每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“全國大部分城市都有物業(yè)費指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，但對一些定位和服務(wù)品質(zhì)相對較高的項目，政策上也允許通過備案的方式實現(xiàn)指導(dǎo)價的突破。”

在8月20日舉行的越秀服務(wù)（HK06626，股價3.04港元，市值46.18億港元）2024年中期業(yè)績會上，對于近期有重慶等地部分住宅小區(qū)業(yè)主要求下調(diào)物業(yè)服務(wù)費引發(fā)市場熱議一事，越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁張成皓在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問時表示，定價更多的還是針對前期的物業(yè)服務(wù)階段，小區(qū)成立業(yè)委會后，如果重新選聘或者續(xù)聘物業(yè)公司時，可以根據(jù)業(yè)主訴求對物業(yè)費進(jìn)行調(diào)整。

張成皓表示，目前越秀服務(wù)旗下大部分項目分布在大灣區(qū)、中西部及華東區(qū)域的一二線城市，平均物管費大約2.8元/平方米·月，整體收費處在一個相對合理的區(qū)間，上半年也沒有出現(xiàn)物業(yè)費下調(diào)情況。“當(dāng)然，未來隨著一些項目成立業(yè)委會，可能會出現(xiàn)議價的情況，也可能會對物業(yè)公司利潤產(chǎn)生一定影響。我們會根據(jù)項目管理的實際情況，圍繞客戶需求，前置溝通，向客戶提供質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的服務(wù)。”

記者注意到，這也是朱輝松履行越秀服務(wù)董事會主席后首次出席業(yè)績發(fā)布會。中報顯示，今年上半年，越秀服務(wù)實現(xiàn)營收19.60億元（人民幣，下同），同比增長29.7%；毛利率25.9%；股東應(yīng)占盈利2.78億元，同比增長12.1%；每股基本盈利0.18元；董事會建議宣派中期股息每股0.091元，派息率為50%。

截至8月21日收盤，越秀服務(wù)股價報3.04港元，漲幅為1.67%。

主動退出低效益項目

截至今年6月30日，越秀服務(wù)擁有合約項目508個，總合約面積8881萬平方米；在管項目418個，總在管面積6667萬平方米?？偤霞s面積和總在管面積同比均有增長，但在管面積增長幅度略低于合約面積。

朱輝松在業(yè)績會上透露，今年越秀服務(wù)主動退出了一些經(jīng)營效益或者是回款能力較差的一些項目，目的是為了更好地輕裝上陣。

來源：越秀服務(wù)2024年中報

報告期內(nèi)，越秀服務(wù)的非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)所得收入為16.01億元，同比增長32.3%，占總收入的81.7% ；其中，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服分別占總收入的30.7%、18.1%和32.9%。

“有效益的增值服務(wù)是物管企業(yè)商業(yè)模式的深化和創(chuàng)新，不僅可以拓寬企業(yè)的收入和盈利來源，也是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn)。公司一直在強(qiáng)調(diào)要圍繞自身能力做好資源最優(yōu)配置，讓第二曲線的增長更聚焦、更有效益。”朱輝松表示。

記者注意到，上半年越秀服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入由去年同期的4.01億元增長61.2%至6.45億元，這也是越秀服務(wù)有意大幅度提升高毛利率業(yè)務(wù)的結(jié)果。

近年來，物業(yè)公司毛利率下滑已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。為應(yīng)對逐漸下降的毛利率，越秀服務(wù)決定通過提高毛利分部業(yè)務(wù)的占比，保持良好的毛利率水平，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)上半年的毛利率達(dá)到30.5%。

同時，越秀服務(wù)也在進(jìn)行多方面的業(yè)務(wù)創(chuàng)新或場所，比如開發(fā)定制化產(chǎn)品線，推出多款旅游產(chǎn)品。此外，憑借相關(guān)專業(yè)資質(zhì)，智能化服務(wù)切入電梯安裝維修新賽道，并順利落地消防、機(jī)電等業(yè)務(wù)外拓。

規(guī)模增長缺口在收并購

事實上，早在2021年上市之初，越秀服務(wù)就提出，未來兩到三年內(nèi)要實現(xiàn)管理規(guī)模達(dá)到1億平方米的目標(biāo)。今年初，越秀服務(wù)管理層曾表示，由于市場原因，“上市三年在管面積達(dá)到1億平方米”的目標(biāo)未能按時達(dá)成，但仍然堅定不變，只是達(dá)成時間需要推遲兩年。

越秀服務(wù)管理層在業(yè)績會上表示，上市之初提出的管理規(guī)模增長目標(biāo)主要是通過三個渠道達(dá)成：一是來自母公司的關(guān)聯(lián)交付，當(dāng)初的計劃是每年500萬平方米左右；二是市場投拓，通過競標(biāo)方式增加規(guī)模；三是收并購。前兩個渠道的增長都在按節(jié)奏進(jìn)行，目標(biāo)達(dá)成的主要缺口在收并購。

來源：越秀服務(wù)2024年中報

張成皓表示，物業(yè)行業(yè)還存在一定的整合空間，但前幾年市場中的一些大型收并購出現(xiàn)了不少問題，商譽減值也會給企業(yè)盈利情況造成較大影響和壓力，因此現(xiàn)在整體的收并購工作會更加謹(jǐn)慎。

“當(dāng)前行業(yè)仍相對分散，未來集中度還是會持續(xù)上升，越秀服務(wù)也會繼續(xù)留意相關(guān)并購機(jī)會。重點關(guān)注能夠與公司產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)較高、經(jīng)營質(zhì)量和可持續(xù)性高、能夠提升區(qū)域密度、估值相對合理的標(biāo)的公司。公司不會盲目擴(kuò)張規(guī)模，還是要做負(fù)責(zé)任的收并購。”

今年1月，越秀服務(wù)將上市所得款項中擬用于收購和投資的部分資金下調(diào)至5.05億元，占未動用資金的比例從66.8%下降至35%。變更上市募集資金使用用途后，越秀服務(wù)仍有5億元資金用于收并購。

上半年，越秀服務(wù)旗下住宅、TOD、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園、城市服務(wù)及公建四個業(yè)態(tài)分別占在管面積的62%、11%、17%、10%。從區(qū)域分布上看，67%的在管面積分布于大灣區(qū)及華東地區(qū)，而近九成在管面積位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市。越秀服務(wù)新簽約項目59個，新增合約面積926萬平方米，其中約600萬平方米來自市場拓展。

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