每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

“在洛陽買房的客群還是以本地人、改善型需求為主，目前二手房單價普遍在8000多元，而三年前（2021年）二手房均價達上萬元。今年洛陽二手房價格每個月的變動幅度比較小，市場開始趨于平穩(wěn)。”

6月18日，河南洛陽當?shù)氐姆慨a中介小劉告訴《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者），洛陽房價也是遵循“外圍先跌、老城區(qū)補跌”的邏輯，預計核心城區(qū)洛龍區(qū)房價跌過一輪后，洛陽房價就基本見底了。

就在6月17日，國家統(tǒng)計局公布5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，而5月17日央行發(fā)布的系列房地產金融政策（以下簡稱5·17新政）也剛剛滿月。

從70城商品住宅銷售價格變動情況來看，5月份，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比降幅略有擴大。其中，35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.9%，降幅與上月相同。

多城二手房價格低于三年前

雖然三線城市房價整體走勢仍在下降，但降幅逐漸趨于平穩(wěn)。

每經記者梳理國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前三線城市的房價呈現(xiàn)出兩個較為明顯的特征：一是多數(shù)三線城市的房價相比三年前已出現(xiàn)明顯下跌，且整體價格處于低位；二是三線城市新房價格大多高于二手房價格。

以江蘇揚州為例，據(jù)房天下數(shù)據(jù)，截至6月18日，揚州新房均價為15256元/平方米，二手房均價為11903元/平方米。而三年前（2021年7月），揚州二手房價格為16085元/平方米。今年1~5月，揚州二手房月均價格差分別為59元/平方米、58元/平方米、291元/平方米、129元/平方米，整體上趨于平穩(wěn)。

揚州二手房房價走勢 來源：房天下

再以山東煙臺為例，6月以來該市的二手房均價為9894元/平方米，新房均價為10451元/平方米。而三年前（2021年7月），煙臺二手房均價為10819元/平方米。

不過，過去一年煙臺二手房價格表現(xiàn)相對平穩(wěn)，月均價格波動未超過50元/平方米。2023年9月，煙臺二手房均價為10322元/平方米，2024年6月均價為9894元/平方米。

煙臺二手房房價走勢 來源：房天下

每經記者根據(jù)房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計了15個典型三線城市目前二手房價格與三年前價格的對比情況。整體來看，除三亞、揚州、無錫、秦皇島、徐州等長三角城市或旅居城市的二手房價格超過萬元外，其他三線城市的二手房價格均低于萬元。

在部分三線城市首付10萬元以內，就有不少可選二手房房源。小劉向記者推薦了一套洛陽南昌路68.54平方米二居室，業(yè)主掛牌價為58萬元，首付僅8.7萬元（相當于15%首付），加上各種稅費和中介費用，總共開支成本約11.2萬元。

此外，從三線城市的房價波動情況來看，在記者統(tǒng)計的15個典型三線城市中，二手房價格相比三年前均出現(xiàn)了普遍下滑。

不過，值得一提的是，多數(shù)三線城市新房價格普遍高于二手房價格，這與部分一二線城市形成鮮明對比。過往部分一二線城市的新房之所以熱銷，一個重要原因便是新房與二手房形成價格倒掛，即二手房價格遠高于新房價格。但在多數(shù)三線城市，新房和二手房價格倒掛現(xiàn)象并不普遍。

數(shù)據(jù)來源：房天下（每經記者制圖）

仍在持續(xù)優(yōu)化房地產政策

為拉動市場，近年來不少三線城市不斷出臺各種購房激勵政策。尤其是5·17新政后，三線城市已基本落地央行的相關政策，即降低首付比例、取消房貸利率下限、下調住房公積金利率。此外，部分城市還在繼續(xù)優(yōu)化住房公積金政策、發(fā)放購房補貼等。

以惠州為例，6月17日，廣東惠州發(fā)布公告，擬由政府選定的專業(yè)化國有企業(yè)作為收購主體，以合理價格收購在惠州市行政區(qū)域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。此前的6月13日，山西大同也發(fā)布通知，支持非居住存量房屋改建為保租房，國有平臺公司等可收購非住宅商品房用作人才公寓。

“惠州通過國企下場收購商品房當作保障性住房，其主要目的是緩解房企經營壓力、穩(wěn)定市場預期，加快房地產市場的企穩(wěn)恢復。”中指研究院華南分院研究總監(jiān)楊永俊向每經記者表示，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年5月底，惠州新房庫存量近1309萬平方米，去化周期超30個月。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，優(yōu)化住房公積金政策，是三線城市普遍采用的措施之一。如山東菏澤6月17日發(fā)布通知，住房公積金繳存人員使用公積金貸款購買高品質住宅的，最高貸款額度上浮10萬元：夫妻雙方正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度為70萬元；單方正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度為50萬元。

發(fā)放購房補貼也是三線城市鼓勵住房消費的主要措施。6月13日，據(jù)“邯鄲住建”微信公眾號消息，對購買新建商品住房的購房人按照成交價的1%給予購房補貼；對到企業(yè)入職的高校畢業(yè)生、生育二胎及以上家庭、60歲及以上老人購買新建商品住房的，購房補貼額再上調0.5%；6月5日，揚州發(fā)布樓市新政，購買新房最高可補貼1.5%，三孩家庭公積金最高可貸202萬元。

值得一提的是，今年5月份以來，長三角地區(qū)包括杭州、南京、蘇州、合肥等二線城市先后開始執(zhí)行“購房即落戶”政策，這也被市場稱之為二線城市新一輪的“搶人大戰(zhàn)”。受此影響，部分三線城市的潛在購房者開始向二線城市流動，其中流向長三角城市的較多，這也在一定程度上造成部分三線城市房價繼續(xù)下行。

“目前在揚州買新房，大專以上學歷最高可享1.5%的購房補貼，此外還有公積金貸款利率下調等政策。雖然支持政策挺多，但如果對比周邊其他更高能級的城市，揚州的政策并不算勁爆。”6月19日下午，揚州當?shù)胤慨a中介小徐告訴每經記者，長三角包括杭州、南京、蘇州等二線城市基本可以買房落戶，這也對周邊三線城市的樓市形成了一定分流作用。

另據(jù)中銀證券數(shù)據(jù)，目前三線城市的土地成交建筑面積仍排在各線城市前列，但土地溢價情況不如一二線城市。此外，從土地成交樓面價來看，截至今年5月，二三線城市的樓面價同比增速均是下滑，僅一線城市仍在上漲。

截至今年5月底，一、二、三線城市今年累計土地成交建筑面積分別為0.2億平方米、1.3億平方米、2.9億平方米，同比增速分別為-27.1%、-24.4%、-15.4%；累計成交總價分別為1208.4億元、2669.8億元、2187.2 億元，同比增速分別為-25.9%、-30.3%、-27.3%；平均土地溢價率分別為4.84%、4.01%、2.99%；住宅類用地平均成交樓面價同比增速分別為103.1%、-49.4%、-38.6%。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖