每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之下，物業(yè)行業(yè)同樣受到波及。

中物智庫數(shù)據(jù)顯示，2024上半年，62家上市物企（不含披露年份不全的兩家新上市物企）營業(yè)收入總額達1452.17億元，同比增長6.25%，增速進一步放緩；凈利潤總額90.06億元，同比下降30.93%，降幅明顯。

“2024年上半年確實比去年同期更加艱難，上市物企的發(fā)展狀況呈現(xiàn)出增長放緩、利潤下滑、業(yè)務調(diào)整和財務壓力加大等特點。”中物智庫創(chuàng)始人楊熙向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，但也有一些企業(yè)通過戰(zhàn)略調(diào)整和業(yè)務創(chuàng)新實現(xiàn)了業(yè)績的逆勢增長。“期望下半年，物企能夠通過優(yōu)化服務和提升項目質量來滿足客戶需求，走出當前困境。”

“增收不增利”凸顯

上半年，上市物企營收增速進一步放緩，凈利潤降幅明顯。

中物智庫數(shù)據(jù)顯示，2024上半年，62家上市物企（不含披露年份不全的兩家新上市物企）營業(yè)收入總額達1452.17億元，同比增長6.25%（上年同期增速8.59%），增速進一步放緩。

其中，營收超百億元的上市物企僅有碧桂園服務、萬物云兩家，分別為210.46億元、175.6億元；有7家物企營收超50億元，14家物企營收在均值22.81億元以上。

與此同時，包括金科服務、世茂服務、正榮服務、時代鄰里等在內(nèi)的17家物企收入同比呈現(xiàn)負增長，其中朗詩綠色生活、方圓生活服務、弘陽服務、宋都服務四家企業(yè)營收同比降幅均超過10%。

從凈利潤方面來看，上半年62家上市物企凈利潤總額90.06億元，同比下降30.93%（上年同期增速0.16%，2023年增速-1.57%），且降幅明顯。同時這也是2021年以來物企半年凈利潤總額首次跌破100億元，行業(yè)“增收不增利”困境顯著。

其中，華潤萬象生活盈利能力優(yōu)勢依舊保持，2024年上半年以凈利潤19.2億元穩(wěn)居首位，而36.41%的增速，高出同期營收增速約20個百分點。

上半年共有6家物企虧損，36家物業(yè)凈利潤負增長。其中，雅生活服務、融創(chuàng)服務和金科服務凈虧損金額分別為15.32億元、4.6億元和1.9億元。

超五成物企上半年凈利潤同比下滑，其中融信服務凈利潤下滑1002.9%，下滑幅度最大。而在凈利潤同比增長的30家物企中，佳兆業(yè)美好、建業(yè)新生活和時代鄰里的增幅分別達到了152.3%、136.5%和117.5%。

具體來看，雅生活服務迎來上市6年以來的首次虧損。對此雅生活服務表示，由于在2024年5月之前，雅生活關聯(lián)方雅居樂一直如約償債，因此雖然房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，雅生活服務兩年來并未對關聯(lián)方款項大額計提。但是進入2024年，雅居樂無力于5月13日償還一筆票據(jù)利息而首現(xiàn)債務違約，至此雅生活服務不得不開始計提壞賬，報告期內(nèi)僅金融資產(chǎn)減值損失計提金額同比增加6223.6%至28.84億元。此外，其他業(yè)務板塊受到經(jīng)濟環(huán)境和服務品質提升影響利潤率承壓。

融創(chuàng)服務在2023年同比扭虧后，今年上半年再次虧損1.9億元。盡管在2023年中期業(yè)績會上，融創(chuàng)服務管理層就曾表示不會出現(xiàn)因關聯(lián)方大額計提減值的情況，但從今年的中報來看，關聯(lián)方依然對公司有著重要影響。報告期內(nèi)，融創(chuàng)服務金融資產(chǎn)減值虧損凈額約為11.37億元，來自關聯(lián)方金融資產(chǎn)減值虧損凈額約9.54億元，占比達到了83.9%。

對此，融創(chuàng)服務管理層在業(yè)績會上回應稱：“關聯(lián)地產(chǎn)公開債進行展期，回款速度低于之前預期。同時，地產(chǎn)公開債價格作為減值模型的重要參考因素，上半年價格進一步下跌。考慮這些因素，對于關聯(lián)方應收賬款，進一步減值撥備。”

“上游房地產(chǎn)深度調(diào)整，直接導致物業(yè)企業(yè)管理面積增速放緩及非業(yè)主增值服務的萎縮。另外，外拓困難重重，并購市場冷淡，物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整主動放棄一些效益不佳的項目。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟在接受每經(jīng)記者采訪時表示，同時，計提應收賬款減值準備及商譽減值準備、高毛利業(yè)務如社區(qū)增值開展未達預期、成本持續(xù)增加等多方面因素，導致物業(yè)企業(yè)增收不增利依然延續(xù)。

應收賬款大幅增長

值得注意的是，上半年物企現(xiàn)金流也在縮緊。

據(jù)中物智庫統(tǒng)計，截至2024上半年，62家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額1050.20億元，較去年同期的1095.67億元下降4.15%，較2023年底的1226.04億元下降14.34%。其中，萬物云以121.97億元居首位，碧桂園服務和保利物業(yè)均超百億元。

應收賬款與企業(yè)現(xiàn)金流表現(xiàn)密切相關。上半年62家物企應收賬款及票據(jù)總額1040.69億元，同比增長12.22%，較2023年底上漲20.92%。其中，52家物業(yè)企業(yè)應收賬款周轉天數(shù)均值為128天，與去年同期124天相比有所上升。

如碧桂園服務上半年在計提了34.6億元的減值撥備后，貿(mào)易應收款規(guī)模依然達到了185億元，較2023年末增加了21.22億元，其中來自第三方應收款約190億元，計提了13億元的減值撥備。同期，萬物云貿(mào)易應收款和應收票據(jù)增長了39.3%，在計提5.4億元的減值撥備前，關聯(lián)方的應收賬款有38.2億元，較2023年末增長53.5%。

保利物業(yè)的回款壓力主要來自第三方，上半年其第三方貿(mào)易應收款項為28.9億元，較2023年末增長了50.5%。而建發(fā)物業(yè)上半年來自關聯(lián)方的貿(mào)易應收款為4.28億元，對比2023年末，增速達到了144.5%。

記者注意到，上半年物企來自關聯(lián)方的應收賬款依然占據(jù)相當大的比例。中信證券研報數(shù)據(jù)顯示，2024年中期樣本物企關聯(lián)方貿(mào)易應收款相較于去年同期增長了20.6%，增速相較于2023年全年增長了3.7個百分點，存量貿(mào)易應收款相對于企業(yè)凈利潤比例仍然龐大。

為改善現(xiàn)金流，物企也想了不少辦法：一方面繼續(xù)退出低效益項目。如上半年萬物云就退出17個住宅、44個物業(yè)及設施管理項目，金科服務退出了近3000萬平方米的在管項目；另一方面，降低貿(mào)易應收款的規(guī)模，

碧桂園服務總裁徐彬淮就強調(diào)，下半年將加大對物業(yè)費預存方面的吸引力，通過更多活動帶動物業(yè)費預存，保證小業(yè)主收繳回到健康的水平。針對風險客商，碧桂園服務還成立了追討欠款委員會，除了總裁徐彬淮，其成員還包括執(zhí)行董事肖華、獨立非執(zhí)行董事芮萌，以及兩名核心管理層，全面推進各項欠款追討。

綠城服務首席財務官夏云表示，今年回款工作的目標為全年綜合收繳率提升一個點，以及應收賬款余額增速低于整體營收增速。下半年，公司將從回款意愿、回款策略與工具、考核機制三個方面加強回款工作，預計到年底賬面現(xiàn)金會有進一步增加，預測較2023年底會有15%以上的增長幅度。

“物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展邁入高質量增長新常態(tài)，物業(yè)企業(yè)適時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，主動退出低質效項目，是對行業(yè)發(fā)展規(guī)律的深刻理解和積極應對。”牛曉娟指出，面對關聯(lián)方應收賬款回款難、資金鏈壓力增大等多重挑戰(zhàn)，回歸現(xiàn)金流邏輯，嚴控經(jīng)營風險，物業(yè)企業(yè)強化催收機制、合理配置資源，確保企業(yè)運營的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

中物智庫則認為，在當前市場環(huán)境中，物企要想尋找成長突破，強化抵御下行壓力的韌勁，不僅要加強獨立性、夯實基礎盤、提高服務力，也要開源尋找到新的增長機會。此外，物企還需要緊跟市場趨勢，不斷調(diào)整和優(yōu)化自身的發(fā)展戰(zhàn)略，以適應不斷變化的市場環(huán)境。

截至2024年8月31日，64家上市物企總市值為2268.91億港元，相較去年同期下降30.84%。其中，華潤萬象生活市值持續(xù)保持第一，達591.17億港元；萬物云、中海物業(yè)、碧桂園服務、保利物業(yè)、綠城服務及招商積余均破百億港元。13家企業(yè)市值較去年同期增加，51家企業(yè)同比減少。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝