每經(jīng)編輯 程鵬    

據(jù)北京商報(bào)9月3日?qǐng)?bào)道，近日，多名存量房貸借款人反映，在工商銀行App預(yù)約提前還款，因不滿5萬(wàn)元被拒絕。借款人林琳（化名）透露，她之前在工商銀行App申請(qǐng)?zhí)崆斑€款兩次均無金額限制，但8月申請(qǐng)?zhí)崆斑€款時(shí)，App顯示：“如預(yù)約還款方式選擇部分結(jié)清，輸入金額必須大于5萬(wàn)元。”

對(duì)此，9月3日，記者從工商銀行廣州某網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸部獲悉，消息屬實(shí)，與系統(tǒng)設(shè)置有關(guān)，提前還款金額低于5萬(wàn)元可前往工商銀行線下網(wǎng)點(diǎn)辦理。

廣州地區(qū)工商銀行App提前還房貸

申請(qǐng)起步金額上調(diào)至5萬(wàn)元

據(jù)財(cái)聯(lián)社9月2日?qǐng)?bào)道，新舊房貸利率利差持續(xù)擴(kuò)大、理財(cái)產(chǎn)品投資收益率低于預(yù)期，提前還房貸的需求仍然旺盛。在此背景下，近日有廣州地區(qū)存量房貸用戶反映稱，工商銀行App要求，提前還款金額至少5萬(wàn)元起步。

多名位置顯示為“廣州市”的存量房貸用戶在社交平臺(tái)上表示，自己在工商銀行App上申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸，卻因起步金額不滿要求被拒。據(jù)部分用戶公開的頁(yè)面截圖，工行App系統(tǒng)顯示“如預(yù)約還款方式選擇部分結(jié)清，您輸入的金額必須大于5萬(wàn)元。”

對(duì)此，記者以客戶身份從工商銀行廣州某按揭中心處了解到，該消息屬實(shí)。工作人員透露：“（前述調(diào)整）大概8月底啟動(dòng)的。用戶線上申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，需要5萬(wàn)元以上，這是系統(tǒng)新設(shè)置的。”工作人員補(bǔ)充，如果提前還房貸的金額低于5萬(wàn)元，按照程序需要貸款人來線下網(wǎng)點(diǎn)辦理提前還貸手續(xù)。

不僅如此，有工商銀行的房貸用戶透露，9月2日通過App預(yù)約提前還房貸，雖然App顯示最早時(shí)間為2個(gè)月后，但是不支持選擇11月，最早只能選擇12月1日還款。

前述工作人員補(bǔ)充，目前線下辦理提前還房貸，從申請(qǐng)到扣款時(shí)間大概60天，“已經(jīng)比年初90天快了一個(gè)月”。梳理來看，目前多家銀行的提前還款等待期在1個(gè)月至3個(gè)月不等。有房貸用戶透露，他申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸10萬(wàn)元，但因還款金額較大被系統(tǒng)排到2025年2月。

不過，另?yè)?jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)報(bào)道，9月2日晚間，有北京地區(qū)的工行房貸客戶向記者展示，目前北京地區(qū)暫未針對(duì)提前還貸提示金額限制。但提前還房貸需要預(yù)約，最早可預(yù)約日期為10月2日。該客戶嘗試預(yù)約提前還款1萬(wàn)元亦可預(yù)約成功，但僅可預(yù)約1筆提前還款。

據(jù)潮新聞報(bào)道，9月3日上午，記者咨詢了一位杭州的工行房貸客戶，該客戶登錄工商銀行APP，嘗試預(yù)約“部分還款”，輸入還款金額1萬(wàn)元后，并未出現(xiàn)上述報(bào)道中廣州地區(qū) “輸入金額必須大于5萬(wàn)元”的提示。為此，記者向工商銀行浙江省分行相關(guān)工作人員進(jìn)行了求證。該工作人員告訴記者，不清楚廣州的情況，但目前工行浙江分行暫沒有設(shè)置房貸還款金額下限。“貸款最低還款額可能是區(qū)域性的試點(diǎn)，也可能未來將全國(guó)統(tǒng)一實(shí)行。但我們目前沒有收到總行通知，只能說浙江地區(qū)暫沒有調(diào)整。”該工作人員表示。

居民“提前還房貸” 未見緩解

今年上半年，銀行掀起存款“降息潮”，居民“提前還房貸”未見緩解。對(duì)于部分居民來說，閑錢用于理財(cái)?shù)男詢r(jià)比并不高，而盡早還清房貸則可以節(jié)省更多的利息支出。

據(jù)澎湃新聞，記者根據(jù)最新出爐的上市銀行2024年半年報(bào)梳理發(fā)現(xiàn)，在處于房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的第一檔和第二檔共計(jì)19家上市銀行中，今年上半年有14家銀行的個(gè)人住房貸款余額較2023年末出現(xiàn)減少，增加的僅有5家。

在披露了相關(guān)數(shù)據(jù)的14家大中型上市銀行中，今年上半年，13家個(gè)人住房貸款不良率出現(xiàn)上升，1家下降。

這19家上市銀行中，包括第一檔中資大型銀行中的工行、建行、農(nóng)行、中行、交行、郵儲(chǔ)銀行；第二檔17家中資中型銀行的13家，分別為10家上市的全國(guó)性股份制商業(yè)銀行（招行、浦發(fā)、興業(yè)、中信、民生、光大、平安、華夏、渤海、浙商）以及北京銀行、上海銀行、江蘇銀行。

作為房貸發(fā)放的主力軍，國(guó)有大行受提前還貸的沖擊最為明顯。2024年上半年，國(guó)有六大行的個(gè)人住房貸款合計(jì)減少了3254.71億元，而2023年，國(guó)有六大行的個(gè)人住房貸款合計(jì)減少5568.57億元。今年上半年，郵儲(chǔ)銀行是國(guó)有大行中唯一實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)的，工行、建行、農(nóng)行、中行和交行的個(gè)人住房貸款余額均較上年末出現(xiàn)下降。

其中，工行和農(nóng)行的個(gè)人住房貸款減少最多，規(guī)模均超過千億元，建行和中行緊隨其后。工商銀行最新半年報(bào)顯示，6月末個(gè)人住房貸款余額為6.165萬(wàn)億元，較去年12月末的6.288萬(wàn)億元凈減少1230.92億元。

10家股份制銀行中，中信銀行、平安銀行、浙商銀行和華夏銀行的個(gè)人住房貸款余額增加，招行、興業(yè)銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行和渤海銀行的個(gè)人住房貸款余額較2023年末出現(xiàn)下降。合計(jì)看，10家股份行的個(gè)人住房貸款余額降幅不大。招行和興業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款分別減少100.47億元和107.41億元，中信銀行和浙商銀行的個(gè)人住房貸款增加了172.86億元和174.51億元。

3家城商行2024年上半年個(gè)人住房貸款余額均小幅減少。

不過值得關(guān)注的是，受市場(chǎng)定位、客戶基礎(chǔ)或貸款策略的差異性，也有一些銀行個(gè)人住房貸款余額呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。據(jù)北京商報(bào)，截至上半年末，浙商銀行的個(gè)人房屋貸款余額1553.04億元，較上年末增長(zhǎng)12.66%。截至上半年末，寧波銀行個(gè)人住房貸款余額為922.51億元，較上年末增長(zhǎng)5.68%。杭州銀行、貴陽(yáng)銀行、西安銀行、蘇州銀行、齊魯銀行個(gè)人住房貸款余額增速也均超過2%。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，個(gè)人住房貸款余額減少的原因可能包含，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)，個(gè)人收入水平、就業(yè)穩(wěn)定性會(huì)受到影響，疊加房?jī)r(jià)波動(dòng)預(yù)期，可能導(dǎo)致購(gòu)房需求減少。此外，也不排除一些人可能選擇提前還貸以減少長(zhǎng)期財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

據(jù)潮新聞，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行在面對(duì)提前還貸潮時(shí)，推出預(yù)約排隊(duì)、限制還款金額等提高門檻的手段，也是無奈之舉。

存量房貸利率下調(diào)再引關(guān)注

據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，對(duì)于銀行而言，在LPR加點(diǎn)調(diào)整前就進(jìn)行放款的存量房貸，是收益率相對(duì)較高的貸款，存量房貸利率下調(diào)也意味著銀行的“金飯碗”正在縮小。此前就有銀行業(yè)人士在接受記者采訪時(shí)坦言，從銀行運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐角度，在目前銀行息差下行的情況下，存量房貸下調(diào)相對(duì)較難，若存量房貸利率再度下調(diào)，銀行則需要依靠其他業(yè)務(wù)填補(bǔ)這部分利潤(rùn)收入，或減少相關(guān)業(yè)務(wù)的成本。

對(duì)于存量房貸下調(diào)的可能性、個(gè)人房貸投放政策趨勢(shì)，多位銀行管理層人士在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上釋放了信號(hào)。9月2日，招商銀行召開2024年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)，針對(duì)存量房貸允許轉(zhuǎn)按揭對(duì)銀行的影響，該行行長(zhǎng)王良表示，目前政策還沒有得到確認(rèn)，人民銀行、金融監(jiān)管總局還沒有這方面的意見，也尚未征求過商業(yè)銀行的意見。若后續(xù)相關(guān)政策推出，會(huì)對(duì)銀行業(yè)的存量按揭利率帶來一定負(fù)面影響，宏觀管理部門可能會(huì)做好充分論證和研究，推出相關(guān)的政策。

談及按揭貸款投向，郵儲(chǔ)銀行零售業(yè)務(wù)總監(jiān)梁世棟在該行9月2日召開的2024年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，“下一步郵儲(chǔ)銀行將緊抓政策指引，延續(xù)上半年的發(fā)展策略和發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持支持剛需和改善型的住房需求，上半年超90%的業(yè)務(wù)都是此類需求；堅(jiān)持一二手房并重；堅(jiān)持在重點(diǎn)區(qū)域發(fā)力，一個(gè)是高能級(jí)市場(chǎng)，一個(gè)是縣域市場(chǎng)，持續(xù)保持住房按揭業(yè)務(wù)的平穩(wěn)健康有序發(fā)展”。

在當(dāng)前銀行息差收窄的背景下，存量房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)無疑會(huì)壓縮銀行的利潤(rùn)空間，大型銀行房貸占比較高，若再次下調(diào)存量房貸利率，將對(duì)銀行息差穩(wěn)定性帶來壓力。在麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪看來，短期內(nèi)，存量房貸利率下調(diào)可能會(huì)壓縮銀行的利潤(rùn)空間，影響銀行的凈利息收入，尤其是在當(dāng)前市場(chǎng)利率較低的環(huán)境下，這種影響更為明顯。另外，銀行是否實(shí)施存量房貸利率下調(diào)，取決于市場(chǎng)環(huán)境、政策指導(dǎo)、銀行自身資金成本等多種因素，在利率市場(chǎng)化背景下，銀行可能通過優(yōu)化定價(jià)策略、提供差異化服務(wù)來維持利潤(rùn)水平。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，存量房貸利率是否調(diào)整需依賴監(jiān)管政策的指導(dǎo)和支持，若進(jìn)行下調(diào)，銀行需要通過優(yōu)化資產(chǎn)配置、提高其他業(yè)務(wù)的盈利能力或降低成本來彌補(bǔ)損失。

編輯|程鵬 蓋源源

校對(duì)|盧祥勇

封面圖片來源：視覺中國(guó)（資料圖）

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自財(cái)聯(lián)社（記者：郭子碩）、北京商報(bào)（記者：李海顏、宋亦桐）、澎湃新聞（記者：陳月石）、潮新聞