)量下滑。”

在2023年度報告中，西部和東北片區(qū)是保利發(fā)展?fàn)I收、毛利率下滑最明顯的兩個區(qū)域，毛利率減少幅度均超過10個百分點。

來源：保利發(fā)展2023年報

從今年一季度的情況看，保利發(fā)展的結(jié)算毛利率仍在同比下滑。一季報顯示，保利發(fā)展實現(xiàn)營收497.48億元，同比增長24.51%；歸母凈利潤22.24億元，同比下降18.28%。保利發(fā)展表示，歸母凈利潤的下滑主要受項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率、權(quán)益比例下降等影響。

保利發(fā)展管理層在2023年度網(wǎng)上業(yè)績說明會上表示，土地市場較高價格獲取項目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，疊加售價下行，導(dǎo)致公司2023年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，疊加計提減值等因素，導(dǎo)致出現(xiàn)凈利率下降。公司增量項目毛利率較高（如2022年獲取項目銷售毛利率超20%），且占存貨比重逐步提升，預(yù)計可帶動公司整體毛利率企穩(wěn)甚至回升。

2023年，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率76.55%、扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率67.14%、凈負(fù)債率（又稱凈借貸比率）61.20%，現(xiàn)金短債比1.28。單從凈負(fù)債率這一項數(shù)據(jù)看，保利發(fā)展比同屬央企的中海地產(chǎn)、華潤置地都高。中海地產(chǎn)和華潤置地2023年的凈負(fù)債率分別是38.7%和32.6%。

近兩年以來，保利發(fā)展一直在著重調(diào)負(fù)債。截至一季度，其實現(xiàn)銷售回籠576.51億元，綜合回籠率為91.53%；期末貨幣資金余額1295.54億元；資產(chǎn)負(fù)債率為75.88%，較上年度末下降0.66個百分點。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖