每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

上半年已過(guò)，大灣區(qū)不少城市的樓市成交出現(xiàn)顯著回升。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，二手房成交量要遠(yuǎn)高于新房。

據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)，2024年6月，深圳二手房成交4172套，新房成交2927套；廣州二手房成交10456套，新房成交7623套；東莞新房成交1714套，二手房成交2238套；佛山新房成交4534套，二手房成交4982套；惠州新房成交2356套，二手房成交2923套。

7月1日下午，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹在微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，二手房和新房市場(chǎng)本身存在替代效應(yīng)，在整體規(guī)模不變的情況下，更容易顯現(xiàn)“蹺蹺板效應(yīng)”，進(jìn)入存量市場(chǎng)行情后，多數(shù)城市的新房開(kāi)發(fā)數(shù)量將逐漸減少。從當(dāng)下特征來(lái)看，大灣區(qū)不少城市已經(jīng)步入了成熟階段。

二手房成交大面積回暖

2024年上半年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策調(diào)控和房企年中沖刺的雙重影響下，一手住宅和二手住宅成交量均有所上升。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，6月份一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到2927套，環(huán)比上升45.7%，但同比仍有4.0%的跌幅。與此同時(shí)，二手住宅備案過(guò)戶量達(dá)到4172套，環(huán)比上升5.3%，同比漲73.3%，創(chuàng)下2021年4月以來(lái)的新高。

上半年，深圳全市二手住宅過(guò)戶成交21394套，同比大漲32%，創(chuàng)下近三年來(lái)的新高。然而，6月最新二手成交均價(jià)為6.05萬(wàn)元/平方米，同比下滑15%，反映出市場(chǎng)“量升價(jià)跌”態(tài)勢(shì)。

類似現(xiàn)象在廣州、佛山、東莞等城市也較為明顯。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，2024年6月，廣州二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)達(dá)到10456宗，網(wǎng)簽面積為105.92萬(wàn)平方米，環(huán)比分別大幅增長(zhǎng)33.40%和34.13%，創(chuàng)下自2023年4月以來(lái)的新高。

從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，6月廣州各區(qū)的二手房成交面積環(huán)比都有兩位數(shù)增長(zhǎng)。其中，黃埔區(qū)的增幅最大，達(dá)到56.1%；增幅最低的從化區(qū)，也有近14%。

另?yè)?jù)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年6月，東莞新房住宅成交1714套，二手房成交2238套；佛山新房成交4534套，二手房成交4982套；惠州新房成交2356套，二手房成交2923套。

何倩茹提到，大灣區(qū)大部分城市的新房已經(jīng)開(kāi)發(fā)到遠(yuǎn)離市中心的位置，在地理位置上比很多二手房略遜一籌。而二手房周邊的生活、交通、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施已經(jīng)非常成熟，且所見(jiàn)即所得，再加上近年新房市場(chǎng)難交付等問(wèn)題，綜合起來(lái)，就不難理解二手房會(huì)主導(dǎo)市場(chǎng)交易了。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則向每經(jīng)記者表示，新房市場(chǎng)交易不及預(yù)期，主要在于各地新政特別是一線城市，針對(duì)新市民、外來(lái)人口等放開(kāi)限購(gòu)，縮短社保年限等。這迎合了當(dāng)前剛需在熱點(diǎn)城市集中的局面，需求更多被導(dǎo)入二手房市場(chǎng)，分流了以改善為主的新房市場(chǎng)需求。

超三成業(yè)主開(kāi)始漲價(jià)

“二手房成交量高于新房市場(chǎng)，意味著一部分新房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力被二手房搶走了。當(dāng)二手房市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁時(shí)，會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊，形成虹吸效應(yīng)。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向每經(jīng)記者表示。

不過(guò)，在柏文喜看來(lái)，如果未來(lái)二手房成交量持續(xù)攀升到一定量級(jí)后，將帶動(dòng)市場(chǎng)情緒，部分業(yè)主會(huì)尋求更高價(jià)格，這將導(dǎo)致部分二手房掛牌價(jià)出現(xiàn)上漲。

每經(jīng)記者注意到，在成交量攀升的同時(shí)，深圳部分片區(qū)的房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)回漲。不過(guò)從整體情況來(lái)看，掛牌價(jià)下跌仍是主流。

深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測(cè)的83個(gè)片區(qū)中，有28個(gè)片區(qū)的掛盤(pán)均價(jià)開(kāi)始上漲，占比達(dá)到33.7%。

其中，觀瀾片區(qū)由于近期新增豪宅戶型掛盤(pán)，價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)，上漲47.6%，但不具備普遍參考性。其他漲幅較高的片區(qū)包括大鵬片區(qū)上漲8.5%，龍崗平湖片區(qū)漲幅8%，寶安福永片區(qū)漲幅4.2%。

與此同時(shí)，深圳二手房掛盤(pán)量也有所變化。新政滿月后，深圳有39個(gè)片區(qū)的掛盤(pán)量上漲，占比47%。其中，福田區(qū)八卦嶺片區(qū)掛盤(pán)量上漲67.1%，坪山中心區(qū)上漲55.6%。而掛盤(pán)量跌幅最大的是光明區(qū)公明中心區(qū)，下跌35.2%。

每經(jīng)記者通過(guò)諸葛找房查詢了解到，福田皇崗益田豪園居、羅湖蓮塘名駿豪庭、龍華中心區(qū)南國(guó)麗園等樓盤(pán)掛牌價(jià)出現(xiàn)上漲。

深圳中原地產(chǎn)研究院提到，深圳樓市這一輪回暖，主要得益于“5·28”新政的實(shí)施，包括限購(gòu)條件的放松、最低首付比例和房貸利率的下調(diào)等，有效降低了購(gòu)房者的首付壓力和置業(yè)成本，激發(fā)了市場(chǎng)購(gòu)房熱情。隨著市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)深圳樓市將繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。

中指研究院分析師孟新增向每經(jīng)記者表示，目前全國(guó)二手房市場(chǎng)受益于“以價(jià)換量”，銷(xiāo)售表現(xiàn)要持續(xù)好于新房。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝