每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

上海最大居住小區(qū)康城宣布“炒掉”服務(wù)10年的物業(yè)公司？

9月3日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了解到，該小區(qū)物業(yè)公司的服務(wù)合同早在去年中旬就已到期，只是目前仍在為小區(qū)提供服務(wù)。

據(jù)康城小區(qū)業(yè)委會(huì)委員鄭潔介紹，關(guān)于老物業(yè)公司的去留，本該早已作出決定。近期召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)最終進(jìn)行了明確，一切都按照合同程序和全體業(yè)主的意愿，不再續(xù)聘，不存在“炒掉”一說(shuō)。

今年以來(lái)，小區(qū)已就多項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量問(wèn)題向物業(yè)公司提出溝通整改函，截至業(yè)主大會(huì)召開(kāi)日未能得到有效解決。這成為業(yè)主們放棄續(xù)聘的原因之一。

“10年來(lái)，小區(qū)每一天都發(fā)生變化，痛并快樂(lè)著；公司根據(jù)康城小區(qū)總體工作格局，優(yōu)化核心管理人員，承諾將投資資金助力小區(qū)升級(jí)改造。”深圳碧桂園盛孚物業(yè)服務(wù)有限公司上海分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)碧桂園盛孚物業(yè)）在小區(qū)張貼的《我們的十年故事》中表示。

上海康城小區(qū) 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

此前已換過(guò)兩次物業(yè)

康城小區(qū)位于閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)，是上海最大單體居住社區(qū)，建筑面積達(dá)到208萬(wàn)平方米，總規(guī)劃戶(hù)數(shù)1.25萬(wàn)戶(hù)，實(shí)際居住人口近4萬(wàn)人，設(shè)有4處居委會(huì)、1個(gè)業(yè)委會(huì)和1家物業(yè)公司。

康城小區(qū)是上海福利分房時(shí)代之后的第一批商品房小區(qū)，自1999年首次開(kāi)盤(pán)，到四期最后一批房源售罄，建設(shè)周期和銷(xiāo)售跨度在上海樓市中也屬少有。小區(qū)共建有288棟住宅樓，內(nèi)部配套有公立幼兒園和中小學(xué)、超市等。

9月3日，每經(jīng)記者從小區(qū)東南角出發(fā)，半個(gè)多小時(shí)才走出小區(qū)，路上有三位一期居民在討論更換物業(yè)公司的問(wèn)題。

據(jù)他們反映，這兩年，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有所下降，物業(yè)服務(wù)人員的處理反饋速度遲緩，特別是在維修資金方面支取不太透明。

另一位居住在三期的業(yè)主表示，不再續(xù)聘老物業(yè)是業(yè)主們自己的決定，主要是希望新的物業(yè)公司將小區(qū)管理得更好。

由于小區(qū)體量大、管理難，康城小區(qū)曾經(jīng)存在秩序混亂、群租、居改非、違章搭建等亂象。據(jù)克而瑞物管，上?？党亲詮?011年開(kāi)始，前后對(duì)小區(qū)內(nèi)的群租情況整治不少于10次，小區(qū)最高峰時(shí)期的群租戶(hù)數(shù)達(dá)到1600多戶(hù)。2015年，小區(qū)接報(bào)入室盜竊案185起，居住安全堪憂。

每經(jīng)記者采訪了解到，這已不是康城小區(qū)第一次調(diào)換物業(yè)公司。

交房入住的20多年里，康城小區(qū)經(jīng)歷了贏多利物業(yè)、外高橋物業(yè)和盛孚物業(yè)（2021年被碧桂園服務(wù)收購(gòu)），在業(yè)主、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、物業(yè)公司和莘莊鎮(zhèn)相關(guān)部門(mén)的共同努力下，小區(qū)亂象得到明顯改善。

上?？党切^(qū) 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

據(jù)康城小區(qū)居委會(huì)一位負(fù)責(zé)人介紹，盛孚物業(yè)于2013年開(kāi)始與小區(qū)簽訂服務(wù)合同，2023年合同到期后，由于沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決，就一直維持著物業(yè)服務(wù)。

據(jù)上?？党堑谖鍖脴I(yè)主委員會(huì)8月26日發(fā)布的公告顯示，經(jīng)小區(qū)業(yè)主投票，總發(fā)放票數(shù)12152票中，有9350票同意不再續(xù)聘老物業(yè)。

至于不再續(xù)聘的原因，小區(qū)業(yè)委會(huì)提供的公開(kāi)信息顯示，康城業(yè)委會(huì)收到很多業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)的投訴，業(yè)委會(huì)開(kāi)展了相關(guān)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)小區(qū)確實(shí)存在若干問(wèn)題，且在多次與物業(yè)負(fù)責(zé)人溝通后，也未看到明顯改進(jìn)。

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的不足之處，主要體現(xiàn)在工程維修、保潔、保安、綠化、物業(yè)管理處客服問(wèn)題以及維保、維修費(fèi)用的支付等方面。

康城小區(qū)業(yè)委會(huì)表示，碧桂園盛孚物業(yè)數(shù)月甚至半年未支付外委單位的人員費(fèi)用和維保養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)維修資金賬戶(hù)已支付的工程維修費(fèi)用被留存在碧桂園物業(yè)賬戶(hù)數(shù)月之久。

舊合同去年6月到期，將繼續(xù)參與投標(biāo)

不過(guò)，服務(wù)10年，物業(yè)公司也有諸多不舍。

每經(jīng)記者在小區(qū)注意到碧桂園盛孚物業(yè)的一封公開(kāi)信，題目是《我們的十年故事》。信中指出，盛孚物業(yè)與康城小區(qū)攜手共進(jìn)10年風(fēng)雨，小區(qū)所有的改變都是從行動(dòng)開(kāi)始的。在與康城業(yè)主的多元共治下，小區(qū)曾經(jīng)屢見(jiàn)不鮮的“居改非”觀象早已鮮有發(fā)生、大額盜竊也不再發(fā)生、“最受小偷歡迎社區(qū)”的稱(chēng)號(hào)也已摘帽。

碧桂園盛孚物業(yè)認(rèn)為，10年來(lái)，上海康城在小區(qū)大門(mén)、治安案件、內(nèi)部環(huán)境、電梯維護(hù)和道路安全等八個(gè)方面有所提升。今年5月，公司為了提升服務(wù)水平，進(jìn)行了物業(yè)核心人員優(yōu)化調(diào)整，推出了社區(qū)網(wǎng)格化管理策略。調(diào)任的大項(xiàng)目經(jīng)理在任期45天內(nèi)，完成了16項(xiàng)重點(diǎn)工作。

“未來(lái)公司將積極配合機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)消防管道改造驗(yàn)收、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)升級(jí)改造、補(bǔ)種綠植、保安崗?fù)じ脑?、配套娛?lè)場(chǎng)所翻新、河道景觀處理、喬木回縮等方面累計(jì)投入百萬(wàn)元以上資金。”公開(kāi)信最后提到。

碧桂園服務(wù)在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，我司旗下盛孚物業(yè)與上?？党堑奈飿I(yè)服務(wù)合同自2013年開(kāi)始，去年6月到期后處于提供事實(shí)服務(wù)狀態(tài)。由于舊合同到期，業(yè)委會(huì)擬重新啟動(dòng)下一階段物業(yè)公司選聘。

對(duì)于前一階段盛孚物業(yè)服務(wù)未能取得上?？党菢I(yè)主、業(yè)委會(huì)認(rèn)可，我們深表歉意，并從集團(tuán)層面進(jìn)行深度反思，已采取整改措施包括：

重新任命上海區(qū)域負(fù)責(zé)人，康城項(xiàng)目由集團(tuán)總部直管。

針對(duì)康城業(yè)委會(huì)提出問(wèn)題逐一提出切實(shí)可行的解決方案：

如對(duì)社區(qū)進(jìn)行網(wǎng)格化劃分管理，解決寵物糞便造成的環(huán)境問(wèn)題；重新規(guī)劃小區(qū)綠化方案，目前小區(qū)南門(mén)、北門(mén)綠化帶已煥然一新；以每3天一個(gè)水系的改造速度進(jìn)行水系清理煥新，解決小區(qū)內(nèi)66個(gè)大型水系未設(shè)置出入水口帶來(lái)的水系環(huán)境問(wèn)題，上述服務(wù)改進(jìn)已得到業(yè)主認(rèn)可。

目前業(yè)委會(huì)初步投票結(jié)果已知悉，待政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行復(fù)核和確認(rèn)。我們將積極參與康城后續(xù)物業(yè)服務(wù)合同的招投標(biāo)工作，已制定全新的社區(qū)服務(wù)方案，計(jì)劃引入智能物聯(lián)的安防、保潔、門(mén)禁等系統(tǒng)，解決開(kāi)放性社區(qū)停車(chē)管理難等問(wèn)題，以科技為社區(qū)交通賦能提速，搭建數(shù)字化閉環(huán)管理體系，保障業(yè)主訴求得到及時(shí)響應(yīng)，服務(wù)效果可視化、可追蹤、可監(jiān)督，以實(shí)際行動(dòng)爭(zhēng)取廣大業(yè)主的支持和認(rèn)可。

中物智庫(kù)高級(jí)研究員宋子謙認(rèn)為，按照上海康城目前1.9元/平方米/月的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，物業(yè)公司每年取得的物業(yè)費(fèi)額度約4000萬(wàn)元，足夠維持小區(qū)良好管理，而且難度并不大。之所以出現(xiàn)不再續(xù)聘的情況，一方面與物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量下降有關(guān)，另一方面也可能與現(xiàn)階段一些新物業(yè)公司愿意“帶資進(jìn)場(chǎng)”有關(guān)。

“通過(guò)更換新的物業(yè)公司，小區(qū)有額外資金解決道路、綠化等歷史遺留問(wèn)題。”宋子謙表示，有些問(wèn)題往往是無(wú)法通過(guò)支取維修資金解決的。

（每經(jīng)記者陳利對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝