每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

為加速降杠桿，新世界發(fā)展（HK00017，股價7.31港元，市值183.97億港元）今年以來加速出售旗下非核心資產(chǎn)。

6月26日，新世界發(fā)展宣布將旗下天得發(fā)展有限公司（以下簡稱天得發(fā)展）30%股權(quán)以14.4億元轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方周大福。此前的3月1日，新世界發(fā)展以40.2億港元將荃灣愉景新城商場及停車場全部權(quán)益售予華懋集團。

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）注意到，和其他港資房企一樣，新世界發(fā)展自上世紀70年代創(chuàng)建以來，一直奉行低杠桿的運行模式，資產(chǎn)負債率多年維持在40%以下。但自2019年以來，新世界發(fā)展的資產(chǎn)負債率不斷攀升，目前已遠高于其他港資房企。

據(jù)東方財富網(wǎng)統(tǒng)計，2019財年至2023財年，新世界發(fā)展的資產(chǎn)負債率分別為45.29%、53.39%、51.49%、54.69%和56.45%。可供參考的是，據(jù)2023財年數(shù)據(jù)，新鴻基地產(chǎn)、長實集團和恒基地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率分別為25.64%、21.51%和36.58%。

來源：東方財富網(wǎng)

（注：資產(chǎn)負債率又稱舉債經(jīng)營比率，即期末企業(yè)負債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系，是用來衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進行經(jīng)營活動的能力，以及反映債權(quán)人發(fā)放貸款安全程度的指標(biāo)，也可以衡量企業(yè)在清算時保護債權(quán)人利益的程度。）

此外，新世界發(fā)展的股價近幾年也下跌明顯，目前其總市值已與其他港資房企拉開距離。截至6月28日收盤，新世界發(fā)展總市值為183.97億港元，長實集團、恒基地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)的總市值分別為1027億港元、1014億港元和1957億港元。而在近三年前的2021年3月30日，新世界發(fā)展的股價為40.65港元/股，總市值高達1032億港元。

加速出售旗下資產(chǎn)降杠桿

6月26日晚間，新世界發(fā)展公告稱，其間接全資附屬公司Total Partner Holdings Limited（以下簡稱賣方）已與周大福企業(yè)全資附屬公司Shine Through Holdings Limited（以下簡稱買方）簽訂買賣協(xié)議，出售天得發(fā)展30%的股權(quán)及相關(guān)股東貸款，交易對價為14.4億元（人民幣，下同）。

來源：新世界發(fā)展公告

根據(jù)公告，此次交易完成后，新世界發(fā)展將不再直接或間接持有天得發(fā)展及旗下物業(yè)的任何權(quán)益。天得發(fā)展的主要業(yè)務(wù)為發(fā)展、管理及營運位于深圳市前海深港合作區(qū)的物業(yè)，該物業(yè)由一棟43層高的辦公大樓及購物中心組成，于2023年8月落成。截至今年5月31日，按樓面面積出租比率計算，該辦公大樓的商業(yè)出租比率為33%，辦公樓的出租比率為37%。

新世界發(fā)展預(yù)計，此次出售將錄得約1.13億港元的收益，該收益將計入公司綜合收益表，并用于改善資金流動性及加強財務(wù)狀況，出售所得款項凈額將作為一般營運資金。

事實上，這并非新世界發(fā)展今年首次處置非核心資產(chǎn)。此前的3月1日，據(jù)新世界發(fā)展官網(wǎng)披露，新世界發(fā)展與華懋集團簽訂商用物業(yè)買賣協(xié)議，將向華懋集團出售香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權(quán)益，以優(yōu)化資產(chǎn)組合，總現(xiàn)金代價為40.2億港元。

來源：新世界發(fā)展官網(wǎng)

對于上述合作，新世界發(fā)展表示，公司一直持續(xù)優(yōu)化投資組合，同時物色合適的投資機會，進一步提升股東回報。

事實上，早在2023年11月，新世界發(fā)展就出售了旗下的新創(chuàng)建集團全部股份。彼時新世界發(fā)展表示，交易完成后，公司將獲得約217.5億港元現(xiàn)金收益，可及時強化公司的財務(wù)狀況。

在今年2月29日舉行的新世界發(fā)展中期業(yè)績發(fā)布會上，新世界發(fā)展執(zhí)行副主席兼行政總裁鄭志剛表示，目前有幾個項目已進入成熟階段，預(yù)計短期內(nèi)將公布，以加快資金回流。他預(yù)計，這些措施將使集團的杠桿比率進一步降低3.4%。而就在中期業(yè)績發(fā)布會次日，新世界發(fā)展宣布轉(zhuǎn)讓旗下荃灣愉景新城商場及停車場的全部權(quán)益予華懋集團。

新世界發(fā)展管理層在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，公司將會繼續(xù)采取大刀闊斧的政策來穩(wěn)定負債率，未來將繼續(xù)去杠桿，出售非核心資產(chǎn)，發(fā)展核心業(yè)務(wù)，且在2024財年非核心資產(chǎn)的銷售目標(biāo)為80億港元。

截至目前，新世界發(fā)展今年兩筆資產(chǎn)出售總額約為55億港元，距離80億港元的目標(biāo)仍有一定距離。這也意味著，年內(nèi)新世界發(fā)展還會繼續(xù)出售旗下非核心資產(chǎn)。

關(guān)于2024年凈負債率目標(biāo)，新世界發(fā)展首席財務(wù)總監(jiān)劉富強在中期業(yè)績發(fā)布會上提出，到今年6月末要下降到40%以下。

除了通過加速出售非核心資產(chǎn)的方式去杠桿，新世界發(fā)展的去杠桿策略還包括減少經(jīng)營開支。2024財年上半年，新世界發(fā)展資本開支同比減少21%，一般行政費用同比減少16%。此外，新世界發(fā)展還以同期低于面值的價格回購或部分贖回了旗下債券及永續(xù)債，總額達110億港元，并計劃根據(jù)市場情況繼續(xù)適時回購。

據(jù)2023/2024年中期報告（以下簡稱中期報告），新世界發(fā)展的凈負債率為49.9%，手頭上可動用現(xiàn)金高達520億港元。據(jù)鄭志剛預(yù)計，到2026年，集團的凈負債比率將顯著下降，這將為公司在粵港澳大灣區(qū)等關(guān)鍵區(qū)域的發(fā)展提供更加充裕的現(xiàn)金流，支持公司尋找并投資具有長期價值的項目。

“港資房企普遍經(jīng)歷過香港房地產(chǎn)周期和金融危機的影響，更傾向于穩(wěn)健發(fā)展。同時，香港房地產(chǎn)很早就進入存量市場階段，房企更側(cè)重于運營能力和資產(chǎn)管理能力，輕資產(chǎn)模式致使港資房企負債率整體偏低，這對內(nèi)地房企也有一定借鑒意義。”

6月28日下午，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)通過微信接受每經(jīng)記者采訪時表示，從行業(yè)發(fā)展角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入新模式、新發(fā)展階段，大環(huán)境的變化帶來了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和運營模式的變化，高杠桿、高負債戰(zhàn)略更適合行業(yè)快速上升期，但當(dāng)前行業(yè)已進入低周轉(zhuǎn)階段，企業(yè)的發(fā)展策略都在做出調(diào)整。

重倉大灣區(qū)和長三角區(qū)域

在港資房企中，新世界發(fā)展是布局內(nèi)地較早的企業(yè)。

早在上世紀80年代，新世界發(fā)展便開始布局內(nèi)地房地產(chǎn)市場，首項投資是廣州中國大酒店。為了專注在內(nèi)地發(fā)展，新世界發(fā)展還專門設(shè)立了子公司“新世界中國”。

如在深圳，新世界發(fā)展布局的項目主要集中在羅湖、福田和寶安等區(qū)域，自2002年起，陸續(xù)開發(fā)了鹿茵翠地、新世界上梅林家園、四季山水花園、四季御園、松風(fēng)明月花園等項目。

中期報告顯示，期間新世界發(fā)展在內(nèi)地整體物業(yè)合同銷售額為75.5億元，完成2024財年150億元銷售目標(biāo)的50%；合同銷售面積約18.3萬平方米，整體合同銷售的平均價格超過41000元/平方米。其中，以大灣區(qū)為首的南部地區(qū)及長三角地區(qū)為首的東部地區(qū)貢獻最大，超過82%；貢獻主要來自廣州耀勝新世界廣場|耀勝尊府、上海天匯璽、沈陽悅景·新世界等項目。

新世界發(fā)展截至2023年末內(nèi)地合同銷售情況 來源：新世界發(fā)展2023/2024年中期報告

除了已經(jīng)開發(fā)的住宅項目外，新世界發(fā)展還在廣深地區(qū)儲備了不少城市更新項目。

每經(jīng)記者查詢新世界發(fā)展中期報告發(fā)現(xiàn)，截至2023年末，新世界發(fā)展在內(nèi)地共儲備了8個城市更新項目，全部位于廣州和深圳，可售面積達200萬平方米。其中，位于深圳龍崗區(qū)的188工業(yè)區(qū)更新項目已經(jīng)動工，預(yù)期于2025財年進行銷售；位于深圳的西麗新圍工業(yè)區(qū)項目和光明光僑食品廠項目也已進入全面開發(fā)階段。

目前，新世界中國在內(nèi)地的項目遍布20多大城市，包括住宅、服務(wù)式公寓、別墅、寫字樓、商場、多用途綜合大廈、酒店及度假村等各類型物業(yè)。據(jù)中期報告數(shù)據(jù)，截至2023年末，新世界發(fā)展在內(nèi)地的土地儲備總樓面面積為435.0萬平方米，其中住宅為229.8萬平方米，主要分布于廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京等城市，約64%項目位于大灣區(qū)及長三角區(qū)域。

 新世界發(fā)展截至2023年末內(nèi)地土儲情況 來源：新世界發(fā)展2023/2024年中期報告

“經(jīng)過研究，認為企業(yè)更適合在一線城市，特別是粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域的成熟城市發(fā)展。”新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚此前在接受媒體采訪時曾這樣表達對于發(fā)展內(nèi)地物業(yè)的看法。

記者注意到，從新世界發(fā)展今年以來的發(fā)展動態(tài)來看，一方面通過處置非核心資產(chǎn)、壓降融資成本等方式降低債務(wù)壓力，另一方面則與部分內(nèi)地房企聯(lián)手尋求在香港北部都會區(qū)的發(fā)展機會。

新世界發(fā)展截至2023年末香港土儲情況 來源：新世界發(fā)展2023/2024年中期報告

6月24日，新世界發(fā)展宣布，自今年1月以來，已成功完成約350億港元的貸款安排及債務(wù)償還。今年5月，新世界發(fā)展先后與華潤置地、招商蛇口、深業(yè)集團等央國企簽署合作協(xié)議，將共同研究及開發(fā)北部都會區(qū)內(nèi)的創(chuàng)科及其他房地產(chǎn)項目，不過具體所涉土地項目未有披露。

截至2023年末，新世界發(fā)展在香港擁有的土地儲備為800萬平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米）。相較其他港資房企來看，截至2023末，恒基地產(chǎn)在香港的土地儲備為2050萬平方呎，新鴻基地產(chǎn)在香港擁有的土地儲備為5858萬平方呎，長實集團在香港擁有的土地儲備為700萬平方呎。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖