每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

9月14日上午，上海今年第五批次集中供地完成兩幅地塊出讓?zhuān)偝鲎尳?4.28萬(wàn)平方米，總土地出讓金額120.26億元。

其中，靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊樓面價(jià)高達(dá)11.41萬(wàn)元/平方米，僅次于徐匯區(qū)斜土街道原小米總部地塊，為全國(guó)樓面價(jià)第二高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，最終，該地塊經(jīng)過(guò)163輪激烈競(jìng)爭(zhēng)，被招商蛇口與南通瑞城聯(lián)合體以總價(jià)56.6億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到31.2%。另一幅同樣位于靜安區(qū)的靈石社區(qū)地塊，被中建玖合以底價(jià)63.66億元收入囊中。

新規(guī)則實(shí)施以來(lái)第一拍

根據(jù)公告，靜安區(qū)曹家渡社區(qū)C050301單元9A-20地塊的用地面積18502平方米，容積率2.68，規(guī)劃建面49585平方米，起拍價(jià)約43.14億元，起始樓面價(jià)約87000元/平方米，地塊需配建500平方米公共服務(wù)設(shè)施。

該地塊位于上海軌交14號(hào)線武定路站附近，距離市中心靜安寺站僅一站距離，周邊交通便利，商圈成熟，新房供應(yīng)稀缺。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，曹家渡板塊是成熟區(qū)域，常年沒(méi)有土地出讓?zhuān)虼诉@幅地塊一亮相就受到市場(chǎng)關(guān)注。該土地是純住宅地塊，含金量較高。曹家渡板塊處于普陀、長(zhǎng)寧和老靜安交界處，對(duì)比原先老靜安的其他板塊關(guān)注度稍弱，商業(yè)氛圍、城市界面和南京西路板塊有很大差異。不過(guò)，該板塊居住氛圍不錯(cuò)，區(qū)域內(nèi)又有重點(diǎn)小學(xué)加持，受到改善客群關(guān)注。

“雖然地塊吸引4家競(jìng)買(mǎi)人參與，但拍賣(mài)過(guò)程還是比較謹(jǐn)慎。比如保利發(fā)展和上海建工聯(lián)合體沒(méi)有報(bào)價(jià)幾次。”盧文曦認(rèn)為，從樓板價(jià)角度來(lái)看，該項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目接近14萬(wàn)元/平方米，實(shí)際上利潤(rùn)空間已然見(jiàn)頂，“招商蛇口敢于拿下，可能是因?yàn)樵谑袇^(qū)內(nèi)做過(guò)不少高端產(chǎn)品，具備溢價(jià)能力，未來(lái)售價(jià)超過(guò)14萬(wàn)元/平方米是大概率事件。”

靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊位于靜安大寧板塊，屬于內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間，地塊的用地面積31603平方米，容積率2.95，規(guī)劃建面93228平方米，起拍價(jià)約63.66億元，起始樓面價(jià)約68280元/平方米。該地塊由中建玖合底價(jià)競(jìng)得，成交總價(jià)63.66億元，成交樓面價(jià)68280元/平方米。

此次土拍是上海實(shí)行“雙高雙競(jìng)”規(guī)則以來(lái)第一場(chǎng)土拍，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，兩幅地塊都沒(méi)有觸發(fā)第二輪競(jìng)高品質(zhì)階段，也沒(méi)有觸發(fā)價(jià)高者得，這說(shuō)明房企拿地雖然積極，但也理性不少。

中建玖合首進(jìn)中心城區(qū)

值得一提的是，此次是中建玖合時(shí)隔兩年在上海補(bǔ)倉(cāng)，首進(jìn)中心城區(qū)。

回顧中建玖合上一輪在上海拿地是2022年9月，與萬(wàn)科聯(lián)合操盤(pán)理想之地項(xiàng)目，四開(kāi)四罄。

據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì)，中建玖合2021年首入上海，一直在外環(huán)以外區(qū)域投資布局。重點(diǎn)布局臨港新片區(qū)的3處地塊，包括聯(lián)合拿下滴水湖地標(biāo)雙塔總部辦公西島地塊、總價(jià)70億元在103片區(qū)和書(shū)院鎮(zhèn)各拿下2宗宅地，總面積541.56畝。但由于市場(chǎng)整體下行，兩處項(xiàng)目去化速度較慢，后期需要大幅度降價(jià)才能走量，極大影響了資金周轉(zhuǎn)速度和利潤(rùn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，土拍結(jié)束后，中建玖合發(fā)文表示，這是公司進(jìn)入上海市場(chǎng)以來(lái)，獲取的第6個(gè)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，標(biāo)志著公司落子一線城市、核心區(qū)域的重大突破，對(duì)于公司深耕華東區(qū)域具有重要戰(zhàn)略意義。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月中建玖合位于臨港新片區(qū)的中建玖里書(shū)香項(xiàng)目共計(jì)成交房源130套，均價(jià)3.09萬(wàn)元/平方米。

據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)，9月1日~14日，中建玖里書(shū)香的銷(xiāo)售簽約次數(shù)已達(dá)到111次，高于過(guò)去兩年該項(xiàng)目月均銷(xiāo)量數(shù)倍。

據(jù)項(xiàng)目業(yè)主反映，項(xiàng)目正在以工抵房名義變相降價(jià)賣(mài)房，比如原來(lái)總價(jià)300萬(wàn)元的房源，工抵房只需要180萬(wàn)元，相當(dāng)于六折銷(xiāo)售。

對(duì)于項(xiàng)目降價(jià)銷(xiāo)售，記者聯(lián)系中建玖合采訪并發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿，公司方面暫未作出回應(yīng)。