在今年上半年幾座樓市熱點城市中，金茂是避不開的熱點話題。

在杭州，上城金茂府首次開盤，去化率就達到100%；在天津、西安和蘇州，體北金茂府、科技路金茂府和獅山金茂府推盤熱銷，是所在新房板塊的熱門銷冠；在上海，整個區(qū)域銷售簽約超過50億元，中環(huán)金茂府和張江金茂府首次開盤，去化率均達100%，高端府系產(chǎn)品掀起樓市“金茂現(xiàn)象”。

8月27日，中國金茂（00817.HK）披露上半年財務(wù)報告并舉行業(yè)績發(fā)布會，公司累計實現(xiàn)銷售金額445億元，回款413億元，回款率達到93%；股東應(yīng)占利潤同比上升174%（不含投資物業(yè)公平值收益），每股盈利同比上升165%。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，上半年，中國金茂銷售規(guī)模在全國房企第12位，穩(wěn)居行業(yè)第一陣營。

高品質(zhì)住宅入市獲認可

今年年初，中國金茂戰(zhàn)略性發(fā)布“金玉滿堂”四大全新產(chǎn)品線，為引爆樓市埋下引線。發(fā)布會之后不到幾個月時間里，新升級的金茂府3.0系和新產(chǎn)品線璞系、棠系陸續(xù)有代表項目落地亮相，很快便引領(lǐng)市場。

張江金茂府是上海市浦東新區(qū)張江科學城與國際旅游度假區(qū)附近一處住宅項目，總用地面積約6萬平方米，由上海申迪集團與中國金茂聯(lián)合開發(fā)，打造21幢5-10層洋房科技住宅。

上半年，面對樓市整體嚴峻形勢的情況，張江金茂府首次開盤推出203套房源，開盤當天去化金額11.8億元，實現(xiàn)銷售逆勢突圍。

上海市寶山區(qū)的中環(huán)金茂府，規(guī)劃11幢763套小高層科技住宅，兩次開盤均售罄，上半年累計簽約額超過30億元。

杭州上城金茂府規(guī)劃用地面積約3.4萬平方米，容積率1.1，共16幢4層低密度科技疊拼住宅，私享露臺與屋頂花園，超大庭院與地下會所。在兩次開盤期間全部熱銷售罄，去化率達到100%。

新產(chǎn)品線“玉”所代表的璞系、“堂”所代表的棠系，也成功達到由戰(zhàn)略發(fā)布到落地呈現(xiàn)的高品質(zhì)兌現(xiàn)。首個璞系項目西安璞逸曲江，先后兩次開盤，兩開兩罄，熱銷15億元。其中，二次開盤加推千萬級310平方米高端住宅，1小時勁銷5億元，創(chuàng)下璞系熱度傳奇。

“金玉滿堂”全新產(chǎn)品系踐行產(chǎn)品升級與全維實景示范區(qū)體驗升級，府系項目以“酒店化、藝術(shù)感”見長，璞系項目為“東方風格、國際范兒”，滿系項目專注“現(xiàn)代風格、年輕化”，棠系項目“極致收納、家庭成長”。

“在房地產(chǎn)發(fā)展中，改善性需求始終是存在的，即便在非一線城市，像天津和西安，金茂三個項目也異?；鸨?，開盤實現(xiàn)售罄。”中國金茂董事長張增根介紹，上半年，“金玉滿堂”新產(chǎn)品系入市，迭代升級投入市場，府系項目實現(xiàn)了“七開七捷”。

中國金茂總裁陶天海認為，上半年主要對市場下行區(qū)域的項目采取隨行就市或者量在價先策略，加快清盤速度，把管理力量集中到核心城市和新產(chǎn)品。同時，對營銷體系進行了重塑，全面提升營銷的組織能力。

據(jù)財務(wù)報告披露，中國金茂以高品質(zhì)開發(fā)為核心，深耕聚焦核心城市及核心地段，深入研究客戶需求，項目快速周轉(zhuǎn)，提升盈利貢獻。截至上半年末，公司未售貨值在一二線城市占比達到84%。

中國金茂財務(wù)總監(jiān)喬曉潔表示，公司的發(fā)展模式已明確由原先的“規(guī)模導向”調(diào)整為“效益導向”，未來在追求發(fā)展的質(zhì)量方面，投資策略堅持“做一成一”，去年新獲取的項目基本上凈利潤水平能夠達到10%，實現(xiàn)全部開盤銷售，毛利基本在15%~20%以上，有的將近30%。

“盡管市場供求關(guān)系發(fā)生劇變，但是結(jié)構(gòu)性與改善性購房需求仍存在巨大的空間。新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進中，住房需求整體向好趨勢不變，房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展還有很大的潛力。”張增根表示。

優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)審慎投資

報告期內(nèi)，中國金茂營業(yè)收入錄得219.7億元，所有者應(yīng)占溢利10.1億元，同比增長133%，若扣除投資物業(yè)公平值虧損，公司所有者應(yīng)占溢利11.1億元，同比增長174%。累計完成27個批次約1.4萬套房屋按期交付，交付滿意分90分。

公司致力于提質(zhì)增效，強化精益管理措施，融資成本約為12.67億元，同比減少13%，境內(nèi)外新增融資平均成本3.66%。通過及時減少員工開支及一般辦公開支，管理費用同比減少34%；銷售和營銷開支同比減少19%。

截至上半年末，中國金茂的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物為337.5億元，一年內(nèi)到期債務(wù)占比降低至15%，外幣債務(wù)占比降至26%。“三道紅線”穩(wěn)居綠檔，境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

中國金茂高級副總裁張輝在業(yè)績會上介紹，對于未來投資戰(zhàn)略，中國金茂將優(yōu)化和完善核心板塊的核心項目，關(guān)注高投入產(chǎn)出比的區(qū)域，與政府平臺以及合作黏性更強的項目，能夠帶來高毛利、高凈利的項目，同時繼續(xù)加強精品物業(yè)持有。

應(yīng)對市場超預(yù)期下跌局面，中國金茂在手貨值約有3000億元，滿足未來兩年的銷售儲備。目前，公司已對投資研究團隊進行強化，從13個維度加大對城市板塊項目的研究。

公司管理層表示，外部環(huán)境仍然復(fù)雜多變，但國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)步向好的積極因素正加速積聚，復(fù)蘇動能持續(xù)增強，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)在穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風險中發(fā)揮重要支撐作用，消化存量和優(yōu)化增量舉措還將加速出臺，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，帶動企業(yè)和居民的信心逐步修復(fù)。行業(yè)持續(xù)將向“高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)”發(fā)展轉(zhuǎn)型，財務(wù)穩(wěn)健、質(zhì)量領(lǐng)先的房企一定會穿越周期，迎來新的發(fā)展機遇。

當然，行業(yè)整體供需結(jié)構(gòu)調(diào)整仍需要時間，短期房地產(chǎn)市場還將處于持續(xù)探底階段，面對日益激烈的競爭，中國金茂將在持續(xù)推動“去庫存”和加快構(gòu)建發(fā)展“新模式”方面聚焦發(fā)力，堅定執(zhí)行“盤活存量、做優(yōu)增量”策略不動搖，加速組織能力迭代升級，構(gòu)建面向未來的競爭力，推動公司高質(zhì)量發(fā)展。

“審視一年以來戰(zhàn)略實踐成效，充分證明公司規(guī)劃符合當前外部形勢和自身發(fā)展需要，公司戰(zhàn)略方向正確、戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行有效，公司將錨定戰(zhàn)略目標不放松，堅定不移落實既定戰(zhàn)略部署”。中國金茂方面表示。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準。投資者據(jù)此操作，風險自擔。）

文/史現(xiàn)