每經(jīng)AI快訊，中國(guó)銀河09月24日發(fā)布研報(bào)，給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦評(píng)級(jí)。

事件：2024年9月24日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，央行、金管局、證監(jiān)會(huì)等部門介紹金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況。央行會(huì)同金融監(jiān)管總局出臺(tái)五項(xiàng)房地產(chǎn)金融的政策。

集中出臺(tái)政策全方位支持房地產(chǎn)行業(yè)。2024年9月24日，央行會(huì)同金融監(jiān)管總局出臺(tái)五項(xiàng)房地產(chǎn)金融的新政策：引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%、延長(zhǎng)兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件的期限、優(yōu)化保障性住房再貸款政策、支持收購(gòu)房企存量土地。如上5條新政分別針對(duì)樓市存量市場(chǎng)、樓市需求側(cè)、樓市供給側(cè)、樓市庫(kù)存?zhèn)纫约胺科蟠媪客恋亟o予支持。

存量：降低居民房貸壓力。央行提到引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率，至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，央行預(yù)計(jì)此次降存量房貸利率有望惠及5000萬(wàn)戶家庭，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)約為1500億元左右，或?qū)⑻岣呔用穹抠J外的可支配收入，有助于擴(kuò)大居民端的消費(fèi)和投資，間接維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

增量：持續(xù)支持改善性購(gòu)房需求。央行提到，全國(guó)層面的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將不再區(qū)分首套房和二套房，最低首付比例統(tǒng)一為15%。此前，517政策下，首套房和二套房的首付比例最低分別為15%、25%,此次將首套房和二套房的最低首付比例統(tǒng)一調(diào)整為15%,主要降低二套購(gòu)房者的購(gòu)房門檻，改善性住房需求得到進(jìn)一步的支持。目前，四個(gè)一線城市的二套房首付比例分別為北京35%(五環(huán)以外30%)、上海35%(部分區(qū)域30%)、廣州25%、深圳30%。在因城施策的背景下，部分高能級(jí)城市的改善性需求有望釋放。在目前的政策下，若房企加大推盤和去化力度，樓市整體成交或?qū)⒌玫接行嵴瘛?/p>

供給：持續(xù)支持房地產(chǎn)行業(yè)。此前央行曾出臺(tái)“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的相關(guān)政策。此次將兩個(gè)政策的到期日期由2024年12月31日延續(xù)到2026年12月31日。金融16條主要從融資、保交樓等方面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸政策主要針對(duì)房企融資端予以支持。我們認(rèn)為，此次延長(zhǎng)政策到期日表明央行和金融監(jiān)管總局對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)支持。

庫(kù)存：加快推動(dòng)收儲(chǔ)去化。央行將保障性住房再貸款中央行出資的比例由60%提高到100%。5月17日，央行宣布設(shè)立3000億保障性住房再貸款，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此前央行的出資比例為60%,即商業(yè)銀行發(fā)放貸款中的60%來(lái)自央行；此次將央行出資比例提高至100%后，商業(yè)銀行發(fā)放貸款中的100%來(lái)自央行。因此，收購(gòu)資金的成本有望進(jìn)一步降低，收購(gòu)主體的收購(gòu)意愿或?qū)⑻岣?，商品房的收?chǔ)去庫(kù)存進(jìn)程有望加快。

土地：房企土地收購(gòu)政策空間打開。央行和金融監(jiān)管總局將研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，必要的時(shí)候也可以由央行提供再貸款支持。土地是房企表內(nèi)重要的存量資產(chǎn)之一，若出臺(tái)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地的政策并提供相應(yīng)的貨幣支持，房企的存量土地資產(chǎn)有望得到盤活，房企的資金壓力有望得到緩解。我們認(rèn)為，目前該項(xiàng)政策依舊處于研究階段，房地產(chǎn)行業(yè)的政策空間進(jìn)一步打開。

投資建議：央行會(huì)同金融監(jiān)管總局出臺(tái)房地產(chǎn)金融新政，針對(duì)樓市的需求側(cè)和供給側(cè)、房屋的去化收儲(chǔ)以及土地市場(chǎng)進(jìn)行全方位的支持。我們認(rèn)為此次政策的影響范圍較廣、作用力度較大，隨著政策的逐漸推進(jìn)落地，效果或有望逐漸呈現(xiàn)。我們認(rèn)為，政策有望對(duì)行業(yè)改善起積極作用，行業(yè)估值或有望修復(fù)。頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力具有資金優(yōu)勢(shì)，市占率有望進(jìn)一步抬升。我們看好：招商蛇口、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科A、濱江集團(tuán)、新城控股、招商積余；建議關(guān)注：1)優(yōu)質(zhì)開發(fā)：綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展；2)優(yōu)質(zhì)物管：華潤(rùn)萬(wàn)象生活；3)優(yōu)質(zhì)商業(yè)：張江高科、恒隆地產(chǎn)；4)代建龍頭：綠城管理控股；5)中介龍頭：貝殼-W、我愛我家。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策推動(dòng)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、因城施策不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資金到位不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——1.5億人大利好！央行降存量房貸利率，每年節(jié)約1500億元利息！銀行“讓利”之后，存款利息要接著降？

(記者 王曉波)

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