每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入存量時代，處于‘成熟’向‘過剩’穿越的周期性關(guān)鍵性時刻，市場環(huán)境瘋狂內(nèi)卷。”

9月25日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“2024第十四屆中國價值地產(chǎn)年會——AI賦能地產(chǎn)新生力”上，新大正物業(yè)集團(tuán)市場營銷中心負(fù)責(zé)人汪英武分享了主題為“把握存量時代機(jī)會、穿越行業(yè)周期”的演講。

汪英武表示：“對于物業(yè)行業(yè)而言，這是一個不確定的時代，只有不斷增強(qiáng)核心競爭能力才能創(chuàng)造確定；這是一個最壞的時代，也是一個最好的時代，只有堅持長期主義者才能穿越周期。”

新大正物業(yè)集團(tuán)市場營銷中心負(fù)責(zé)人汪英武 圖片來源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝

“要培養(yǎng)摘取高枝之果的專業(yè)能力”

汪英武是物業(yè)管理行業(yè)的老兵，從業(yè)已超25年，面對城鎮(zhèn)化進(jìn)程增速減緩和房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性縮表，以及社會對城市治理需求不斷提升的市場變化，早在2018年底，汪英武就提出，物業(yè)企業(yè)在保持增量住宅物業(yè)市場穩(wěn)健增長的同時，要深挖存量市場非住物業(yè)和開拓城市服務(wù)。

“從行業(yè)的生命周期理論來看，每一個行業(yè)都會經(jīng)歷這樣一個時代：從行業(yè)誕生到慢慢探索、發(fā)展，到成熟再到過剩，然后大量地洗牌退出。無論是消費(fèi)品行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)，還是物業(yè)行業(yè)，均是如此。”

從1981年中國物業(yè)管理開始出現(xiàn)，到上世紀(jì)90年代開始探索，以及到2000年隨著中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展之后，到如今進(jìn)入成熟階段。但與此同時，房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整階段，增量市場嚴(yán)重縮表，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入存量時代，行業(yè)競爭日趨激烈、利潤開始下滑。

“增量時代是由供給來決定的，存量時代一定是由需求來決定的。”汪英武指出：“當(dāng)前物業(yè)行業(yè)正處于‘成熟’向‘過剩’穿越的周期性關(guān)鍵性時刻，物業(yè)管理企業(yè)從曾經(jīng)的超20萬家逐步淘汰、并購，最終逐步減少。”

在汪英武看來，未來物業(yè)行業(yè)將形成兩種結(jié)構(gòu)：一種是行業(yè)平臺型的頭部企業(yè)（如碧桂園服務(wù)、萬物云等），多業(yè)態(tài)發(fā)展、多要素整合；另一種就是在細(xì)分領(lǐng)域具有核心競爭力的、獨角獸的專業(yè)企業(yè)（如新大正等），專注于智慧城市公共空間與建筑設(shè)施的運(yùn)營和管理。“在這一過程中，還有一個特點就是利潤一定是合理的。如今我們談高質(zhì)量發(fā)展，就是充滿低垂之果的時代結(jié)束，要培養(yǎng)摘取高枝之果的專業(yè)能力。”

此外，汪英武還表示，過去40年物業(yè)行業(yè)并沒有形成真正的市場，大多是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬企業(yè)，圍繞開發(fā)商做服務(wù)。如今當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)收縮，與之相關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)減少，需要物企“靠天吃飯、靠市場吃飯”自力更生時，行業(yè)真正的市場競爭才剛剛開始。“只有市場化，這個行業(yè)才是健康的。”

“新大正是一家完全市場化，沒有開發(fā)商背景，在市場中自力更生、自我發(fā)展，具有絕對市場競爭力的上市企業(yè)，這也是其吸引我加入的重要原因之一。”汪英武說。

“存量市場的競爭重點在非住領(lǐng)域”

“未來物業(yè)行業(yè)的競爭在存量市場，而存量市場的競爭重點則在非住領(lǐng)域。”

據(jù)汪英武介紹，在過去一個月，新大正市場數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，行業(yè)中參與非住領(lǐng)域的投標(biāo)企業(yè)數(shù)量明顯增多。“但市場份額有限，企業(yè)想擁有市場占比，就要保證其自身在生產(chǎn)資源分配效率上的資質(zhì)能力，從而可以參與市場公開招投標(biāo)，也才能保證企業(yè)市場競爭力的護(hù)城河。”

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，政府用于城市公共服務(wù)事務(wù)支出財政預(yù)算整體平穩(wěn)逐年增長，2022年公共服務(wù)財政支出約2萬億元，這一市場規(guī)模相較1.69萬億元的居住物業(yè)服務(wù)市場更具成長空間及擴(kuò)展想象力。

“公共服務(wù)類財政支出的市場規(guī)模，已超過傳統(tǒng)物業(yè)管理認(rèn)為的住宅業(yè)務(wù)規(guī)模。”事實上，早在2018年，汪英武就提出了物業(yè)企業(yè)可“跨界”進(jìn)入城市服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展趨勢判斷，以一體化服務(wù)模式、數(shù)字化賦能、共享生態(tài)體系、精細(xì)化社區(qū)治理的城市公共服務(wù)解決方案，有效解決城市碎片化治理難題。同進(jìn)，還在物業(yè)行業(yè)率先推出城市服務(wù)產(chǎn)品——“城市共生計劃”，開創(chuàng)了中國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)軍城市服務(wù)領(lǐng)域的先河

如今來看，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展也驗證了這一預(yù)判的前瞻性。但汪英武也指出：“非住領(lǐng)域的競爭核心還是在于專業(yè)能力，特別是在某一細(xì)分領(lǐng)域具不具備核心競爭力。”

作為首家登陸A股市場、專注于公建物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的上市公司，新大正一直堅持其在航空物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、辦公物業(yè)、公共物業(yè)、醫(yī)養(yǎng)物業(yè)等城市公共服務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)能力構(gòu)建，聚焦這些細(xì)分領(lǐng)域的能力深耕，并致力于成為這些細(xì)分領(lǐng)域賽道的佼佼者。

除了專業(yè)能力，汪英武表示，物業(yè)行業(yè)還面臨服務(wù)能力、創(chuàng)新能力等方面的問題。“增量時代靠規(guī)模，存量時代靠經(jīng)營。我們物業(yè)同行都要去思考如何利用科技提效、資產(chǎn)經(jīng)營、空間運(yùn)營去增強(qiáng)企業(yè)競爭力，這是我們未來需要去思考的。”

在關(guān)于“人”的經(jīng)營上， 汪英武指出，物業(yè)服務(wù)是靠人服務(wù)的，如何在滿足人的欲望和合法的前提下將其動能激發(fā)出來，是企業(yè)需要考慮的問題。

“我們通過推行城市合伙人機(jī)制，激發(fā)員工的內(nèi)部創(chuàng)業(yè)活力，從而推動整個業(yè)務(wù)的發(fā)展。”據(jù)汪英武介紹，目前新大正從集團(tuán)到城市公司到項目均采取了合伙人機(jī)制，通過合伙人機(jī)制以及內(nèi)部其他創(chuàng)新措施，公司上半年實現(xiàn)了10%左右的項目增長，保持穩(wěn)健發(fā)展。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝