每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

上半年已過，大灣區(qū)不少城市的樓市成交出現(xiàn)顯著回升。從成交結構來看，二手房成交量要遠高于新房。

據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，2024年6月，深圳二手房成交4172套，新房成交2927套；廣州二手房成交10456套，新房成交7623套；東莞新房成交1714套，二手房成交2238套；佛山新房成交4534套，二手房成交4982套；惠州新房成交2356套，二手房成交2923套。

7月1日下午，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，二手房和新房市場本身存在替代效應，在整體規(guī)模不變的情況下，更容易顯現(xiàn)“蹺蹺板效應”，進入存量市場行情后，多數(shù)城市的新房開發(fā)數(shù)量將逐漸減少。從當下特征來看，大灣區(qū)不少城市已經(jīng)步入了成熟階段。

二手房成交大面積回暖

2024年上半年，深圳房地產(chǎn)市場在政策調控和房企年中沖刺的雙重影響下，一手住宅和二手住宅成交量均有所上升。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，6月份一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)達到2927套，環(huán)比上升45.7%，但同比仍有4.0%的跌幅。與此同時，二手住宅備案過戶量達到4172套，環(huán)比上升5.3%，同比漲73.3%，創(chuàng)下2021年4月以來的新高。

上半年，深圳全市二手住宅過戶成交21394套，同比大漲32%，創(chuàng)下近三年來的新高。然而，6月最新二手成交均價為6.05萬元/平方米，同比下滑15%，反映出市場“量升價跌”態(tài)勢。

類似現(xiàn)象在廣州、佛山、東莞等城市也較為明顯。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，2024年6月，廣州二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)達到10456宗，網(wǎng)簽面積為105.92萬平方米，環(huán)比分別大幅增長33.40%和34.13%，創(chuàng)下自2023年4月以來的新高。

從成交數(shù)據(jù)來看，6月廣州各區(qū)的二手房成交面積環(huán)比都有兩位數(shù)增長。其中，黃埔區(qū)的增幅最大，達到56.1%；增幅最低的從化區(qū)，也有近14%。

另據(jù)樂有家統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年6月，東莞新房住宅成交1714套，二手房成交2238套；佛山新房成交4534套，二手房成交4982套；惠州新房成交2356套，二手房成交2923套。

何倩茹提到，大灣區(qū)大部分城市的新房已經(jīng)開發(fā)到遠離市中心的位置，在地理位置上比很多二手房略遜一籌。而二手房周邊的生活、交通、教育、醫(yī)療等配套設施已經(jīng)非常成熟，且所見即所得，再加上近年新房市場難交付等問題，綜合起來，就不難理解二手房會主導市場交易了。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則向每經(jīng)記者表示，新房市場交易不及預期，主要在于各地新政特別是一線城市，針對新市民、外來人口等放開限購，縮短社保年限等。這迎合了當前剛需在熱點城市集中的局面，需求更多被導入二手房市場，分流了以改善為主的新房市場需求。

超三成業(yè)主開始漲價

“二手房成交量高于新房市場，意味著一部分新房市場的購買力被二手房搶走了。當二手房市場表現(xiàn)強勁時，會對新房市場會產(chǎn)生一定的沖擊，形成虹吸效應。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向每經(jīng)記者表示。

不過，在柏文喜看來，如果未來二手房成交量持續(xù)攀升到一定量級后，將帶動市場情緒，部分業(yè)主會尋求更高價格，這將導致部分二手房掛牌價出現(xiàn)上漲。

每經(jīng)記者注意到，在成交量攀升的同時，深圳部分片區(qū)的房價也開始出現(xiàn)回漲。不過從整體情況來看，掛牌價下跌仍是主流。

深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測的83個片區(qū)中，有28個片區(qū)的掛盤均價開始上漲，占比達到33.7%。

其中，觀瀾片區(qū)由于近期新增豪宅戶型掛盤，價格出現(xiàn)異常波動，上漲47.6%，但不具備普遍參考性。其他漲幅較高的片區(qū)包括大鵬片區(qū)上漲8.5%，龍崗平湖片區(qū)漲幅8%，寶安福永片區(qū)漲幅4.2%。

與此同時，深圳二手房掛盤量也有所變化。新政滿月后，深圳有39個片區(qū)的掛盤量上漲，占比47%。其中，福田區(qū)八卦嶺片區(qū)掛盤量上漲67.1%，坪山中心區(qū)上漲55.6%。而掛盤量跌幅最大的是光明區(qū)公明中心區(qū)，下跌35.2%。

每經(jīng)記者通過諸葛找房查詢了解到，福田皇崗益田豪園居、羅湖蓮塘名駿豪庭、龍華中心區(qū)南國麗園等樓盤掛牌價出現(xiàn)上漲。

深圳中原地產(chǎn)研究院提到，深圳樓市這一輪回暖，主要得益于“5·28”新政的實施，包括限購條件的放松、最低首付比例和房貸利率的下調等，有效降低了購房者的首付壓力和置業(yè)成本，激發(fā)了市場購房熱情。隨著市場信心的逐步恢復，預計深圳樓市將繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢。

中指研究院分析師孟新增向每經(jīng)記者表示，目前全國二手房市場受益于“以價換量”，銷售表現(xiàn)要持續(xù)好于新房。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝