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海南多地官宣取消住房限購政策,實(shí)施6年的“全域限購”開啟松綁模式

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-10-09 17:36:37

◎10月7日起,海南省文昌市取消購房資格審查及限購措施。此前,東方市、澄邁縣已相繼取消限購。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),未來海南更多地區(qū)將取消限購,三亞的限購政策也有望優(yōu)化。據(jù)公開數(shù)據(jù),全域限購6年來,海南省的房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)明顯下跌。

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

全域限購實(shí)施6年后,海南省宣布取消住房限購政策的市縣數(shù)量正在增加。

10月8日,據(jù)文昌房產(chǎn)公眾信息服務(wù)平臺(tái)微信公眾號(hào),自10月7日起,在文昌市購買商品住房不再進(jìn)行購房資格審查、不再限制購買套數(shù)等,且商品住房在取得不動(dòng)產(chǎn)證后即可上市交易。

此前的10月7日,海南省東方市、澄邁縣均宣布全面取消住房限購政策。此外,9月4日,??谑凶〗ň衷诋?dāng)?shù)夭糠址科蟠碜剷?huì)上宣布,凡落戶海南省的人員,自落戶之日起享受本地居民同等購房待遇。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡稱每經(jīng)記者或記者)注意到,海南作為“樓市調(diào)控最嚴(yán)省”,其實(shí)施6年的“全域限購”政策自去年底以來開始有所松動(dòng),包括限購最嚴(yán)格的五指山、保亭、白沙、瓊中等多個(gè)市縣陸續(xù)出臺(tái)政策松綁限購限售。目前在海南,三亞市仍未調(diào)整商品住房限購政策,主城區(qū)還保留著外地人5年社保限購的門檻。

多位業(yè)內(nèi)人士10月8日在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示,預(yù)計(jì)未來海南更多地區(qū)會(huì)陸續(xù)取消住房限購政策,“三亞市的住房限購政策同樣存在較大優(yōu)化空間和預(yù)期。”

三地取消限購,海南“全域限購”開始松綁

10月7日,據(jù)東方市人民政府網(wǎng)微信公眾號(hào),該市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整有關(guān)住房限制性措施的通知》,自10月6日起,購買該市行政區(qū)域內(nèi)的商品住房無需審核購房人資格。這也意味著,東方市全面取消限購措施。同時(shí)取消的還有商品住房轉(zhuǎn)讓限制年限規(guī)定,商品房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起即可轉(zhuǎn)讓。

來源:東方市人民政府網(wǎng)微信公眾號(hào)

同日,據(jù)澄邁縣人民政府網(wǎng)微信公眾號(hào),該縣發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》,宣布取消商品住房限購政策,購買商品住房(含新建商品住房和二手住房),無需審核購房人資格。同時(shí),取消商品住房(含新建商品住房和二手住房)轉(zhuǎn)讓限制年限規(guī)定(有限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的除外),自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(房屋所有權(quán)證)之日起即可轉(zhuǎn)讓。

來源:澄邁縣人民政府網(wǎng)微信公眾號(hào)

10月8日,文昌市發(fā)布《關(guān)于全面取消我市商品住房購買及交易限制政策的通知》,明確在該市購買商品住房不再進(jìn)行購房資格審查、不再限制購買套數(shù)等,且商品住房在取得不動(dòng)產(chǎn)證后即可上市交易。

來源:文昌房產(chǎn)公眾信息服務(wù)平臺(tái)微信公眾號(hào)

至此,東方市、澄邁縣、文昌市成為海南省三個(gè)率先全面解除商品住房限購政策的市縣。這也意味著,海南省自2018年4月22日起實(shí)施了6年的“全域限購”政策開始松綁。而在此之前,海南昌江縣、臨高縣兩地也曾對非海南戶籍居民放開限購。

今年5月,昌江縣發(fā)布通知明確,非海南戶籍居民購買該縣石碌鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)商品住房,提供至少一名家庭成員在本省累計(jì)12個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明的,執(zhí)行與本省戶籍居民相同的購房政策。9月9日,該縣進(jìn)一步發(fā)布通知提出,在全縣范圍內(nèi)購買單套面積超過(含)160平方米商品住房的家庭,不受戶籍和套數(shù)限制。

臨高縣則在9月24日發(fā)布通知明確,非海南戶籍居民家庭,可直接購買臨高主城區(qū)外商品住房;與企事業(yè)單位簽勞動(dòng)合同,可購買主城區(qū)內(nèi)商品住房,享受本地居民同等購房權(quán)益。

“取消限購或有望吸引更多外地購房者,尤其是具有旅居需求的部分客戶,有利于提升海南房地產(chǎn)交易的活躍度,對穩(wěn)定市場運(yùn)行具有積極作用。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示。

事實(shí)上,早在去年12月,海南就發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)工作的通知》,涉及優(yōu)化調(diào)整各市縣已出臺(tái)的、嚴(yán)于省級(jí)調(diào)整政策要求的相關(guān)條款,優(yōu)化調(diào)整二手房交易轉(zhuǎn)讓年限等限制性條件等10個(gè)方面。

今年1月,海口市發(fā)文明確,限售政策由此前的5年調(diào)整至2年;省外戶籍2年社?;騻€(gè)稅可在非限購區(qū)購房,主城限購區(qū)仍需5年社?;騻€(gè)稅,進(jìn)一步細(xì)化了限購范圍;取消離異限購,多孩家庭可多購買一套,另外還擴(kuò)大了未落戶的人才引進(jìn)購房范圍。

此后,臨高、瓊海、萬寧、儋州、陵水、定安、樂東、白沙、瓊中等多個(gè)市縣陸續(xù)出臺(tái)政策松綁限購限售,如海南省戶籍多孩家庭購房可多買一套、加大人才購房支持力度、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓不再限購、首套房首付比例最低20%等。

就連被譽(yù)為海南“最嚴(yán)限購”區(qū)域——海南中部生態(tài)核心區(qū)的五指山、保亭等市縣也出臺(tái)了相應(yīng)樓市優(yōu)化調(diào)整政策,此前只限當(dāng)?shù)鼐用褓徺I的商品住房,優(yōu)化調(diào)整為“面向本省戶籍居民家庭銷售”。

“這些地方取消限購可能是個(gè)開始。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析指出,預(yù)計(jì)未來海南更多地區(qū)會(huì)明確取消限購。

全域限購6年,房屋成交量跌超六成

每經(jīng)記者注意到,此次宣布全面取消住房限購政策的澄邁、東方和文昌,一直以來屬于海南樓市的熱點(diǎn)區(qū)域,在2018年海南省實(shí)施全域限購后,這些市縣的房地產(chǎn)銷售情況日趨下降。

海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,在實(shí)施全域限購前的2017年,澄邁、東方兩地分別實(shí)現(xiàn)房屋銷售面積331.41萬平方米、52.10萬平方米,銷售額分別為241.55億元、36.79億元。但到了2023年,兩地房屋銷售面積分別僅為53.22萬平方米、11.31萬平方米,銷售額分別為60.87億元、12.66億元,下滑十分明顯。

當(dāng)然,不僅僅是東方、澄邁兩地,整個(gè)海南省的房地產(chǎn)市場銷售均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

以實(shí)施“全域限購”的2018年為分界線,2017年海南全省房地產(chǎn)銷售面積及銷售額達(dá)到歷史最高位。海南官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年,海南全省房屋銷售面積2293萬平方米,較上年增長52%;銷售額2714億元,較上年增長82%。

而在2018年,海南全省房屋銷售面積縮減至1432萬平方米,較上年下降約38%;銷售額2083億元,較上年下降23%。到了2023年,海南省房地產(chǎn)銷售額為1493億元,銷售面積也一路下探至899萬平方米,相較2017年的最高點(diǎn)跌超60%。今年前8月,海南房屋銷售額約為909.7億元,同比下降8.4%,銷售面積則同比微升2.9%至587.12萬平方米。

“從2018年到現(xiàn)在,海南全域限購執(zhí)行時(shí)間非常持久。”海南省吉祥置業(yè)營銷負(fù)責(zé)人謝波在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示,海南本身是以外流市場為主,除海口有一部分剛性需求外,包括澄邁、文昌等地的本地客群極少,更多是依靠島外市場,購房者基本上是度假性質(zhì)的客群,因此限購對企業(yè)影響很大,尤其對非??谑幸酝獾姆莿傂孕枨蟮禺a(chǎn)市場來說影響更大。

“三亞存在較大優(yōu)化空間和預(yù)期”

不過需要指出的是,作為海南省最重要的兩個(gè)城市,三亞和??诘膶φ{(diào)整限購政策的態(tài)度一直較為謹(jǐn)慎。

9月4日,??谑凶〗ň衷诋?dāng)?shù)夭糠址科蟠碜剷?huì)上宣布,凡落戶海南省的人員,自落戶之日起享受本地居民同等購房待遇。

而三亞的住房限購政策一直未有松動(dòng)。在第三方平臺(tái),三亞當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴每經(jīng)記者,目前三亞的限購政策依然很嚴(yán),主城區(qū)仍需要累計(jì)5年社?;騻€(gè)稅,未來不排除有放松的可能。

不過,三亞的人才購房政策相對寬松。早在2019年10月,三亞就放寬了人才購房的門檻,全日制大專以及以上學(xué)歷的人才,在三亞實(shí)際工作滿一年,且繳納滿一年社保及個(gè)稅,即可在海南省購買一套房產(chǎn)。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2017~2023年,三亞商品房成交量分別為25649套、11937套、5559套、5312套、9916套、12220套和19267套,今年截至目前成交10598套;成交面積分別為225.01萬平方米、115.9萬平方米、53.71萬平方米、52.78萬平方米、108.31萬平方米、142.99萬平方米和224.15萬平方米,今年截至目前成交122.46萬平方米。

價(jià)格方面,今年8月,三亞新建住宅樣本平均價(jià)格為27581元/平方米,相較于2023年的23793元/平方米上漲明顯。

海南房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)“至理數(shù)據(jù)”報(bào)告顯示,今年9月,三亞經(jīng)濟(jì)圈(三亞、陵水、樂東、保亭)商品住宅成交量環(huán)比增加54.7%至2312套,成交面積約1.53萬平方米。其中,三亞商品住宅成交備案1311套,面積約14.34萬平方米,總金額約24.6億元,而備案套數(shù)前兩名的項(xiàng)目均為安居房。

此前,海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長、錦誠·海島服務(wù)商董事長王路在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)就曾表示,三亞房地產(chǎn)市場的存量項(xiàng)目不多,且不少項(xiàng)目銷售都還不錯(cuò),比如海棠灣、阿那亞等。而近兩三年,三亞鮮少有商品化住宅用地供應(yīng)量,主要以其他保障性住宅用地、安居房用地為主。

這也使得三亞一旦有涉宅用地出讓就會(huì)引起房企爭搶。一年前,三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP04-04-02/03地塊土地使用權(quán)對外出讓,經(jīng)過632輪報(bào)價(jià),最終被吉祥置業(yè)以超16.6億元、溢價(jià)率近50%收入囊中,該地塊也是去年三亞的年度樓面價(jià)“地王”。在此之前,該公司已在???、三亞等地布局了吉祥6號(hào)、吉祥7號(hào)等項(xiàng)目。

“公司對海南整體的發(fā)展比較看好,未來我們還會(huì)在??凇⑷齺喴恍┖玫奈恢脤ふ议_發(fā)機(jī)會(huì)。”謝波表示,目前公司整體貨量已經(jīng)比較高了,現(xiàn)階段最主要任務(wù)的還是盡快完成目前已開發(fā)項(xiàng)目的去化及資金回籠。

對于三亞住房限購政策是否會(huì)有松綁的可能,陳文靜認(rèn)為:“三亞限購政策存在較大優(yōu)化空間和預(yù)期。”

三亞當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士也向每經(jīng)記者表示,從近期全國及海南各市縣的樓市政策松綁趨勢來看,三亞樓市政策調(diào)整的可能性很大。

“從近期其他限購城市放開后的市場情況來看,反饋都比較好。像三亞這樣受全國關(guān)注的城市,若限購政策一旦放松或者放開,肯定會(huì)對市場會(huì)有很大促進(jìn)。”謝波同時(shí)也表示,海南樓市滯后于其他熱點(diǎn)城市半年左右,“根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),就算三亞政策有所松動(dòng),短期內(nèi)市場波動(dòng)不會(huì)特別大,(效果)至少需要三個(gè)月到半年,剛好(那時(shí))也是海南冬天旅居季,可能屆時(shí)市場會(huì)有一波高潮。”

封面圖片來源:每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

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