每經(jīng)記者 甄素靜每經(jīng)編輯 魏文藝    

在收儲(chǔ)存量商品房方面，珠海國(guó)資擎出大手筆。

8月9日，華發(fā)股份（SH600325，股價(jià)5.88元，市值161.8億元）公告披露，公司擬與珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華發(fā)集團(tuán)）或其子公司開(kāi)展存量商品房及配套車(chē)位交易業(yè)務(wù)（含達(dá)到預(yù)售條件的房源，合稱“存量商品房”），總交易金額不超過(guò)120億元。此次收購(gòu)主體為華發(fā)集團(tuán)或其子公司，而華發(fā)集團(tuán)是華發(fā)股份的控股股東，為關(guān)聯(lián)方，因此本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，受該消息影響，8月12日開(kāi)盤(pán)，華發(fā)股份股價(jià)漲幅超過(guò)6%，尾盤(pán)回落至平盤(pán)價(jià)，報(bào)收于6.03元/股。

交易金額不超120億元

根據(jù)華發(fā)股份公告，本次交易收購(gòu)主體為華發(fā)集團(tuán)或其子公司，交易金額不超過(guò)120億元。

據(jù)公開(kāi)資料，華發(fā)集團(tuán)的股東分別為珠海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)和廣東省財(cái)政廳，分別持有華發(fā)集團(tuán)93.51%和6.49%的股權(quán)。截至2024年3月31日，華發(fā)集團(tuán)總資產(chǎn)約為7528.3億元，負(fù)債總額約為5770.8億元，凈資產(chǎn)約為1757.5億元；2024年一季度，華發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為360.3億元，凈利潤(rùn)約為13.8億元。

本次交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)。至于價(jià)格確定方式，將根據(jù)具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，確定最終交易價(jià)格并簽訂正式合同。

“本次交易是為了積極響應(yīng)黨的二十屆三中全會(huì)關(guān)于‘加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式’的工作部署，助力珠海市加快住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房新格局。”華發(fā)股份表示。

對(duì)于此次收購(gòu)存量商品房的用途及影響，華發(fā)股份方面表示，對(duì)公司存量資產(chǎn)盤(pán)活、銷(xiāo)售和現(xiàn)金流增長(zhǎng)具有積極影響，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略以及全體股東的利益。

關(guān)于征集商品房用作保障性住房，此前，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時(shí)曾表示，相關(guān)政策文件及相關(guān)實(shí)施細(xì)則正在制定中，有進(jìn)展會(huì)及時(shí)對(duì)外發(fā)布。

“通過(guò)積極響應(yīng)國(guó)家去庫(kù)存、收購(gòu)存量房作為保障房的政策，華發(fā)股份能夠向外傳遞積極的市場(chǎng)信號(hào)，同時(shí)提高自身的盈利能力。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受記者采訪時(shí)表示，華發(fā)股份作為華發(fā)集團(tuán)的上市平臺(tái)，對(duì)于集團(tuán)整體戰(zhàn)略的實(shí)施具有舉足輕重的作用。

李宇嘉認(rèn)為，通過(guò)此次收購(gòu)，華發(fā)股份能夠?qū)崿F(xiàn)多方面的目標(biāo)，包括去化市場(chǎng)存量、緩解資金鏈緊張以及承擔(dān)公共職能等。大股東的支持對(duì)于上市公司至關(guān)重要，這種“肥水不流外人田”的策略，不僅能夠提升華發(fā)股份的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，還能夠增強(qiáng)其在租賃平臺(tái)方面的能力。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)則認(rèn)為，華發(fā)股份此舉是明顯的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，有輸送現(xiàn)金流的成分，將會(huì)對(duì)未來(lái)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展以及投資人收益產(chǎn)生一定影響。從存量住房角度來(lái)看，運(yùn)營(yíng)的收益率相對(duì)較低，而二次銷(xiāo)售的話，去化周期比較長(zhǎng)，且存在一定的不確定性。

曾轉(zhuǎn)讓存量房給珠海安居

事實(shí)上，在存量房收儲(chǔ)和處理工作方面，背靠國(guó)資的華發(fā)股份近期一直走在行業(yè)前列。今年以來(lái)，華發(fā)股份就在珠海大區(qū)和華東大區(qū)等地開(kāi)展了商品房“以舊換新”工作。

據(jù)記者了解到，在珠海大區(qū)，今年5月華發(fā)股份攜手貝殼開(kāi)啟“幫賣(mài)+直購(gòu)”新模式，彼時(shí)有逾1000位貝殼經(jīng)紀(jì)人在現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)“以舊換新”全新雙模式并簽署軍令狀。在華東大區(qū)，華發(fā)股份實(shí)行“國(guó)企直收”的創(chuàng)新模式，下場(chǎng)直接收購(gòu)房源，并聯(lián)動(dòng)約1000家中介門(mén)店，全城優(yōu)先幫賣(mài)，專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)評(píng)估跟進(jìn)和服務(wù)。

據(jù)華發(fā)股份方面披露，自今年1月華發(fā)“以舊換新”推行以來(lái)，前4月已經(jīng)開(kāi)展了“以舊換新”直購(gòu)模式，引發(fā)超2萬(wàn)名持房業(yè)主關(guān)注，意向參與置換活動(dòng)的客戶達(dá)2000多批，有超過(guò)350個(gè)家庭率先加入換新行列。

對(duì)于回收回來(lái)的舊房，有接近華發(fā)股份人士此前在與記者交流時(shí)表示，以珠海為例，回收來(lái)的舊房可以賣(mài)，也可以作為長(zhǎng)租公寓，具體看收回的舊房情況。出于多方面考慮，華發(fā)股份設(shè)立了全資子公司承接相關(guān)交易。

記者查詢獲悉，華發(fā)股份旗下全資公司珠海華奔投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱珠海華奔）主要開(kāi)展“以舊換新”房源收購(gòu)工作。截至目前，珠海華奔設(shè)立全資子公司共75家，共計(jì)收購(gòu)了79套住宅物業(yè)。截至今年7月25日（經(jīng)審計(jì)），珠海華奔總資產(chǎn)約為3.2億元，凈資產(chǎn)約為2.6億元；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0元，凈利潤(rùn)-5.81萬(wàn)元。

7月31日，華發(fā)股份公告披露，全資子公司珠海華發(fā)資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱華發(fā)資產(chǎn)）擬通過(guò)轉(zhuǎn)讓其全資子公司珠海華奔100%股權(quán)的方式，將珠海華奔名下存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給珠海市安居集團(tuán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2.66億元。本次交易的交易對(duì)方擬采用現(xiàn)金方式支付股權(quán)對(duì)價(jià)。交易完成后，華發(fā)資產(chǎn)將不再持有華奔公司股權(quán)。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年前7個(gè)月，華發(fā)股份銷(xiāo)售額為536.1億元，排在行業(yè)第十一位；權(quán)益銷(xiāo)售金額為358.8億元，同樣排在行業(yè)第十一位。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力，李宇嘉認(rèn)為，華發(fā)股份需要有效管理到期債務(wù)的償還以及項(xiàng)目的交付，以確保資金鏈的穩(wěn)定。“通過(guò)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和回籠資金，華發(fā)股份能夠更好地推動(dòng)在珠海和全國(guó)各地的拿地活動(dòng)，同時(shí)維護(hù)其品牌和市場(chǎng)信任度。”

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，今年下半年各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都面臨較大的壓力，房企面臨的壓力仍然偏大。對(duì)于房企來(lái)講，快速去化存量房、回籠現(xiàn)金流是第一要?jiǎng)?wù)。同時(shí)，也要優(yōu)化投資策略，為進(jìn)一步調(diào)倉(cāng)，以及業(yè)績(jī)提升做準(zhǔn)備。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月上旬，包括深圳、廣州、杭州、蘇州、珠海在內(nèi)的全國(guó)70多個(gè)城市已發(fā)布由地方政府或者國(guó)企收購(gòu)存量住宅用作保障房的相關(guān)政策。