每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

地方收儲(chǔ)存量商品房的隊(duì)伍在不斷壯大。

日前，惠州市住建局發(fā)布公告，將征集惠州市域內(nèi)7個(gè)縣（區(qū)）中心區(qū)域內(nèi)120平方米以下的已建成未出售商品房房源用作保障性住房。

惠州市住建局表示，按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”工作思路，“市場(chǎng)化、法治化”和雙方自愿原則，擬由政府選定的專業(yè)化國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，以合理價(jià)格收購(gòu)（以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限），在我市行政區(qū)域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

征集時(shí)間為2024年6月17日至2024年7月17日。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，相比此前城市的收購(gòu)要求，惠州收儲(chǔ)更為靈活，已經(jīng)開(kāi)售但尚有存量房源的項(xiàng)目，以及計(jì)劃在年底前竣工的項(xiàng)目，均可報(bào)名參與征集，但最終原則是優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目。

惠州市住建局工作人員在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，目前已經(jīng)有幾個(gè)項(xiàng)目報(bào)名了，咨詢的更多一些。此次收儲(chǔ)計(jì)劃征集數(shù)千套房源，預(yù)計(jì)半年左右正式推出。

“開(kāi)發(fā)商可以先報(bào)價(jià)”

某央企背景開(kāi)發(fā)商工作人員陳經(jīng)理告訴每經(jīng)記者，公告發(fā)布后，他們也在通過(guò)各個(gè)渠道關(guān)注，但據(jù)他了解，其公司內(nèi)部還沒(méi)有項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)名參與。

另一在惠州有多個(gè)項(xiàng)目在售的房企人士表示，比較關(guān)注收儲(chǔ)價(jià)格，但公告并不十分明確。他預(yù)計(jì)最終收儲(chǔ)價(jià)格不會(huì)高，而房企報(bào)名需要考慮能不能算過(guò)來(lái)帳的問(wèn)題。

每經(jīng)記者注意到，定價(jià)是房企的關(guān)注重點(diǎn)，惠州此次征集房源，采取的是開(kāi)發(fā)商先自行報(bào)意向價(jià)的方式。

不過(guò)，在公告中，惠州市住建局表示，以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限收購(gòu)。然而，具體什么是重置價(jià)格以及如何確定，公告中并沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)明。

惠州市住建局工作人員在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商可以先報(bào)價(jià)，假如市場(chǎng)價(jià)是1萬(wàn)元/平方米，而開(kāi)發(fā)商急需資金，他們可能愿意以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格，例如5000元/平方米出售房產(chǎn)，那各個(gè)部門(mén)后續(xù)可以評(píng)估或協(xié)商。

至于從征集商品房源到保障房正式推出的具體時(shí)間表，該名工作人員也表示，很快，預(yù)計(jì)半年左右。

而對(duì)于是否考慮報(bào)名參與征集，上述房企人士表示，他們目前多個(gè)項(xiàng)目在惠州銷售情況良好，且公司資金情況尚可，項(xiàng)目都按時(shí)交付，去年和今年都有項(xiàng)目提前交付，所以暫時(shí)還未考慮報(bào)名，但后續(xù)會(huì)關(guān)注和評(píng)估。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年5月底，惠州新房庫(kù)存量近1309萬(wàn)平方米，去化周期超30個(gè)月，庫(kù)存壓力較大。除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫(kù)存外，還要面對(duì)居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對(duì)新房市場(chǎng)的影響。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，通過(guò)收購(gòu)市場(chǎng)未售新房來(lái)改建保障房，有利于市場(chǎng)庫(kù)存的去化，緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力，去庫(kù)存效果最為直接。多地將收儲(chǔ)對(duì)象定為已建成未出售商品房，也將有利于促進(jìn)房企加快項(xiàng)目竣工節(jié)奏。房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

定價(jià)是核心矛盾點(diǎn)

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年二季度以來(lái)，多地發(fā)文鼓勵(lì)收購(gòu)符合條件的房源用作保障性住房。

多數(shù)城市對(duì)房源基本條件提出要求，如房源單套面積、已取得竣工驗(yàn)收備案證明、權(quán)屬清晰且可交易等，或要求房源滿足一定車位配比、可實(shí)現(xiàn)封閉管理、可拎包入住等。對(duì)于期房項(xiàng)目，杭州臨安提出期房需提供商品房預(yù)售許可證，需由供應(yīng)商出具保交付資金方案。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，征集房源如何定價(jià)是核心矛盾點(diǎn)，如果定價(jià)高，面臨的是資金虧損；如果定價(jià)低，企業(yè)會(huì)有抗性。與此同時(shí)，符合征集要求的商品房房源與保障房需求之間存在一定的區(qū)域、資金和相應(yīng)的配套匹配度問(wèn)題，要達(dá)成大量的房源征集目標(biāo)較為困難。

每經(jīng)記者在采訪中注意到，多數(shù)城市并未明確具體定價(jià)規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)。

比如，不同于惠州提出的“以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限”的標(biāo)準(zhǔn)，近日廣州市增城區(qū)公告表示，擬公開(kāi)購(gòu)買商品房作為廣汕鐵路項(xiàng)目的安置房，房源交易單價(jià)以評(píng)估方式確定，選用的評(píng)估方法為成本法，原則上為“土地成本+建安成本”。

而更早之前，杭州臨安明確“以不超過(guò)周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購(gòu)的最高限價(jià)”。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析認(rèn)為，整個(gè)過(guò)程需要先摸排房源，選定，然后是價(jià)格談判，考慮到配售型價(jià)格只有同區(qū)域商品房的五折左右，要實(shí)現(xiàn)資金平衡，收購(gòu)的價(jià)格會(huì)更低，因此該過(guò)程會(huì)比較長(zhǎng)，能落地多少項(xiàng)目，有很大不確定性。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝（圖文無(wú)關(guān)）