每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“這個(gè)項(xiàng)目戶(hù)型圖是多大面積，您到手就是多大面積，得房率超過(guò)100%。”

在某房產(chǎn)第三方平臺(tái)，有渠道人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者或記者）如是介紹。

近段時(shí)間，北京新房市場(chǎng)多個(gè)項(xiàng)目傳出100%得房率。作為保利發(fā)展在順義首個(gè)單獨(dú)操盤(pán)的項(xiàng)目，頤璟和煦在正式開(kāi)盤(pán)之前被部分市場(chǎng)人士稱(chēng)為北京“卷王”，主要就是因?yàn)槠涑叩牡梅柯省?/p>

而就在兩個(gè)月前，同樣位于順義的保利建工•星宸和煦，因得房率超過(guò)100%被反映到北京市相關(guān)部門(mén)。

4月26日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于北京市順義區(qū)空港六期SY00-2301-0001地塊R2二類(lèi)居住用地項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案公示期間采信情況的公告》，其中第一條公眾反饋意見(jiàn)便是——“2個(gè)設(shè)備平臺(tái)，1個(gè)防火挑檐。交房全包進(jìn)去，得房率100%以上，嚴(yán)重影響市場(chǎng)”。而順義區(qū)空港六期SY00-2301-0001地塊R2二類(lèi)居住用地的項(xiàng)目，正是6月剛開(kāi)放樣板間的保利建工•星宸和煦。

不過(guò)，建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位的意見(jiàn)認(rèn)為，星宸和煦項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合國(guó)家各項(xiàng)法律法規(guī)，“后期照?qǐng)D施工，依法驗(yàn)收”。

6月中旬的一個(gè)工作日，每經(jīng)記者以購(gòu)房者身份致電北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)順義分局咨詢(xún)得房率事宜，接線(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)處工作人員直言對(duì)得房率問(wèn)題并不熟悉，但表示“房本登記面積以規(guī)劃圖紙的面積為準(zhǔn)，面積誤差在±3%區(qū)間都是允許的”。

得房率超過(guò)100%

日前，每經(jīng)記者實(shí)地走訪(fǎng)了頤璟和煦項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)入售樓處需要經(jīng)過(guò)一條已被圍擋包圍的道路，道路兩側(cè)均立有寫(xiě)著“無(wú)界寬幕窗景，超配高定空間”等字眼的項(xiàng)目廣告牌。

雖然是工作日中午，但售樓處依然有不少看房者，記者采訪(fǎng)期間還遇上了一組客戶(hù)正在簽約，每個(gè)樣板間也都有兩三組看房客戶(hù)。

“我們的項(xiàng)目說(shuō)實(shí)話(huà)受政策影響不大，一直賣(mài)得不錯(cuò)。”

“簽約時(shí)的戶(hù)型圖就是這樣，只不過(guò)中間多了一條線(xiàn)，一邊是房本面積，另一邊是贈(zèng)送面積，贈(zèng)送面積都圈在里邊了。但任何一個(gè)項(xiàng)目的贈(zèng)送面積都不可能在合同里說(shuō)明，那不合規(guī)。”頤璟和煦置業(yè)顧問(wèn)向每經(jīng)記者表示。

頤璟和煦戶(hù)型圖 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

以建筑面積143平方米四室兩廳三衛(wèi)的戶(hù)型圖為例，根據(jù)置業(yè)顧問(wèn)的說(shuō)法，圖上灰色塊部分均為贈(zèng)送面積，分別涉及書(shū)房、多功能用房、家政間以及一個(gè)約12.9米的南向三面寬大陽(yáng)臺(tái)。“比如書(shū)房，就是買(mǎi)一半送一半（面積）。”

結(jié)合戶(hù)型圖尺寸粗略計(jì)算，這幾處的贈(zèng)送面積超過(guò)30平方米，整套房源面積將達(dá)到約175平方米。

若以現(xiàn)行銷(xiāo)售均價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米看，143平方米戶(hù)型總價(jià)約543萬(wàn)元，而贈(zèng)送部分的價(jià)值已經(jīng)超過(guò)114萬(wàn)元。

每經(jīng)記者在頤璟和煦現(xiàn)場(chǎng)看到，樣板間贈(zèng)送的超大陽(yáng)臺(tái)的確極具誘惑力，這也是項(xiàng)目的最大賣(mài)點(diǎn)。

頤璟和煦項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

2023年12月28日，北京當(dāng)年最后一場(chǎng)土拍，保利發(fā)展以底價(jià)19.9億元摘得順義區(qū)順義新城馬坡SY00-1101-0601、0603地塊、SY00-1101-6002地塊，成交樓面價(jià)1.93萬(wàn)元/平方米，建筑控制規(guī)模≤10.74萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米，上下浮動(dòng)10%，配建5100平方米幼兒園。

拿地后不到20天，保利方面火速公示建筑方案，并公布案名頤璟和煦。

記者了解到，和煦系產(chǎn)品由保利發(fā)展高端線(xiàn)產(chǎn)品“和系”迭代而來(lái)，此前保利發(fā)展在北京發(fā)布的如和光煦境、朝央和煦等項(xiàng)目，均取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。

頤璟和煦項(xiàng)目銷(xiāo)售中心 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

“現(xiàn)在都是快節(jié)奏，我們拿地之前就準(zhǔn)備好了這些手續(xù)，拿了地就開(kāi)工。”頤璟和煦項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)表示。

到4月24日，頤璟和煦開(kāi)盤(pán)，官宣首開(kāi)銷(xiāo)售172套，去化率在23%左右。每經(jīng)記者查閱北京市住建委官網(wǎng)獲悉，頤璟和煦4月15日取得首張預(yù)售證，共獲批578套房源，預(yù)售面積約8.06萬(wàn)平方米。截至目前，項(xiàng)目網(wǎng)簽12套，已簽約面積1598.04平方米，成交均價(jià)約3.68萬(wàn)元/平方米。

6月4日，頤璟和煦取得第二張預(yù)售證，準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積約4.05萬(wàn)平方米。

記者留意到，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息，6月5日，北京保順善筑置業(yè)有限公司發(fā)布增資項(xiàng)目信息，擬募集資金金額顯示為“擇優(yōu)確定”。而北京保順善筑置業(yè)有限公司，即頤璟和煦的開(kāi)發(fā)商。

從保利發(fā)展的保利云和+官方小程序看，包括頤璟和煦在內(nèi)，目前保利北京的在售項(xiàng)目有和悅春風(fēng)、和悅?cè)A璽、保利•錦上二期等10個(gè)，其中與住總集團(tuán)、首開(kāi)集團(tuán)、北京建工等本地頭部開(kāi)發(fā)商的合作項(xiàng)目占比超過(guò)半數(shù)。

高得房率將成趨勢(shì)？

據(jù)每經(jīng)記者了解，目前北京市場(chǎng)上不少新項(xiàng)目的得房率都在90%以上，順義部分新盤(pán)則接近甚至超過(guò)100%。

對(duì)于高得房率問(wèn)題，有業(yè)內(nèi)人士向每經(jīng)記者透露，這與開(kāi)發(fā)商向政府部門(mén)的報(bào)規(guī)報(bào)建有關(guān)，目前全北京只有順義、房山和豐臺(tái)部分區(qū)域管理比較特殊，能做到高得房率，順義尤為突出。“不過(guò)不管怎么卷，受益的肯定是購(gòu)房者，包括增標(biāo)、降價(jià)。”

記者在采訪(fǎng)中了解到，早在2017年，某知名房企的項(xiàng)目就曾在順義因“贈(zèng)送面積”而被叫停。

另?yè)?jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2020年，北京大興有一項(xiàng)目交房才被告知是違建，彼時(shí)別墅北側(cè)搭建了樓板，擴(kuò)建了十幾平方米。官方回復(fù)也曾定性“一層鏤空門(mén)廊封閉且在門(mén)廊頂部增建二、三層的行為，與規(guī)劃許可證審批及規(guī)劃驗(yàn)收不符。該行為違反了《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第二十九條第三款的規(guī)定，依據(jù)《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》第三條規(guī)定，已構(gòu)成違法建設(shè)”。

北京市豐臺(tái)區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局一位業(yè)務(wù)科室的工作人員曾向每經(jīng)記者表示，開(kāi)發(fā)商承諾的贈(zèng)送面積，將原本規(guī)劃為設(shè)備平臺(tái)等位置改成室內(nèi)部分，該部分規(guī)劃的面積不計(jì)入購(gòu)房合同內(nèi)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)屬于違章建筑。后期如果遭到舉報(bào)，有調(diào)查被拆除恢復(fù)原樣的風(fēng)險(xiǎn)。

記者了解到，上海、成都等地樓市前些年也曾流行開(kāi)發(fā)商送面積，但遭到監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)查，一些已交付項(xiàng)目甚至被嚴(yán)令“恢復(fù)原狀”。此后，這些城市的“送面積”現(xiàn)象逐漸減少甚至消失。

去年12月，北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布的《北京市商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》指出，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示“當(dāng)期銷(xiāo)售的房源情況以及每套商品房的銷(xiāo)售狀態(tài)、樓號(hào)、樓層、房號(hào)、戶(hù)型、層高、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、建筑面積每平方米單價(jià)、套內(nèi)建筑面積每平方米單價(jià)、建筑面積總價(jià)或者套內(nèi)建筑面積總價(jià)”。

“但說(shuō)實(shí)話(huà)，如果區(qū)域政府（在這方面）管得不那么嚴(yán)，高得房率可能會(huì)成為趨勢(shì)。”有開(kāi)發(fā)商人士向每經(jīng)記者感慨道。

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，由于設(shè)計(jì)施工和銷(xiāo)售在前，而交付驗(yàn)收在后，通常會(huì)間隔兩年以上。有的項(xiàng)目，開(kāi)始時(shí)監(jiān)管部門(mén)放松了，但驗(yàn)收時(shí)換了人，也可能收緊。如果出現(xiàn)這種情況，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都很麻煩。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝