每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

在經(jīng)歷了七次樓市打新失利之后，1997年出生的上海姑娘金婷（化名），終于在上半年買到了陸家嘴濱江一套新房，成為千萬豪宅小區(qū)的212位新業(yè)主之一。

“是從投資角度考慮而買的。”7月30日，金婷直言不諱地對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，過去幾年都在看上海豪宅項目，從資產(chǎn)保值增值角度來說，（我認(rèn)為）沒有比這個樓盤更好的標(biāo)的了。

據(jù)克而瑞，上半年，上海總價超過3000萬元的高端住宅共成交1544套，成交規(guī)模是近10年來最高，為同期北京、廣州和深圳該總價段成交之和的2.6倍。

另據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)，即將到來的8月將有6個新項目入市，其中3個項目均價超過了17萬元/平方米，1個超10萬元/平方米。

據(jù)融創(chuàng)華東區(qū)域一位負(fù)責(zé)人介紹，從公司項目入市情況來看，買家在向年輕化趨勢發(fā)展，“一部分‘90后’開始買豪宅。”

套均半個億，目標(biāo)“開盤即清盤”

新入市的6個新盤分布在黃浦、浦東和普陀三個區(qū)，共計561套房源，其中位于黃浦區(qū)董家渡的融創(chuàng)外灘壹號院二期、老西門的錦園和浦東前灘的綠城百合園，銷售均價達(dá)到17.1萬元/平方米左右。

這是繼中海順昌玖里之后，黃浦區(qū)再次出現(xiàn)均價17萬元/平方米以上的新盤。而且，相較于上半年露香園和綠城外灘蘭庭入市均價16.3萬元/平方米，融創(chuàng)外灘壹號院一期16.8萬元/平方米，上海內(nèi)環(huán)豪宅還在漲價。

7月29日下午5時許，在黃浦區(qū)融創(chuàng)外灘壹號院營銷中心，銷售人員陪同兩位購房者在沙盤前介紹細(xì)節(jié)，另有一組購房者乘車去參觀實體樣板間。

上海某新盤營銷中心 每經(jīng)記者 劉頌輝

融創(chuàng)外灘壹號院是上海內(nèi)環(huán)的頂級豪宅之一，臨近董家渡金融城和外灘金融中心BFC，周邊學(xué)校、商業(yè)和醫(yī)院等配套設(shè)施齊全，與陸家嘴隔江相望。

此次融創(chuàng)外灘壹號院為二期加推的110套房源，戶型面積255~500平方米不等，套均總價5200萬元左右。

上述融創(chuàng)中國華東區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，項目開放樣板間兩個星期以來，已累計接待500~600組購房者。“我們預(yù)計8月初領(lǐng)取預(yù)售證后，還會有人來看房，目標(biāo)是開盤即清盤。”

與融創(chuàng)外灘壹號院相距不到兩公里的錦園，也是上海老城廂將要入市的高端項目，距離翠湖天地、中海順昌玖里不遠(yuǎn)。站在復(fù)興東路與肇方弄交叉口，可以看到該項目還未有建筑主體。

據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)，該項目將推出33套房源，戶型面積267～908平方米。

公開資料顯示，上述兩處高端項目能夠?qū)崿F(xiàn)順利入市并不容易。

融創(chuàng)外灘壹號院，最早由泛?？毓捎?002年摘得董家渡10號、12號、14號舊改地塊，后出售給融創(chuàng)。2022年底，融創(chuàng)與中國華融等達(dá)成合作，融資金額120億元。

錦園則是由上海本土企業(yè)亞龍投資在2004年摘得的住宅項目，因拆遷任務(wù)重被新湖中寶以11.9億元價格接手。期間，融創(chuàng)曾斥資38億元收購亞龍項目50%權(quán)益，與新湖中寶聯(lián)手開發(fā)。

對于此類經(jīng)歷過舊改后被盤活的豪宅項目，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，這對于上海房地產(chǎn)健康發(fā)展有著積極意義，同時也體現(xiàn)了核心城市優(yōu)質(zhì)地段項目的強勁購買力。

上半年的豪宅行情“過去不多見”

上半年，上海豪宅熱銷紀(jì)錄不斷被打破。

3月28日，中海順昌玖里銷售額達(dá)到196.53億元，創(chuàng)下全國商品房單次開盤最高銷售額紀(jì)錄；4月18日，新鴻基地產(chǎn)濱江凱旋門開盤，212套房源當(dāng)天售罄，攬金70.27億元；4月21日，融創(chuàng)外灘壹號院二期開盤，當(dāng)日售罄，銷售額達(dá)99.97億元。

進入6月，均價14.6萬元/平方米的中海領(lǐng)邸玖序認(rèn)購率達(dá)到272%，實現(xiàn)2小時內(nèi)清盤。6月27日，中海順昌玖里和恒昌玖里的風(fēng)貌別墅入市，29.8萬元/平方米單價直接刷新上海新房均價歷史紀(jì)錄。最終，該項目49套平均總價1.1億元的豪宅也當(dāng)天售空。

在眾多參與豪宅打新的人中，金婷的購房經(jīng)歷非常曲折。

她向每經(jīng)記者介紹，其2021年下半年就決定置換，將浦東唐鎮(zhèn)的房子賣掉后，參與過靜安天悅、匯元璽等項目打新。然而，在積分滿分的情況下，她七次都因為運氣不佳，沒有輪到選房。

直到今年4月，她終于在濱江凱旋門買了房，結(jié)束了從老破小到內(nèi)環(huán)內(nèi)濱江豪宅的置換之路。

金婷堅持打新，與新房、二手房價格倒掛密不可分。在限價的情況下，濱江凱旋門的新房價格在17.28萬元/平方米左右，而二手房價要高出4萬～5萬元/平方米。

同樣的情況也出現(xiàn)在融創(chuàng)外灘壹號院，周邊二手房均價在20萬～22萬元/平方米。

仲量聯(lián)行報告顯示，今年二季度內(nèi)，上海高端住宅市場迎來供求放量，多個高端住宅項目集中入市，積壓的改善型購房需求集中釋放。報告期內(nèi)，高端住宅錄得1786套成交，環(huán)比上升71.6%；9處項目開盤入市，共計2019套房源，環(huán)比增長66.3%，同比增長45.4%。

“預(yù)計未來一年內(nèi)樓市政策將維持寬松，更多支持性政策有望加速落地。高端一手均價將進一步上升，二手價格跌幅有望繼續(xù)收窄。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負(fù)責(zé)人盛秀秀表示。

“上半年豪宅市場能銷售1500多套，在過去是不多見的。”華東地區(qū)一家房企的內(nèi)部人士看好當(dāng)前上海豪宅的銷售行情，“上海核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)非常容易去化。”

不過，其也留意到一個現(xiàn)象，黃浦區(qū)很多豪宅開盤已不再觸發(fā)積分制。這意味著短期內(nèi)豪宅供應(yīng)量較大，樓盤的客戶積累量有所衰減。“現(xiàn)在市場好，房企追求的是盡快推盤入市，實現(xiàn)資金回籠。”

在每經(jīng)房產(chǎn)日前舉辦的閉門論壇上，也有房企人士表達(dá)過同樣的擔(dān)憂。“期待未來上海適度放寬歷史風(fēng)貌保護建筑項目的政策限制，以更好地面對市場去化壓力。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝