每經(jīng)記者 陳 利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年上半年，新房市場和二手房市場分化態(tài)勢進一步顯現(xiàn)。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，上半年，全國100個城市新建住宅價格累計上漲1.24%；6月平均價格為16421元/平方米，環(huán)比上漲0.15%，漲幅較5月收窄0.1個百分點，同比上漲1.5%；上半年，全國100個城市二手房價格累計下跌3.61%；6月平均價格為14762元/平方米，環(huán)比下跌0.73%，已連跌26個月。

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成交量方面，上半年，全國100個城市新房成交面積同比下降約四成，6月降幅收窄至兩成。二手房成交表現(xiàn)好于新房，前5個月，重點25城二手房成交量同比下降13%，6月同比轉(zhuǎn)增。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，6月，30個重點城市商品住宅供應量和成交量環(huán)比分別增長7%和2%；上半年累計成交量同比下降41%，降幅收窄兩個百分點。

在7月1日舉行的“中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會”上，中指研究院分析師孟新增指出，2024年上半年，各地政策優(yōu)化力度增強，央行“5·17”新政后，多地快速落實降低首付比例、取消商貸利率下限、降低公積金貸款利率等，明顯提振了市場信心，帶動購房需求釋放。

新房成交量跌幅收窄

上半年，新房價格呈上漲趨勢，成交量降幅進一步收窄。

中指研究數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國100個城市新建住宅價格累計上漲1.24%，其中6月平均價格環(huán)比上漲0.15%，同比上漲1.50%。6月份，新房價格環(huán)比上漲城市個數(shù)為9個，較上月減少5個；價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)為35個，較上月減少5個；26個城市價格持平。

中指研究院百城新建住宅價格指數(shù)對十大城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、武漢、南京、天津、重慶）樣本（以下簡稱十大城市樣本）的調(diào)查顯示，今年6月，10大城市新建住宅平均價格為30122元/平方米，環(huán)比上漲0.21%；其中，8個城市環(huán)比上漲，2個城市環(huán)比下跌。

具體來看，新房價格環(huán)比上漲的城市中，上海和武漢分別以0.53%和0.39%的漲幅，居前兩位，緊隨其后的天津環(huán)比漲幅為0.32%，成都、重慶（主城區(qū)）新房價格環(huán)比漲幅均在0.1%到0.2%之間。同比方面，成都、上海、杭州、南京、北京等8個城市新房價格同比上漲，深圳和重慶（主城區(qū)）同比下跌。

值得注意的是，得益于高端新房不斷突破單價上限、銷售不斷創(chuàng)新高，6月，上海新房價格同環(huán)比漲幅均位于前列。

例如，6月27日，中海·順昌玖里&恒昌玖里風貌別墅開盤，29.8萬元/平方米的價格，刷新了上海新房均價的歷史紀錄，49套房源當日售罄；6月3日，宸嘉100·嘉佰道開盤推出422套房源，備案均價10.4萬元/平方米，開盤不久即售罄；6月24日，均價約14.5萬元/平方米的靜安昌平云岸開盤，符合購房要求的認購客戶達到942組。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月，上海新建商品住宅成交10505套，成交面積115.8萬平方米，新房平均價格53358元/平方米，同比上漲4.27%。

在成交量方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上半年，全國100個城市新建商品住宅月均成交面積同比下降約40%；6月，新建商品住宅成交面積環(huán)比增長約10%，同比降幅收窄至約20%。

另據(jù)克而瑞監(jiān)測，6月，30個重點城市商品住宅供應量和成交量環(huán)比分別增長7%和2%，高于一季度月均的三成以上。不過，上半年累計成交量同比下降41%，降幅收窄2個百分點。“6月，受房企年中沖刺業(yè)績和核心一二線城市新政落地影響，供求環(huán)比持續(xù)增長，延續(xù)弱復蘇走勢。”

其中，一線城市新房成交量環(huán)比增長17%，韌性顯著好于二三線。尤其是上海、廣州和深圳，環(huán)比增幅均在兩成以上，6月成交量顯著好于一季度月均成交量；二三線城市成交量環(huán)比微降1%，同比下降30%。

不過，熱點城市如西安、成都等地，盡管市場熱度微降，但仍處于相對高位，單月成交規(guī)模均在80萬平方米以上，位列二三線城市單月成交規(guī)模TOP3，與一季度熱度持平，累計同比降幅均在三成以內(nèi)。

“國務院常務會議已明確未來政策方向為‘去庫存’‘穩(wěn)市場’，新一輪支持政策或逐漸開啟。”孟新增表示，下半年，在政策優(yōu)化帶動下，一線城市新房成交規(guī)模有望溫和修復，隨著高基數(shù)因素減弱，二線、三四線城市新房成交面積同比降幅或明顯收窄，下半年，部分核心城市有望逐漸筑底企穩(wěn)。

二手房價環(huán)比連跌26個月

相較于新房價格的增長，二手房仍延續(xù)“以價換量”態(tài)勢。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國100個城市二手房價格累計下跌3.61%；6月平均價格為14762元/平方米，環(huán)比下跌0.73%，環(huán)比已連跌26個月；同比下跌6.25%。6月，全國100個城市二手房價格均環(huán)比下跌，其中常州、東營等17個城市，環(huán)比跌幅均超過1%（含）。

上半年，十大城市樣本二手房價格同樣處于下行通道，環(huán)比下跌0.71%；其中，武漢二手住宅價格環(huán)比跌幅最大，為1.23%；南京、北京、重慶（主城區(qū)）、天津和上海，環(huán)比跌幅均在0.7%~1.0%。

盡管價格下降，但在成交規(guī)模上，二手房明顯好于新房。具體來看，據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會官網(wǎng)數(shù)據(jù)，6月，上海二手房總成交量達到26374套，是自2021年6月以來首次突破25000套；北京二手住宅網(wǎng)簽量14987套，創(chuàng)15個月來新高，環(huán)比增長12%，同比增長29.1%；深圳二手住宅成交4172套，創(chuàng)近38個月來新高，同比增長73.3%。

另據(jù)杭州貝殼研究院統(tǒng)計，6月，杭州二手房網(wǎng)簽量達到8849套，環(huán)比提升7.2%，同比增長68.3%，二手房成交已連續(xù)4個月突破8000套。

比較來看，據(jù)中指研究院監(jiān)測，6月，北京新房成交3870套，新政后的6月27日至6月30日，新房成交套數(shù)為1224套；深圳新房成交2927套；上海新房成交10505套。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，25個典型城市二手房成交套數(shù)同比下降12.9%，新房和二手房累計總成交套數(shù)同比下降26.5%，其中二手房成交占比提升至64.5%；6月（6月3日~30日），25個典型城市二手房周均成交套數(shù)較5月周均增長14.5%，較上年同期增長24.1%。

“‘以價換量’帶動二手房銷售表現(xiàn)持續(xù)好于新房，高基數(shù)下，前5個月，重點城市二手房成交量同比下降12.9%。6月以來，二手房周均成交套數(shù)較5月周均增長14.5%，較上年同期增長24.1%。”孟新增分析指出，上海、深圳政策優(yōu)化后，市場情緒明顯向好，二手房成交規(guī)模保持高位。

“未來，核心城市二手房市場仍將占據(jù)主導地位，此趨勢不會改變。”諸葛找房研究院分析指出，6月是今年二手房市場的“分水嶺”，在新政助力下，疊加去年的低成交基期，預計下半年量價表現(xiàn)均好于上半年，同比止跌轉(zhuǎn)升，全年整體呈現(xiàn)前低后高局面，“但房價不會呈現(xiàn)大幅上升，跌幅會收窄。”

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