每經記者 李蕾    每經編輯 趙云    

上周，公募REITs迎來一項重磅利好。

7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（以下簡稱發(fā)改委1014號文），涉及公募REITs的資產范圍拓寬、發(fā)行審核機制優(yōu)化、項目資產要求調整等多方面，為公募REITs的高質量發(fā)展提供了戰(zhàn)略指導和政策支持。

中信建投證券在分析中指出，發(fā)改委1014號文標志著中國在推進投融資體制機制創(chuàng)新和資本市場多層次體系建設方面邁出了關鍵一步，具有中國特色的基礎設施REITs市場正式步入規(guī)范化、常態(tài)化發(fā)展的新階段。

二級市場上，《每日經濟新聞》記者注意到，上周中證REITs全收益指數下跌0.04%，產權類REITs上漲0.4%，經營權類REITs下跌0.3%。所有REITs子板塊中，保租房REITs漲幅最大為1.6%，高速公路REITs跌幅最大為0.7%。

全市場已經上市的40只產品中，除去上周剛剛上市的中信建投明陽智能新能源REIT，環(huán)比上漲的有20只，其中漲幅最大的是紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT和國金中國鐵建高速REIT，分別上漲了3.99%、3.26%和2.47%。環(huán)比下跌的減少至18只，其中跌幅超過2%的有2只，分別是中金安徽交控REIT和華夏杭州和達高科產園REIT。

上周迎來重磅政策利好

7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了1014號文，在深入總結試點經驗的基礎上，以構建常態(tài)化發(fā)行機制為目標，以市場化、法治化為遵循，以制度化、標準化、規(guī)范化為原則，全面改進和優(yōu)化申報推薦制度，進一步明確審核內容和申報要求，擴大推薦資產類型，簡化申報推薦程序，壓實各方責任。

據悉，該新政將從8月1日正式實施。在很多專業(yè)人士看來，這標志著公募REITs正式步入規(guī)范化、常態(tài)化發(fā)展的新階段。

中信建投就指出，本次REITs新政在236號文（注：指今年3月國家發(fā)改委發(fā)布的《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信用基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》）的基礎上，將REITs資產行業(yè)范圍進一步拓寬到養(yǎng)老設施等。允許園區(qū)REITs，消費REITs中酒店、商辦配套比例不高于30%（特殊情況不超過50%）的資產入池。將商辦、酒店和市場化長租公寓等傳統(tǒng)商業(yè)地產納入，可有效打通商業(yè)地產發(fā)行REITs通道，助力地產紓困目標。

其次，新政取消了此前236號文規(guī)定的產權REITs現金分派率不低于3.8%，特許經營權IRR不低于5%的收益率要求。聚焦現金流預測的合理性，要求項目近3年的平均EBITDA（或經營性凈現金流）不低于未來3個會計年度平均預計水平的70%。此外新政取消了存量資產收購的30%比例上限，并將補充流動資金的上限從10%提升至15%，發(fā)行人的自主權和積極性將得到提升。

另外，發(fā)改委1014號文進一步規(guī)范了基礎設施REITs申報推薦和審核發(fā)行工作流程，取消了常態(tài)化發(fā)行階段的前期輔導環(huán)節(jié)，建立了項目“退回”處理和問題清單制度，有效強化咨詢評估機構的職能和責任，有利于加快項目審核、推動市場擴容，同時壓緊壓實各方責任，有利于促進項目各方共同協(xié)作，保證審核的質量與效率進一步提升。

民生證券也在研報中表示，2024年以來REITs發(fā)行政策持續(xù)發(fā)布，不斷提升投資者信心。今年年初，由于“會計類第4號文”和“新國九條”等政策釋放利好，疊加無風險利率下行，投資者情緒回暖；2月8日，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引--會計類第4號》，明確原始權益人及投資者雙方均可將REITs確認為權益屬性產品，可避免二級市場波動對利潤表的影響，引導更加長期、穩(wěn)定資金入市，穩(wěn)步推動REITs 市場擴容；4月12日，國務院發(fā)布新“國9條”，文中三次提及REITs，顯示了政策層面對REITs市場高質量發(fā)展的高度重視；而在此次新政之下，基礎設施類REITs范圍有望擴大，基礎設施資產或迎機遇。

“隨著基礎設施類REITs 發(fā)行政策不斷完善、發(fā)行規(guī)模不斷增長，將有利于國資類房地產公司盤活自持資產，建議關注自持類優(yōu)質資產規(guī)模較大的央企，以及深耕地方且承載保障房業(yè)務的城投類國企。”該機構表示。

二級市場持續(xù)橫盤震蕩

目前，公募REITs二級市場還在持續(xù)橫盤震蕩。

天風證券數據顯示，上周，大類資產方面，中證REITs指數下跌0.19%，REITs總指數上漲0.40%，產權REITs指數上漲0.66%，經營權REITs指數上漲0.07%。大類資產角度，REITs總指數跑贏滬深300指數4.06個百分點，跑贏南華商品指數2.76個百分點。

另據Wind數據，截至7月26日，全市場已上市的40只產品中，除去上周剛剛上市的中信建投明陽智能新能源REIT（周內漲幅高達10.50%），環(huán)比上漲的有20只，其中漲幅最大的是紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT和國金中國鐵建高速REIT，分別上漲了3.99%、3.26%和2.47%。

相比之下，環(huán)比下跌的縮減至18只，其中跌幅超過2%的有2只，分別是中金安徽交控REIT和華夏杭州和達高科產園REIT，漲跌幅分別為-2.91%和-2.01%。此外，還有3只產品跌幅超過1%。

值得一提的是，此前公募基金二季報公布完畢，公募REITs的表現也引發(fā)行業(yè)關注。整體而言，今年二季度國內公募REITs經營情況整體承壓，但板塊間仍有分化。隨著相關政策出臺支持REITs市場供需兩端擴容，自帶紅利資產屬性的REIT資產配置性價比提升。

國泰君安證券指出，具體來看，生態(tài)環(huán)保、保租房板塊經營較穩(wěn)健，盈利數據同比穩(wěn)定增長；倉儲物流板塊受地緣貿易沖突、產業(yè)轉移、客戶提前退租影響業(yè)績整體承壓；產業(yè)園板塊整體承壓但邊際存在分化，部分項目企穩(wěn)回升；高速板塊受網路結構變化、極端惡劣天氣以及春節(jié)免費通行影響，多數項目經營數據仍在探底；能源基礎設施板塊經營分化，其中國電新能源REIT由于集中支付管理費和托管費、國補應收賬款回款未至等原因可供分派金額收負；消費板塊出租率保持高位，項目經營穩(wěn)健。

流動性方面，上周REITs總體成交活躍度下降，周內總成交額為3.73億元，環(huán)比前一周下降4.9%。產權和經營權成交額分別為1.98億元和1.76億元，環(huán)比分別變化了-8.1%和-4.4%。

細分來看，園區(qū)基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎設施、消費基礎設施類REITs上周的成交額分別為1億元、0.8億元、0.27億元、0.43億元、0.2億元、0.89億元、0.14億元，環(huán)比前一周分別變化了2.9%、8.0%、-32.0%、-6.0%、-22.0%、-4.6%、-15.4%，其中周內成交額最大的REITs類型是園區(qū)基礎設施，占比為26.9%。