每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

憑借好地段、小面積、低總價(jià)的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)火熱上行的那些年，服務(wù)式公寓備受剛需客和炒房客青睞，各家房企紛紛拿地開(kāi)發(fā)銷售。而伴隨樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，這類產(chǎn)品卻成了“燙手山芋”。

7月3日，據(jù)長(zhǎng)沙市人民政府官網(wǎng)，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局、長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

《通知》顯示，長(zhǎng)沙市轄區(qū)范圍內(nèi)，將停止新的公寓等類住宅項(xiàng)目規(guī)劃審批；已完成項(xiàng)目總平面圖審批，但開(kāi)發(fā)、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)論證可行后可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。

新規(guī)從《通知》發(fā)布之日起正式執(zhí)行，有效期一年，下轄的長(zhǎng)沙縣、瀏陽(yáng)市和寧鄉(xiāng)市參照?qǐng)?zhí)行，上級(jí)部門(mén)有新要求的按新要求執(zhí)行。

已有項(xiàng)目做過(guò)“商改住”調(diào)規(guī)探索

與住宅房源不一樣的是，公寓土地使用年限一般為40年而不是70年，且多數(shù)公寓項(xiàng)目不通燃?xì)狻?/p>

星城天地是長(zhǎng)沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司和步步高投資集團(tuán)股份有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的一處商業(yè)綜合體。該項(xiàng)目所在的長(zhǎng)沙雨花區(qū)韶山路湘府路口，是長(zhǎng)沙南城的繁華商圈之一。

5月初，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)披露了一份關(guān)于星城天地項(xiàng)目的批前公示，兩家公司旗下的長(zhǎng)沙星尚置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司和步步高商業(yè)連鎖股份有限公司提出總平面圖變更的申請(qǐng)，擬將星城天地項(xiàng)目B棟由服務(wù)型公寓變更為住宅。

批前公示顯示，該項(xiàng)目為商住用地，其中1#、2#棟住宅降層，剩余有住宅可建容量，不涉及商業(yè)和住宅可建容量調(diào)整。

該項(xiàng)目地塊由步步高商業(yè)連鎖股份有限公司和步步高投資集團(tuán)股份有限公司在2018年以底價(jià)19.58億元摘得，折合樓面價(jià)5000元/平方米，限定住宅銷售價(jià)為9970元/平方米。

項(xiàng)目交易條件較多，地塊規(guī)劃為商住用地，商業(yè)用地占比60%。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，土地競(jìng)得人自持商業(yè)物業(yè)不低于商業(yè)建筑面積的68%。

據(jù)瀟湘晨報(bào)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)公寓和商鋪價(jià)格能夠賣得更貴，星城天地項(xiàng)目在后續(xù)的報(bào)規(guī)方案中，住宅計(jì)容面積比掛牌文件少了約26218平方米，商業(yè)計(jì)容面積比掛牌文件多了約28015平方米。

在批前公示的申請(qǐng)方案中，商業(yè)地塊B棟的公寓性質(zhì)變更為住宅，住宅計(jì)容面積增加約43995平方米，項(xiàng)目實(shí)際上沒(méi)有改變出讓條件中的規(guī)劃指標(biāo)和商住比。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在此之前，長(zhǎng)沙除了雨花區(qū)的星城天地將原本規(guī)劃的公寓樓調(diào)整為住宅樓，還有湘江新區(qū)的龍湖春江酈城項(xiàng)目也進(jìn)行過(guò)類似“商改住”探索。

不過(guò)，詳細(xì)比對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書(shū)可以發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商仍在約定的商住比范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，沒(méi)有突破原有的規(guī)劃要求。

長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局一位內(nèi)部人士向記者介紹，上述兩處項(xiàng)目其實(shí)不完全屬于“商改住”，與《通知》規(guī)定的內(nèi)容不同。

此次《通知》明確，符合要求的公寓等類住宅商品房，經(jīng)過(guò)自然資源與規(guī)劃、住建等部門(mén)論證方案可行的前提下，由屬地政府提出規(guī)劃修改申請(qǐng)，按程序優(yōu)化地塊規(guī)劃指標(biāo)，合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求并完善土地出讓合同后，推動(dòng)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

調(diào)整為住宅原則上應(yīng)符合居住建筑相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范以及套型住宅設(shè)計(jì)要求，無(wú)法滿足套型住宅設(shè)計(jì)要求的小戶型公寓不得進(jìn)行調(diào)整。

消防和地價(jià)差額是關(guān)鍵因素

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，長(zhǎng)沙的《通知》是下半年首個(gè)去庫(kù)存創(chuàng)新政策，具有非常好的啟發(fā)意義。

相比其他城市的政策，長(zhǎng)沙有新的變化，即過(guò)去很多城市的改革初衷，重心在于“銷售困難”，但此次長(zhǎng)沙考慮更全面，即“開(kāi)發(fā)、去化存在困難”。

換句話說(shuō)，不光關(guān)注到銷售端的問(wèn)題，也關(guān)注到了開(kāi)發(fā)端的問(wèn)題，更全面顧及開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題，有助于更好盤(pán)活存量、消化存量。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，這意味著為了鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)發(fā)，可以合理調(diào)整規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件，其中就包括非居住用地，“長(zhǎng)沙不僅在用地上做了調(diào)整，更在去庫(kù)存的政策導(dǎo)向下，在存量建筑上也做了調(diào)整，突破比較大。”

今年以來(lái)，長(zhǎng)沙的公寓市場(chǎng)一直處于供過(guò)于求狀況。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，6月長(zhǎng)沙市公寓市場(chǎng)供應(yīng)量同比增加30%，萬(wàn)象府臺(tái)和藍(lán)光雍錦府兩處項(xiàng)目拿證入市銷售；而成交量則同比下跌66%，成交均價(jià)同比下降2%。

銷售不暢，疊加庫(kù)存周期拉長(zhǎng)，長(zhǎng)沙一批公寓等類住宅項(xiàng)目不得不降價(jià)甩賣，以此回籠資金。

李宇嘉分析，盡管非住宅可以調(diào)整為住宅用途，但明確了前提條件，只有滿足要求才能調(diào)整。每個(gè)項(xiàng)目都需要住建、規(guī)劃、配套設(shè)施部門(mén)等進(jìn)行磋商，落地周期或比較長(zhǎng)。未來(lái)更可能是已經(jīng)批過(guò)規(guī)劃而未開(kāi)發(fā)的，或二期未開(kāi)發(fā)的，調(diào)整規(guī)劃轉(zhuǎn)為住宅。

而且，對(duì)于非住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，若調(diào)整為住宅，最大阻礙在于公共配套設(shè)施。非住宅項(xiàng)目沒(méi)有規(guī)劃配套生活服務(wù)設(shè)施，比如學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)等，是否有可騰挪的空間可以落地這類公共設(shè)施，存在較大不確定性。

這種不確定性體現(xiàn)在，比如消防、安全規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)上與住宅有巨大差距，調(diào)整后能否滿足各項(xiàng)要求；完善土地出讓合同是否要補(bǔ)繳地價(jià)，開(kāi)發(fā)商是否有能力承擔(dān)。

在李宇嘉看來(lái)，與長(zhǎng)沙類似非住宅項(xiàng)目供過(guò)于求的城市，如果公寓可以調(diào)整為住宅，將是保障房的一項(xiàng)重要來(lái)源。地方收購(gòu)存量非住宅項(xiàng)目，既能解決保障房來(lái)源，同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)去庫(kù)存目標(biāo)，穩(wěn)定商品房市場(chǎng)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝