每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2024年已經(jīng)過半，雖然土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“點(diǎn)狀回暖”態(tài)勢(shì)，但房企投資拿地方面卻未有明顯起色。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年，投資百?gòu)?qiáng)房企拿地金額總量為4204億元，同比下降40%，降幅創(chuàng)2023年以來新高。僅三成銷售百?gòu)?qiáng)房企仍在拿地，投資額較去年同期下滑的企業(yè)占比達(dá)到70%。特別是銷售頭部房企，今年以來拿地金額下滑幅度與其銷售業(yè)績(jī)排名形成強(qiáng)烈反差。

從融資端來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額約2822.9億元，同比下降26.1%。其中信用債中，央國(guó)企發(fā)行規(guī)模占比達(dá)93%，較上年同期增加3個(gè)百分點(diǎn)；民營(yíng)房企和混合所有制房企的發(fā)行規(guī)模占比較上年同期均明顯下降。

“房地產(chǎn)投資規(guī)模主要與拿地、施工有關(guān)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)施工面積、拿地規(guī)模在持續(xù)下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前5月數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%，因此未來幾個(gè)月房地產(chǎn)投資規(guī)模仍不樂觀。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水7月3日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）采訪時(shí)指出，下半年開發(fā)投資規(guī)模同比降幅或有收窄，但全年投資表現(xiàn)預(yù)計(jì)仍偏弱，

土地供求縮量，房企投資拿地“量入為出”

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上半年土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為15089萬平方米，同比下跌40.7%；成交規(guī)劃建筑面積11511.1萬平方米，同比下跌36.8%；成交樓面價(jià)為4893元/平方米，同比下跌17.1%。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上半年全國(guó)重點(diǎn)22城中有20城發(fā)布了2024年供地計(jì)劃，土地供應(yīng)規(guī)模整體同比下降約10%。其中，一線城市供應(yīng)縮減最多，達(dá)到60%，但在樓面均價(jià)上升12.5%的情況下，土地出讓金下降幅度減少到了37%；二線城市的土地供應(yīng)面積、成交面積、土地出讓金同比下降均超四成；三線城市的樓面均價(jià)降幅最大，達(dá)到15.3%，疊加成交面積縮減，土地出讓金規(guī)模同比下降了44.3%。

從區(qū)域來看，上半年長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額以776億元繼續(xù)領(lǐng)跑四大城市群，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額以749億元位列第二，中西部和大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額分別為326億元和264億元。

具體到城市，上半年，上海、杭州、北京、成都、寧波、長(zhǎng)沙等多地優(yōu)質(zhì)地塊熱度較高，多宗地塊觸頂或溢價(jià)率在30%以上。今年一季度，22城各月土地成交溢價(jià)率均在8.5%以上；二季度起土拍分化加劇，成交溢價(jià)率持續(xù)下行，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競(jìng)拍出高溢價(jià)率。

值得注意的是，上半年，僅三成銷售百?gòu)?qiáng)房企仍在拿地，甚至頭部央國(guó)企投資拿地的步伐也開始大幅放緩。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年百?gòu)?qiáng)企業(yè)上半年拿地總額3801億元，同比下降35.8%。其中，權(quán)益拿地金額超過200億元的房企只有建發(fā)房產(chǎn)和中建壹品兩家央國(guó)企；權(quán)益拿地金額超過100億元的房企為10家，絕大多數(shù)也是央國(guó)企。

從新增貨值榜來看，上半年全口徑新增貨值超過500億元的僅有建發(fā)房產(chǎn)一家，另有10家房企新增貨值超過200億元。建發(fā)房產(chǎn)、華潤(rùn)置地和中建壹品分別以513億元、374億元和410億元位列新增貨值榜前三。TOP10房企權(quán)益新增貨值總額3229億元，占TOP100企業(yè)總額（8896億元）的36%。

同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比仍走低。據(jù)克而瑞，銷售百?gòu)?qiáng)房企上半年拿地銷售比降至0.14，比上月末再減0.01；TOP10房企拿地銷售比為0.15，各梯隊(duì)拿地銷售比均低位徘徊。

特別是頭部房企，今年以來拿地金額下滑幅度與其銷售業(yè)績(jī)排名形成強(qiáng)烈反差。其中，保利發(fā)展的拿地金額同比下降70%，中海地產(chǎn)下降73%，萬科下降94%。相較而言，建發(fā)房產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)和濱江集團(tuán)等房企拿地則表現(xiàn)相對(duì)積極，拿地銷售比也保持在行業(yè)平均水平之上。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上半年國(guó)央企權(quán)益拿地金額占比40%，較2023年持平；地方城投權(quán)益拿地金額占比由上年44%降至42%，但整體占比仍然處于略微領(lǐng)先地位；民營(yíng)房企占比仍然最小，由2023年的16%升至18%。

記者注意到，受制于土地供應(yīng)縮減和資金承壓，“量入為出、核心聚焦”成為當(dāng)下多數(shù)房企投資拿地的策略。

以龍湖集團(tuán)為例，上半年其在北京、上海、杭州、成都等7個(gè)城市共獲得7宗土地。如位于上海奉賢新城的地塊毗鄰地鐵，此前龍湖集團(tuán)在該板塊已經(jīng)布局了春江天璽等多個(gè)住宅項(xiàng)目和兩個(gè)天街項(xiàng)目；在成都獲得的金牛區(qū)一環(huán)內(nèi)地塊，是蓉北商圈的核心地段，交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等城市配套完善。

龍湖管理層在6月份的股東大會(huì)上透露，龍湖在拿地策略上“以銷定支”，嚴(yán)守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)，把握好投資節(jié)奏，高度聚焦在一二線高能級(jí)城市。

而深耕杭州及浙江區(qū)域的濱江集團(tuán)，上半年權(quán)益拿地金額排名行業(yè)第四、權(quán)益新增貨值排名行業(yè)第六。濱江集團(tuán)微信公眾號(hào)公布，上半年共斬獲10宗地塊，旗下共有12個(gè)項(xiàng)目全新開工。

進(jìn)入6月份，房企投資下行趨勢(shì)有所扭轉(zhuǎn)?？硕鹬攸c(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家房企單月投資金額288億元，環(huán)比上升101%。究其原因，一方面是5月份基數(shù)較低，另一方面南京、合肥等核心城市在年中推地吸引規(guī)模企業(yè)積極參與，如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)等央國(guó)企在核心城市發(fā)力，建發(fā)房產(chǎn)單月拿地金額超80億元。

融資規(guī)模下降，房企仍面臨較大償債壓力

從融資端來看，上半年房企的融資規(guī)模仍在下降。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額約2822.9億元，同比下降26.1%。信用債同比下降21.9%，海外債下降54.8%，ABS下降33.3%。其中信用債中，央國(guó)企發(fā)行規(guī)模占比達(dá)93%，較上年同期增加3個(gè)百分點(diǎn)；民營(yíng)房企和混合所有制房企的發(fā)行規(guī)模占比較上年同期均明顯下降。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年上半年融資總量為2131億元，同比下降37%。從季度表現(xiàn)來看，一二季度分別同比下滑了41%及32%。

而境外債發(fā)行仍處于封凍狀態(tài)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上半年僅監(jiān)測(cè)到越秀地產(chǎn)和五礦各發(fā)行了一筆境外債券，票息分別為4%及4.6%。

“由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有發(fā)生明顯改善，金融機(jī)構(gòu)等對(duì)行業(yè)預(yù)期仍然較弱，下半年房企融資仍將表現(xiàn)為下降。另外，房企融資越多負(fù)債越多，后期償債壓力也會(huì)越大，而部分企業(yè)注重穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，會(huì)主動(dòng)減少負(fù)債規(guī)模，適度減少融資。”劉水表示。

不過，由于順利融資的房企大多是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)，因此融資成本反而表現(xiàn)為大幅下降。劉水指出：“上半年，房企債券融資平均利率較上年同期下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至3.1%，其中信用債、海外債、ABS平均利率分別為3.03%、5.6%、3.09%，分別較上年同期下降0.62、1.66、0.66個(gè)百分點(diǎn)。”

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上半年房企整體新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。

除了融資方面，房企資金壓力的另一面則來自巨量的債務(wù)，而已實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企仍有再次違約的風(fēng)險(xiǎn)?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，上半年房企債券到期規(guī)模達(dá)2799億元，其中一二季度的期債券規(guī)模均超1300億元，三季度債券到期將超過1000億元。而暫無償債壓力或完成債務(wù)展期及置換的企業(yè)，未來也面臨同樣的債務(wù)壓力，如果投資端、銷售端和融資端繼續(xù)不見起色，2025年債務(wù)壓力甚至要大于2024年。

以萬科為例，在全數(shù)匯出6.126億美元償付一筆到期票據(jù)本息后，今年已無到期的境外債。但對(duì)于萬科而言，2025年才是真正的挑戰(zhàn)，全年累計(jì)需要償還的到期債務(wù)至少有246億元。

不過，5月份以來，多家民營(yíng)房企宣布成功融資。5月14日，新希望地產(chǎn)成功發(fā)行2024年度（第一期）中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模8億元；5月17日，新城控股2024年度第一期中期票據(jù)成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模13.6億元；5月29日，濱江集團(tuán)發(fā)行2024年度第三期短期融資券，實(shí)際發(fā)行總額7億元，發(fā)行利率3.6%。

值得一提的是，6月20日，標(biāo)普將中海地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)由“BBB+”上調(diào)至“A-”，將該公司未償高級(jí)無抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)由“BBB+”上調(diào)至“A-”，同時(shí)將其現(xiàn)有中期票據(jù)計(jì)劃的評(píng)級(jí)上調(diào)至“A-”。

劉水分析認(rèn)為，標(biāo)普上調(diào)中海地產(chǎn)評(píng)級(jí)，首先表明國(guó)際機(jī)構(gòu)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的預(yù)期正在改善；其次，向國(guó)際資本市場(chǎng)傳遞了積極信號(hào)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際融資；第三，此次上調(diào)評(píng)級(jí)表明中海地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)獲得了國(guó)際機(jī)構(gòu)的認(rèn)可和肯定，充分說明了其經(jīng)營(yíng)的韌性與穩(wěn)健。

此外，今年以來，各地紛紛加快推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”落實(shí)。據(jù)金融監(jiān)管總局統(tǒng)計(jì)，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。

“白名單措施貸款審批加快，有助于房企建設(shè)項(xiàng)目施工及竣工。”劉水表示。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，廣東、河北、浙江、河南、福建、重慶、安徽、江蘇等地的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制運(yùn)行順利，部分地區(qū)在完成第一批和第二批“白名單”項(xiàng)目推送后，已經(jīng)啟動(dòng)第三批項(xiàng)目的篩選和推送工作。

從企業(yè)層面看，以旭輝集團(tuán)為例，截至7月3日，其在全國(guó)已有72個(gè)項(xiàng)目入圍房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，45個(gè)項(xiàng)目已獲融資支持，其中3個(gè)項(xiàng)目獲得新增融資。每經(jīng)記者從旭輝集團(tuán)方面了解到，其蕪湖鎏金印象為首個(gè)獲批新增融資的項(xiàng)目，獲批金額1.5億元；北京國(guó)祥雲(yún)著項(xiàng)目在此前已獲置換融資的基礎(chǔ)上，再次獲得新增融資0.5億元；太原江山云悅項(xiàng)目獲批新增融資金額0.4億元。

對(duì)于下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資趨勢(shì)展望，中指研究院預(yù)測(cè)，在低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)下，下半年開發(fā)投資規(guī)模同比降幅或有收窄，但全年投資表現(xiàn)預(yù)計(jì)仍偏弱，項(xiàng)目“白名單”等政策深入推進(jìn)落實(shí)，或?qū)?duì)投資產(chǎn)生一定支撐。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖