每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

7月17日，據(jù)央視新聞，記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱住建部）了解到，去年至今，全國目前已實(shí)施城市更新項(xiàng)目超過6.6萬個(gè)，完成投資2.6萬億元，城市更新行動(dòng)實(shí)施帶來的綜合性成效正在逐步顯現(xiàn)。

其中，圍繞既有建筑改造利用，目前已改造78億平方米建筑，進(jìn)一步提升了建筑安全和節(jié)能水平。圍繞城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，去年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.37萬個(gè)，加裝電梯3.6萬部。今年前5個(gè)月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)達(dá)2.26萬個(gè)。

就目前全國城市更新工作的進(jìn)展與趨勢(shì)，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前的城市更新工作需與大拆大建的改造模式明確區(qū)分開來，轉(zhuǎn)向更為精細(xì)化的微改造策略。“城市更新不再單純追求拆除重建，而是側(cè)重于公共配套的完善與升級(jí)，同時(shí)注重高質(zhì)量發(fā)展與綠色節(jié)能改造，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化。”

城市更新模式創(chuàng)新不斷

全國城市更新取得顯著進(jìn)展，項(xiàng)目數(shù)量和投資規(guī)模不斷增長，改造內(nèi)容和成效日益豐富和顯著，離不開政策的支持和推動(dòng)。

每經(jīng)記者注意到，近期多地將“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”更名為“住房和城市更新局”。如武漢市、荊州市、襄陽市、仙桃市等地已先后完成更名掛牌，原城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站已停止使用，取而代之的是住房和城市更新局網(wǎng)站。

來源：各地政府官網(wǎng)

除更名外，各地也在探索老舊小區(qū)改造的新模式。

7月13日，湖北省首個(gè)“住宅合作社”項(xiàng)目開工，武漢市青山區(qū)二十一街坊134戶居民自拆舊房蓋新樓，工程代建方為區(qū)屬國企。記者了解到，“住宅合作社”模式為以小區(qū)居民為主體，政府支持、企業(yè)參與危舊房合作改造，從而實(shí)現(xiàn)舊房換新房，這一改造模式被當(dāng)?shù)鼐用穹Q為當(dāng)前的“上上策”。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，有二十一街坊居民表示，在這一模式下，其原來套內(nèi)面積接近70平方米的老房子，補(bǔ)上25萬元差價(jià)后，就變成了套內(nèi)面積85平方米的新房子。據(jù)了解，預(yù)計(jì)明年年底，青山區(qū)二十一街坊134戶居民將回遷新居，而改造后的32層住宅樓共有240套住房，除了安置134戶回遷居民，余下住宅將通過市場(chǎng)銷售，用于平衡建設(shè)成本。

武漢市住房和城市更新局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“住宅合作社”模式是對(duì)國內(nèi)傳統(tǒng)大規(guī)模拆遷模式的有力補(bǔ)充，也是對(duì)危舊房改造的一種新探索。

而在此前，杭州老舊小區(qū)改造推行的業(yè)主自籌資金模式也曾引起行業(yè)高度關(guān)注。與武漢“住宅合作社”模式下首個(gè)施工項(xiàng)目不同的是，杭州老舊小區(qū)改造推行的模式，資金來源大部分是業(yè)主自籌，由業(yè)主和政府共同委托開發(fā)企業(yè)代建。比如杭州市浙工新村業(yè)主自改舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目，整個(gè)小區(qū)的更新費(fèi)用約5.3億元，其中居民自籌資金約4.7億元，占比89%，其余資金由政府專項(xiàng)資金解決。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，老舊小區(qū)改造的模式創(chuàng)新，是住房供求關(guān)系變化的新興產(chǎn)物，更迎合當(dāng)前房地產(chǎn)及城市更新市場(chǎng)環(huán)境，緩和房企新增投資縮水與老舊小區(qū)居民迫切改造矛盾，且利于實(shí)現(xiàn)多方共贏。

羅宇強(qiáng)調(diào)，目前各地推行的模式大多傾向于危房改造，適用范圍有一定門檻。針對(duì)城中村改造是否也可適用則存在難度，如權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜、違法建筑多等。因此，像武漢的“住宅合作社”模式，或許更適用于認(rèn)定為危房的老舊小區(qū)改造，且以一二線城市為主。

今年前5月8地開工率超50%

據(jù)住建部城市建設(shè)司披露的數(shù)據(jù)，2024年全國計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬個(gè)。

根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)上報(bào)數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.26萬個(gè)。分地區(qū)看，江蘇、山東、河北、遼寧、浙江、上海、湖北、重慶等8個(gè)地區(qū)開工率均超過50%。

整體上看，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程取得了積極進(jìn)展。不過記者也注意到，在2024年前5個(gè)月，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目表現(xiàn)出明顯的地域性差異，各地的開工小區(qū)數(shù)和開工率呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

截至5月末，江蘇省以982個(gè)新開工小區(qū)數(shù)和94.8%的開工率居全國首位。緊隨其后的是山東省，新開工小區(qū)數(shù)達(dá)到3269個(gè)，開工率為81.0%；河北省以869個(gè)新開工小區(qū)數(shù)和78.5%的開工率位列第三。新開工小區(qū)數(shù)量超過1000個(gè)的地區(qū)共有6個(gè)，分別是山東、湖北、重慶、河南、四川和湖南。

不過，也存在部分省市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進(jìn)展緩慢、開工率相對(duì)較低的情況，如廣西、寧夏、山西、西藏等地雖然有一定的開工率，但均低于20%，而海南和青海的開工率均為0%。

李宇嘉分析認(rèn)為，開工率與項(xiàng)目前期的規(guī)劃成熟度、地方政府的資金籌措準(zhǔn)備，以及項(xiàng)目更新過程中的具體推進(jìn)因素密切相關(guān)。“城市更新項(xiàng)目涉及報(bào)規(guī)劃、主體確定、資金籌措等多個(gè)復(fù)雜環(huán)節(jié)，程序冗長，且部分項(xiàng)目因歷史遺留問題較多而難以順利開工，而這些地區(qū)的低開工率需要引起有關(guān)部門的重視，需要通過加強(qiáng)政策引導(dǎo)、資金支持和居民參與度來促進(jìn)改造項(xiàng)目的實(shí)施。”

“老舊小區(qū)更新改造核心圍繞解決三個(gè)問題，即資金來源、資金回籠、誰來改造。”羅宇分析認(rèn)為，資金來源解決的是項(xiàng)目前期研究、搬遷補(bǔ)償、報(bào)批報(bào)建等資金投入問題，除業(yè)主自籌資金外，政府的財(cái)政支持也很重要。開發(fā)主體選定是解決項(xiàng)目由誰具體實(shí)施推進(jìn)，確保項(xiàng)目能落地實(shí)施，是項(xiàng)目具備實(shí)施可行性的關(guān)鍵，從已試點(diǎn)項(xiàng)目來看，更傾向于地方國企，民企參與空間有限。

對(duì)于老舊小區(qū)改造過程中現(xiàn)有政策和法規(guī)是否需要調(diào)整或優(yōu)化，羅宇認(rèn)為，后期政策制定可圍繞業(yè)主出資、政府支持、實(shí)施主體及綜合改造效益四個(gè)方面，根據(jù)“誰投資、誰受益”原則制定相關(guān)配套政策，且充分考慮調(diào)動(dòng)社會(huì)資金。如可增設(shè)一定比例的商品住房等，一方面調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，另一方面可減負(fù)政府財(cái)政壓力，實(shí)現(xiàn)改造模式可持續(xù)發(fā)展。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖