每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

這兩天，陸續(xù)有3組買房人約上海房東藍(lán)女士10月7日當(dāng)面洽談，這次她的心理價(jià)位又從220萬元漲到了250萬元。

“是他們主動(dòng)約我！”10月4日，藍(lán)女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，就在半個(gè)月前，還有買家通過中介找到藍(lán)女士砍價(jià)，問210萬元賣不賣，一時(shí)間讓藍(lán)女士無法接受，甚至猶豫要不要趁早賣了。

而新政出臺后，購房者的熱情又被點(diǎn)燃了，盡管藍(lán)女士已經(jīng)表明了漲價(jià)意愿，預(yù)約看房的電話還是多得不得了。

編者注：9月29日，上海發(fā)布七條樓市松綁政策。其中，非滬籍居民購買外環(huán)外住房社?；騻€(gè)稅年限“3改1”；二套房最低首付比例20%；增值稅征免年限“5改2”。

跳價(jià)30萬元，留足安全墊

“滬七條”新政一出，二手房跳漲的消息第一時(shí)間充斥各社交媒體平臺。

上海楊浦區(qū)一位資深中介人士劉意（化名）告訴每經(jīng)記者：“有外環(huán)房源之前掛牌455萬元，新政后漲到520萬元。這套房子沒滿5年，按照舊規(guī)則，要交5%左右增值稅，一般都是下家承擔(dān)稅費(fèi)，現(xiàn)在省了20多萬元增值稅，本來是件好事。”

“但是房價(jià)一下子漲了65萬元，下家買房成本不降反升，誰會(huì)愿意接手呢？”他說。

劉意透露，也有中環(huán)位置的個(gè)別房東湊熱鬧提價(jià)，之前掛牌560萬元，其實(shí)他的心理價(jià)位就是500萬元，但一直無人問津，現(xiàn)在把底價(jià)提到了550萬元。

部分房東跳價(jià)也有著自己的考量。“250萬元，談一談就要到240萬元，再談一談可能就是230萬元。”藍(lán)女士表示，也要為自己留足安全氣墊。

資深二手房交易經(jīng)紀(jì)李小憶對每經(jīng)記者分析：“對于二手房來說，外環(huán)外區(qū)域還有點(diǎn)利好，社保3年改1年，不過作用也有限。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，大多數(shù)買房人本身已有上海戶口，還有一部分在上海工作多年，具備購房資格，社保3改1并不會(huì)新增太多購買力。”

“股市再漲點(diǎn)，房價(jià)才有人推高”

但仍然有一些房東保持著冷靜。

幾位正在掛牌賣房的房東對每經(jīng)記者表示：

“不跳價(jià)，看房者寥寥，賣不出去。”

“等股市再多漲一點(diǎn)，房價(jià)才有人推高。”

以浦東新區(qū)為例，每經(jīng)記者在貝殼小程序看到，各大板塊中降價(jià)房源仍占有絕對高的比例。比如，截至9月末，浦東南面北蔡板塊降價(jià)房源985套，漲價(jià)房源僅59套，近一年來掛牌均價(jià)下跌11.1%；東北面金橋板塊，降價(jià)房源813套，漲價(jià)房源僅56套，掛牌均價(jià)下跌12.2%。

但多個(gè)區(qū)域，如徐匯區(qū)植物園、田林等“老破小”占較大比例的板塊，均有一定數(shù)量的漲價(jià)房源，但一般占總房源比例不超過10%。

事實(shí)上，無論是主動(dòng)“以價(jià)換量”，還是跳漲待價(jià)而沽，上海市場對于新政落地早有預(yù)期，從“止跌回穩(wěn)”定調(diào)開始，二手房成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已經(jīng)有了大幅拉升，并且在9月28日當(dāng)天達(dá)到了872套，成為近兩個(gè)多月來罕見的高點(diǎn)。

由于新政后僅一個(gè)工作日便進(jìn)入國慶長假，出游沖淡了購房熱度，每經(jīng)記者從上海網(wǎng)上房地產(chǎn)看到，上海二手房成交量在假期出現(xiàn)明顯下降，近幾日成交數(shù)量均為170套左右。

上海中原地產(chǎn)分析指出，當(dāng)前買賣雙方對交易價(jià)格認(rèn)同度不高，買家按九折“殺價(jià)”是常見尺度，八折也不少，因?yàn)閮r(jià)格談判進(jìn)入僵持的案例很常見。新政之后在交易環(huán)節(jié)可以省下很多成本，買賣雙方都會(huì)得到實(shí)惠，房價(jià)上的損失可以在交易中補(bǔ)回來，談判會(huì)順暢很多。

對于在本輪房價(jià)調(diào)整中“深跌”的老破小房源，克而瑞研究中心認(rèn)為，經(jīng)過近三年的房價(jià)調(diào)整，“老破小”租金收益將顯著高于存款利益。

“從上海‘老破小’含量最高的前10個(gè)租售活躍板塊看，2024年‘老破小’平均租售比為2%。浦東世博板塊租售比最高，已達(dá)2.4%；普陀曹陽板塊、甘泉宜川和光新板塊以及靜安彭浦板塊租售比均已超過2%。”克而瑞指出，“國內(nèi)進(jìn)入降息周期，2023年12月和2024年7月接連下調(diào)存款利率，目前收益最高的5年定期存款利率僅1.80%。一降一升之下，房東們的拋售動(dòng)力也將大幅減少。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝